안녕하세요 강호공인중개사 이제동 전문가입니다.
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Q. 반전세 1년 계약 만료 2개월 전 5% 인상을 요구합니다 가능한가요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 반전세 계약도 임대차 3법에 의가 당연히 적용받습니 다 따라서 계약기간이 1년이라 하다라도 본법에서 추구하는 기간은 2년을 준용합니다 그러므로 1년 만에 5% 인상율을 요구하는 것은 부당 함을 임대인에게 주지 하십시요 임대차 3법에서는 2년이 지난 연후 인상율 허용 하기 때문입니다 이에 따라 임대인과 당연히 마찰을 일으키므로 임차인은 주민센터에 설치된 임대차분쟁조정뮈윈회에 제소하여 간편하게 의견 조율을 받으시기를 권면드립니다 그리고 임대인이 묵시적 계약규정도위반한것같습니다 아울러 계약갱신청구권은 임차인의 권리이지만 임대인이 본인이나 직계 존비속의 입주를 요구 할 때에는 대항력을 잃고 계약 관계는 해지 또는 종료 됨을 인지하시기 바랍니다
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Q. 등기부등본 기재된 소유자의 권리는 확실한가요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 오피스텔을 매수 후 관련 서류를 제출하여 본인 명의로 소유권 등기부등본을 받으셨다면 일단 염려하지 않으셔도 됩니다윈래 등기부등본의 법적 증거능력은 인정되지 않은 극히 희소한 사례가 있지만 일반적으로는모든 법률관계에서 인정하고 있습니다 다만 우편물이나 보험 은행 등에서 전소유권자의 명의로 우편물이 배달되는 이유는 매도자가관련기관에 주소 변경 신청을 하지 않은 경우에 흔히 발생합니다 염려하지 않으셔도 됩니다 계약서에 기재된 전호번호를 이용하여 매도자로 하여금 관련 기관에 주소 변경 신청을 요청하시거나 우편물발송 기관에 건물매도로 인하여 매도자의의 주소가 변경되었다고 하면 관련기관에서 해결하리라 봅니다참고하시기 바랍니다
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Q. 전세 2년 두번 연장 이후 계속 원한다면?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 귀하의 질문은 임대차 3법에서 규정하고 있는계약 관계에 대한 문의입니다 먼저 묵시적 계약은 직전 계약의 조건변동없이 기간만 연장하는계약인데2022년 5윌25일 +5% 인상하여 재계약을 하였으므로 묵시적 계약관계가 아닌 재계약관계라고 보며 그리고 2024년 3윌25일(계약종료 2개윌전)까지 임대인으로부터 아무런 의사표시가 없을때는 묵시적 계약 관계로 계약 관계는 자동적으로 성립됩니다올버른 판단이라고 봅니다 아직 시간이 남아있으니 계속거주 의사가 있으면 먼저 연락할 필요없이 기다려 보시고 연락이 없으면 묵시적 계약 (새로운 계약서를 작성할 필요없이 직전 계약서 효력이 유지)으로 판단하시고 임대인이 기간내 재계약을 요구하면 그 때는 5%이내의 인상 또는 인하하여 다시 재계약을 하서야 될 것으로 봅니다
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Q. 개정된임대차보호법에따르면 임대인은임차인의동의없이 보증금을인상할수없다고 들었는데요
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 임대차3법에서 재계약시 임대인은 5% 아내에한하여 임대료르 올릴수 있는 상한선을 제시하고 있습니다 따라서 임차인은 이를 거부하거나 동의하지 않을시는 재계약이 성립되지 않으므로 (재계약은성립 되지 않으므로) 계약콴계는 종료되어 이사하여야할 것입니다그러므로 계속 계약콴계를 유지하기 위해서는 인상뮬을 수용할 수 밖에 없음을 참고하여 주시기 바라며 자세한 법규는 임대차3법을 열람해 주기를 권면드립니다
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Q. 월세를 마음대로 종료하겠다는데 보증금은 주지 않아도 되나요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 임차인이 윌세를 종료하겠다는 의미는 계약해지를 요청하는것입니다 이에 따라 임대인이 취힐 방법은 최초 계약이라면 계약기간 2년의 계약조건 이행을 요구하여 계약 종료일까지 월세를 공제하고 그동안의 월세를 공제하고 보증금을 반환해주는 방법과 또 다른 방법은 새로운 임차인이 들어오면 보증금을 반환하여 계약관계를 종료하는 방밥이 있습니다 그런데 묵시적계약 또는 계약갱신 요구권에 의한 재계약 관계라면 계약해지 요청믈 받은 경우 새로운 계약자 유무와 관계없이 임대인은 3개윌 이후 보증금을 반환해 주어 계약 종료를 의무적으로 수용해야 합니다 다시 말하면 묵시적계약 및 계약갱신청구권에의한 재계약 관계라면 임차인은 언제라도 계약해지요청을 할 수 있으며 이에 임대인은 이에 거부할 수 없이 즉시 3개월 이후에는 보증금을 반환과 동시에 계약종료 책임이 있습니다 자세한 규정과 절차는 임대차 3법을 참조하시기를 바랍니디ㅡ
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Q. 아파트 매도 후 초인종 수리 의무가 있나요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 주택 매도자는 주택의 모든 시설에 대하여 하자 여부를 매수자에게 성실하게 설명해 주어 애매 가격에 반영하거나 사전 수리를 한후 매도하여야 합니다 그리고 특약사항에 ㅡ매도 후 6개윌이내 중대한 하자가 발견된 경우 이에 매도인은 적절한 수리비용을 부담하여야 한다 . 단10만원 이하의 수리비는 적용하지 아니한다ㅡ라는 득약조항을 기재하기도 합니다 따라서 잔금 다음날 초인종 고장의 경우는시전 예고치 않는 하자라고 보아 매도인이 해결해주어야 하나 경비가 많이 부담할 경우 사전 점거검을 소홀한 매수인에게도 일정한 책임이 있으므로 상호 반분하여 해결히시는 것이 타당하리란 생각이 듭니다 참고하여 주시기 바랍니다
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Q. 임차인 전월세 들어갈 때 보증금 보호는 어떻게?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 전세권 보증금 확보를 위한 다양한 방법 중 몇가지를 간단히 소개해 드린다면 첫째는 법률적으로 지정된 변호사사무실에서 공증확인을 받아 놓는 방법이 있습니다 이때 보증인 한사람과 함께 계약서를 지참하여 공증사무소를 방문 확인을 받는 방법으로 수수료가 저렴하고 간편한 방법입니다 둘째는 전세권 등기신청을 하는 방법인데 이는임대인이 대체로 꺼리기 때문에 필요시 계약전 사전 승락 받아야하는 절차가 요구됩니다 쎗째는 보험회사에서 취급하는 전세보증보험제도를 이용하는 방법 등이 있습니다 이러한 여러 보증금 확보방법이 있지만 가장 중요한 것은 사전 등기부등본을 분석하여 안전한 부채규모 여부등을 확인하여 계약을 진행하는 것이 매우 중요한 요인이란 생각이 듭니다 도움되는 참고자료가 되기를 기원합니다
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Q. 전세 가격 설정은 집주인 마음대로 하는 건가요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 임대차계약 관계에서 각종 보증금과 월세는 소유자의 판단에 의거 임대인이 자유롭게 결정합니다 그렇지만 가격을 결정하기 전에 여러 요소를 참고합니다 예를 들면 부동산 전문가인 공인중개사와 상담과 협의를 통하여 결정하기도 하고기도 하며 부동산 거래관계를 나타나는 국토부의 실거래의 통계자료를 고려하기도 하며 직전 계약관계 밎 부동산 시장의 수요와 공급의 법칙에 의거에 가격을 결정한다는 것도 참조하시기 바랍니다
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Q. 월세 원룸에서 5년째 살고 있는데 계약서를 작성안해도 상관없나요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 최초 계약 후 계속 조건 변동 멊이 계약관계를유지하는 것을 묵시적계약 관계라고 합니다 질문 내용을 보니 귀하는 묵시적 계약관계로서 새로이 계약서를 작성 할 필요 없이 직전계약서가 법적 효력을 유지하오니 염려하지 않으셔도 됩니다참고비랍니다
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Q. 전세 계약 만료 전, 전출 시 전세보증금 반환, 임차권 등기 설정 가능한가요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 임대차 계약관계에서 묵시적 계약관계는 임차인이 언제라도 계약해지를 요청할 수 있으며 요청받은 임대인은 계약 종료 3개월 후에 조건없이 보증금을 반환해 줄 책임이 있습니다 그리고 임차인의 사정에 의거 이사를 하게될 경우는 임대차등기명령(임대인의 허락없이 가능함)을 법원에 신청하시기 바랍니디ㅡ지금이라도 계약서를 지참하여 신청하셔도 무방합니다 임차권등기명령 신청은 등기부상에 등재되어 임대인에게 보증금 반환을 촉구하는 심리적 부담감 주게 될것 입니다 임대차등기명령신청에 앞서 참고적으로 주민센터에 설치된 임대차분쟁조정뮈윈회를 방문하여 법률적 해결방안과 조언을 받으시기를 바랍니다