안녕하세요 재개발지역 에서 10년이상 영업한 프리랜서.
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Q. 아파트 매수, 전세 관련하여 문의드립니다
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.현재거주중인 아파트 주택담보대출이 없다면 전세로 임대한 보증금 3억 5천이 투자금액이 될 겁니다. 신규아파트 매입자금은 전세보증금 3억 + 준비할 잔금 3억원 +취등록세 + 중개수수료를 준비해야 합니다.현재 기존주택(거주중인 주택) 전세로 임대하려면 근저당설정금액은 전액말소해 주어야 임차인을 구할 수 있을 겁니다. 기존주택의 전세임대 중개수수료도 준비해야 하고요.실제 활용가능한 금액은 1억 5천이고 그 금액에서 월세 보증금액을 차감하면 실제로 가용금액은 많지 않을 것 같네요. 신중하게 판단하셔야 할 것 같습니다.
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Q. 전세계약시 묵시적으로 연장이 가능한건가요?
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.전세임대차 만료 6개월에서 2개월사이에 임대인과 임차인이 계약해지 및 계약갱신 거절에 관한 통지가 없었다면 기존임대차와 동일한 조건으로 묵시적갱신이 되었다고 볼 수 있습니다. 묵시적갱신이 되면 임대인은 계약해지를 표시할 수 없고 ,임차인이 계약해지 의사를 임대인에게 통지하고 임대인이 통지받은 날로부터 3개월후에는 해지효력이 생깁니다.
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Q. 계약서에 임차료+기타항목 = 임차료 로 할 수 있나요?
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.임차보증금이 6천만원을 초과하거나 월세가 30만원을 초과하는 경우 주택임대차신고를 해야 합니다. 월세가 28만원이면 주택임대차신고 대상이 아니고요. 월세는 전월세상한제로 5%이내에서 인상이 가능하나, 관리비 또는 옵션사용료는 증액 한도가 없습니다.
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Q. 전세 잔금일전에 전입신고가 가능한가요?
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.임대차계약서 작성일로부터 30일이내에 주택임대차신고를 해야 합니다. 신고하면 확정일자 효력이 있고요.전입신고는 임대인과 협의해서 임대인의 동의가 있어야 가능합니다. 또한 기존세입자가 거주중이면 전입신고는 불가이고요. 잔금일전 전입신고를 동의하는 임대인은 소수이니 참고하세요.
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Q. 전세끼고 아파트 매입시 주택담보대출도 가능한가요?
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.아파트 매수시 전세세입자를 승계하는 경우 담보대출은 불가능하다고 할 수 있습니다.아파트 매매계약하고 주택담보대출을 받는다면 전세입자를 구하기 힘들다고 할 수 있고요. 전세사기 및 역전세등 사회이슈로 근저당이 선순위인 아파트에 후순위로 전세들어오려고 하지 않으니까요. 근저당권을 말소하는 조건으로 계약을 진행하려고 할 겁니다.