안녕하세요 강호공인중개사 이제동 전문가입니다.
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Q. 집을 매매시 계약서에 특약없이도 전세승계가 되나요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 집매매시 계약서 상에 기존의 전윌세 세입자의 모든 계약관계는 매수자가 승계한다라는 특약사항을 기재하는 것이 정당한 계약서라고 보는데 계약상 착오를 빚은 것 같습니다 매수자는 전월세 보증금에 대하여 잔금 청산할 때 공제하고 계약관계를 하셨으리라 믿습니다 매수자의 계약서 사본을 갖고 있다고 하니 차후 문제가 발생시 증거자료로 활용하시기 바랍니다 저의 생각은 매수자가 보증금을 인수하여 계약관계의 승계를 인정하기 때문에 별다른 이의제기가 없는 것으로 간주됩니다 그렇지만 염려스럽다면 새로운 매수자에게 재계약을 요구하시는 방밥도 있다고 생각됩니다참고 바랍니다
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Q. 전월세 신고 하루만 늦어도 과태료 나오나요??
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 전윌세신고제도는 서울시 광역시 도지역에서는 시지역(군지역은 제외)이며 보증금 6천만원이상 윌세 30만원 이상이면 신고의무가 있으며 현재는 2024년 5월30일까지 계몽기간으로 그이후 위반시에는 과태로 100만원 이하를 부과하게 규정되어 있습니다 따라서 귀하는 현재 계몽기간이므로 기간 구애받지 않고 서류가 구비되면 즉시신고 하시면 좋을 듯합니다
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Q. 매매 잔금시에 매도인 주소변경 가능여부가 궁금해요.
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 잔금 지급시 주소지 변경 가능합니다 관련 서류(주민등록)를 첨부하시고계약하신 공인중개사사무실을 방문하여 주소지 정정 날인하면 가능합니다 매수자나 매도자의 주소 신분증 주민번호등이 일치하여야 소유권 이전 신청이 가능합니다 잔금처리시 매수자 매도자중개사의 계약서를 지참히시어 계약서의 주소변경이 가능하니 참고바랍니다
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Q. 매매계약후에 주소 수정하면 어떤 문제가 있는지 궁금해요.
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 계약서상 매매 당사자의 주민등록증상의 신분을 획인하고 계약을 진행하셨으리라 생각이 듭니다그런데 계약서 작성 후 주민등록 변경신청을 통해 주소지가 다르게 포시된 모양인데 계약자 당사자가 분명하다면 주민등록등본을 계약서에 첨부하시고 주소란에 정정 날인하시면 가능합니다 공인중개사사무소에서 작성 하셨다먼 중개사로 하여금 주소 정정 날인을 요청하여 계약서상 주소지를 수정하시면 됩니다 주소지 변경으로 인한 불이익은 없으리라고 생각듭니다참조 바랍니다
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Q. 이사갈때 인덕션 등은 어찌하나요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 임대차 계약서에는 계약 종결시 모든 시설과 물건은 원상회복의 의무와 함께 입주 당시 그대로 인계하게 됩니다그리고 매도시에는 계약서상 사전 필요한 물건등은 구체적으로 명시하여 분쟁의 요소를 사전 에방합니다 대체로 북방이장ㆍ인덕션 등은 매수자(임차인)에게 그대로 인계해 주는 것이 일반적입니다 때로는 타인이 사용한 물건이거나 노후화 된 것은 인수를 거절하기도 합니다 따라서 계약당자 의견을 존중하여사전 협의하시어 원만하게 조율하시기를 바랍니다
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Q. 부동산 대리 매매시 필요서류에 관하여 질문드립니다.
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 인감증영서는 사용 목적이 분명하고 당사자가 본인이란 증거능력이 매우 소중하므로 아무에게나 발급해 주지 않습니다 따라서 본인이 직접 신청하거나 발급이 어려울때에는 위임장을 날인하여 대리인에게 권한을 위임하게 됩니다(계약시에도 동일 적용) 그러므로 인감증명서를 발급받고자할 때도 본인이 아닐 경우 관할관청에서도 위임장을 요구하게 되며 특히 부동산 매매 후 법뭔에 소유권이전 신청용 인감증명서 발급시에는 매수자의 인적사항을 필히 기록하도록 규정되어 이를 거부할 때는 인감증명서 발급을 거절합니다
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Q. 전세, 월세 임대차 계약서 작성 시 공인중개사분을 안끼고 하면 어떤 문제가 생길 수 있나요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 임대인과 잉차인이 직접계약서를 작성하는 것을 직거래 거래 계약이라고 합니다 직거래시에는 거래에 필요한 등기부등본상에 각종 근저당 관계의 확인 건물에 대한 정보 및 차후 분쟁시 증인확보 및 임대인과의 분쟁시 해결 등의 여러문제가 발생할 수 있기 때문에 전문가인 공인중개사 사무실을 찾는 것입니다 부동산중개소를 찾는 이유는 다양한정보 획득 수월성 정확성 안전성 사고시 공동책임성 등에 유익하리라 봅니다 본인이 자세하게 검토할 수 있다면직거래해도 커다란 문제는 없겠지만놓치기 쉬운 작은 문제라도 발생하면 어려가지 법률적 자문이나 해결방법의 조언 등에 공인중개사의 협조가 필요하기 때문에 가급적 중개사무소를 활용하시기 권장드립니다
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Q. 세입자분이 동의도 없이 배란다 중문을 제거했던데 집주인 동의 없이도 할 수 있는 부분인가요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 임대차 계약관계에서 계약종료시원상회복이라는 규약이 제시되어 있습니다 따라서 임차인은 시설개수 밎 보수시 필히 임대인의 승락 후에는 가능하나 불편하다는 이유로 임의로 시설을 보수하거나 개선하는 행위는 분쟁의 요인이 됩니다 임차인이 임의로 시설을 변경하였다면 윈상회복을 요구하고 그래도 이행하지 않을 때는 계약종료시 원상회복 비용을 산정한 후 보증금에서 공제하여 청산하는 방법을 강구하시기를 바랍니다
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Q. 부동산 매매 계약 체결 후 누수 같은 중대한 하자가 발견하면 수리비를 청구할 수 있나요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 주택이나 아파트 등 주가건물의 매수 후 누수 문제는 분쟁요인으로 다툼의 여지가 많습니다 따라서 매매계약시 누수 관계 보일러 전기 수도시설 등에 대한 하자 보수기간을 사전 특약사항에 제시해야합니다ㅡ예를 들어 잔금 지불 후 (매수후) 6개월이내 누수시에는 매도자가 수리 비용 전액(또는1/2 )을 분담한다 ㅡ를 명시해야 합니다 그렇지만 사전 인지하였을 경우에는 수리비용을 참작하여 매매 대금에서감액하여 계약하기도 합니다 일반적으로 시설 등 고지하지 않는 하자의 경우는 6개월 이내로 제한하기도 합니다 따라서 매매시 세부적으로 중요한 부분에 대해서 면밀히 살펴보아 분쟁요소를 사전 예방하도록 해야할 것입니다 특히 주택의 경우 화단 정원수나 화초에 대해서도 명확한 인수 인계 여부를 확인해야 할 것입니다참고하기 바랍니다
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Q. (전세) 묵시적 갱신인데 계약서 작성 시 질문드립니다.
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 묵시적 계약이란 직전 계약조건의 변동없이 계약기간만 자동적으로 연장되는 계약형태로 계약서를 다시 쓸필요도 없으며 모든 법률효력이 자동적 묵시적 인정되고 연장된다는 의미입니디ㅡ 따라서 주민센터에 다시 번거롭게 확정일자를 신고할 필요도 없습니다