안녕하세요 이성훈 변호사입니다.
Q. 임차인이 계약 종료 후에도 보증금을 돌려 받지 못할 경우 법적으로 대응할 수 있는 방법은 무엇인가요???
안녕하세요. 이성훈 변호사입니다.임대차계약 종료 후에도 임차보증금을 돌려받지 못하고 있을 경우결국은 소송을 통해서 청구를 해야 될 수 있습니다.소송은 지급명령신청을 통할 수도 있고, 곧바로 보증금반환 소송을 제기할 수도 있습니다.그런데 소송은 판결이 확정되기까지 상당한 시간이 걸립니다.특히 대항력이나 우선변제권 요건 문제로 당장 이사를 나가지 못하는 경우도 있고,이사를 나가지 못하고 주택을 계속 점유하고 있을 경우는 임차보증금에 대한 지연손해금을청구하지 못하는 문제가 있는데,이럴 경우는 주택임차권등기명령을 신청하여 임차권등기가 된 이후에 이사를 나가면기존의 우선변제권 요건이 그대로 유지됩니다.그리고 그렇게 이사를 나가면서 점유를 인도한 이후에는 보증금에 대한 지연손해금도 인정됩니다.지급명령이나 소송등을 통해서 보증금반환이 인정되고 판결이 확정되면이에 기해서 강제집행을 할 수 있는데, 해당 주택에 대해서 경매신청을 하여 배당을 받을수도 있고임대인의 다른 재산이 있다면 해당 재산에 강제집행을 할 수도 있긴합니다.
Q. 근저당권 후순위가 된다는건 어떠한 건가요?
안녕하세요. 이성훈 변호사입니다.일반적인 주택임대차의 경우 등기부에 공시되지 않아서 권리확보가 어려운데주택임대차보호법에서는 주민등록(전입신고), 주택점유(실거주)의 요건을 갖추면대항력을 인정하며, 여기에 더하여 확정일자까지 받으면 우선변제권을 인정하여임차인의 권리를 보호하고 있습니다.대항력이 인정되면 주택의 소유자가 변경되더라도 변경된 소유자에게도 기존의 임대차계약 관계가 그대로 승계되어계약관계를 주장할 수 있습니다.우선변제권이 인정되면 임차보증금을 회수하지 못하게 될 경우순위에 따라서 건물의 매각대금에서 우선하여 배당을 받을수 있는 권리가 인정되는데여기에서의 순위는 우선변제권을 갖춘 날을 기준으로 하여 정해지므로다른 근저당권 등의 설정일자와 비교하여 순위에 따라서 배당을 받게 되므로다른 근저당권등이 설정되기 전에 우선변제권을 빠르게 확보하라는 의미로 보입니다.그런데 앞서 말씀드린것 처럼우선변제권은 주민등록(전입신고), 주택점유, 확정일자의 요건을 모두 갖추어야 하므로보통의 경우처럼 잔금 지급과 동시에 이사할 경우는 계약서만 작성한 단계에서는주택을 인도받아 점유하고 있지는 않은 상태여서전입신고나 확정일자를 미리 해두더라도 당장 대항력이나 우선변제권이 인정되는 것은 아닙니다.다만, 전입신고나 확정일자는 미리 해두어도 되므로 가급적 빨리 해두시는 것이 좋긴 합니다.
Q. 유족의 재산이 상속되는 친족관계는 어디까지인가요?
안녕하세요. 이성훈 변호사입니다.법에 정해진 상속인의 범위는 1. 직계비속 2. 직계존속 3. 형제자매 4. 4촌이내의 방계혈족순서이며 사망하신 피상속인의 배우자는 직계비속이나 직계존속과 함께 최선순위 공동상속인이 됩니다.유언으로 상속을 하는 경우는 위에 정해진 순위나 범위에 관계없이 정할수 있지만 법에 정해진 상속인의 범위는 4촌이내의 방계혈족까지 입니다.
Q. 불법으로 취득한 증거가 법정에서 증거로 채택될 수 있는 경우와 그렇지 않은 경우의 차이는 무엇인가요???
안녕하세요. 이성훈 변호사입니다.법원의 재판에서 불법적으로 수집된 증거의 증거능력에 관해서는형사재판과 일반적인 민사재판이 그 기준이 조금 다릅니다.형사재판에서 수사기관이 수집한 증거의 경우는엄격하게 위법수집증거 배제법칙이 적용되어서불법적으로 수집한 증거는 증거로 사용될 수 없습니다.이는 공권력을 가진 수사기관의 증거수집은 적법한 절차에 의하도록 하여 수사기관의 권한 남용이나불법적인 수사를 방지하기 위한 것으로 위법하게 수집된 증거의 증거능력을 인정하지 않습니다.그러나 형사재판의 경우에도 수사기관이 아닌 일반 사인이 수집한 증거의 경우는위법수집증거 배제법칙이 엄격하게 적용되지는 않고사안에 따라서 증거능력이 인정되는 경우가 있습니다.형사재판이 아닌 일반적인 민사, 가사 재판 등의 경우는불법하게 수집된 증거라 하더라도 법관의 자유 심증에 의하여그 증거의 증명력을 판단하게 되어 위법하게 수집된 증거도증거로 사용될 수는 있습니다.다만, 개별 법률에서 해당 규정을 위반하여 수집된 증거를증거로 사용할 수 없도록 정한 경우는 해당 법률규정에 의하여증거능력이 인정되지 않을 수는 있습니다.
Q. 피고인이 항소장을 제출했을때 어떻게 알수있나요?
안녕하세요. 이성훈 변호사입니다.1심 판결 선고 후에 피고인 측에서 항소장을 제출한 상황이면사건이 항소심을 담당할 법원으로 넘어가게 되고2심(항소심) 재판절차가 진행됩니다.항소장 제출 이후 나의사건검색에서 사건 조회를 해보시면항소심 사건번호가 부여되어 있을것이고해당 사건번호를 눌러서 사건진행상황을 조회해볼 수 있습니다.구속사건의 경우는 항소심이 6개월 내에 선고를 하는것이 보통이어서 사건 진행도 빠르지만 불구속사건의 경우는 재판부 상황에 따라서사건진행이 느릴수 있습니다.항소심 첫 공판기일이 잡히기까지도 몇 달씩 걸릴 수 있습니다.진행상황은 항소심 사건번호로 나의사건검색에서 조회해보시면 됩니다.