안녕하세요 이성훈 변호사입니다.
Q. 전세연장 후 중도퇴실시 중개료는 누가부담하나요?
기존 계약을 연장했다는 부분이재계약을 한 것인지 묵시적갱신이 된 것인지에 따라서 좀 다릅니다.구두상으로라도 기존 조건으로 계약기간을 연장하는 합의를 한 것이면이는 재계약으로 볼 수있고 그럴 경우는 재계약에 의한 계약기간을 지켜야 하는 것이 원칙입니다.따라서 중도에 계약을 해지하고자 하더라도 임대인측에서 동의하지 않으면 임의로 해지할수 없습니다.통상적으로는 후속 임차인이 구해지면 중개수수료 정도를 기존 임차인이 부담하고 해지하는 것으로처리하는 경우가 많지만 임대인이 이에 동의를 해야 가능한 것입니다.재계약이 아니라 계약의 갱신이나 거절에 관하여 쌍방 아무런 말없이 지나서묵시적 갱신이 된 상태라면임차인은 언제든지 계약을 해지할수 있고해지한다는 내용을 임대인에게 통지한 후 3개월이 지나면계약은 해지됩니다.따라서 묵시적 갱신상태에서 중도에 퇴실 할 경우는3개월 전에 통지만 하면 되며, 별도로 중개수수료 등을 부담할 이유는 없습니다.
Q. 우리나라에서 미성년자가 범죄를 저지르면 촉법소년으로 벌을 받지 않는다고 알고 있습니다. 이런 촉법소년 관련 해외 에서 적용하고 있나요?
범죄에 대해서 어느나라 형법이 적용되는지는 각국의 형법에서 정하고 있는속지주의, 속인주의 등에 관한 규정에 의해서 정해지는데어느 한 나라에만 관할권이 있을수도 있고 복수의 국가에서 관할권을 가지는 경우도 있을수 있습니다.이러한 국가의 재판관할권이 인정된다면 해당 국가의 형법에서 정한 기준에 따라서범죄의 인정여부도 정해질 것인데각 나라별로 형사상 책임능력을 인정하는 최소한의 연령을 달리 정하고 있습니다.형사미성년자에 관한 규정이 우리나라의 경우는 범죄시 만14세 이상이어야 하는데각 나라별로 연령기준은 약간씩 차이가 있습니다.우리나라처럼 범죄의 종류를 불문하고 만14세로 연령 기준을 정하고 있는 나라도 있고범죄의 종류별로 연령 기준을 다르게 정하고 있는 나라도 있습니다.그리고 연령기준은 만14세로 우리나라와 동일하게 정하고 있는 경우도 있고만16세, 만12세 등으로 달리 정하고 있는 나라도 있습니다.
Q. 형법 소급효금지 원칙에 대해서 궁금한 점이 있습니다.
형사소송법 제326조 제4호에서 '범죄 후의 법령개폐로 형이 폐지되었을 때'면소판결을 선고하도록 되어 있습니다.면소판결은 실체적 소송조건이 갖추어지지 않은 경우 유무죄 판단에 나아가지 않고소송절차를 종결시키는 형식재판입니다.즉, 재판 중에 법이 개정되어 해당 행위가 더 이상 범죄가 아닌 것으로 된 경우는면소판결이 선고됩니다. 재판 중에 법률이 변경된 것이 아니라재판이 확정된 후 법률이 변경되어 그 행위가 범죄를 구성하지 아니하게 된 경우에는 형법 제1조 제3항에 의해서 형집행이 면제됩니다.
Q. 전입을 안하면 제 월세 또는 전세 보증금을 보호할 방법은 없는건가요?
임차보증금을 보호하기 위해서 주택임대차보호법상의 우선변제권이 인정되는데우선변제권의 요건은 주택의 점유(실거주), 주민등록(전입신고), 확정일자 입니다.따라서 해당 주택의 주소지에 전입신고를 하지 않으면 우선변제권이 인정되기 어렵습니다.다만, 우리 판례에서는 임대차계약자 본인 이외에 함께 거주하는 가족이 전입신고를 한 경우에도계약자 본인이 전입신고를 한 것과 동일하게 보고 있어서본인의 주소를 당장 옮기기 어렵다면 가족이라도 먼저 전입신고를 해 두는 방법도 가능합니다.
Q. 전입신고는 했는데 확정일자는 늦게하면 거주기간 인정이 언제부터 시작인가요?
주택임대차보호법의 경우 일정한 요건을 갖추면 대항력과 우선변제권을 인정하고 있습니다.대항력은 임대차기간 중 임대인인 소유자가 변경되더라도변경된 소유자에게 기존 임대차계약 관계를 그대로 주장할수 있고새로운 소유자는 기존의 임대인의 지위를 그대로 승계하는 것을 말합니다.우선변제권은 임차보증금을 반환받지 못할 경우주택의 가치에서 순위에 따라서 우선하여 변제를 받을수 있는 권리를 말합니다.쉽게 말해 보증금을 돌려받지 못할 경우 그 집을 경매해서 나오는 매각대금을우선적으로 받아갈수 있는 권리를 말합니다.대항력의 요건은 주택의 점유(실거주)와 주민등록(전입신고)입니다.우선변제권은 대항력의 요건에 확정일자 요건이 추가됩니다.따라서 대항력의 인정에 있어서는 확정일자는 필요없습니다.주택을 인도받아서 점유를 개시하고 전입신고를 하면 그 다음날부터 대항력이 발생됩니다.여기에 확정일자까지 갖추게 되면 우선변제권이 인정되어순위에 따라서 배당을 받을 수 있게 됩니다.따라서 목적물을 인도받아서 실거주를 시작하고 전입신고까지 했다면이미 대항력은 발생되었고,이후 한달뒤에 확정일자를 받게 되면 확정일자를 받은때부터는우선변제권도 인정되게 되는 것입니다.