안녕하세요 강호공인중개사 이제동 전문가입니다.
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Q. 집주인에게 임차권등기명령은 서류상 어떤 불이익을 주나요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 임대차 관계에서 보증금을 받지 못한체 불가피하게 이사하게 될 때 점유권을 증명하고 임대인을 압박하기 위해 임차인의 결심으로 임차권등기명령 신청하는 제도입니다등기명령신청은 계약종료시 임대인의 승락없이가능합니다그리고 신청에 따른 비용도 함께 청구 할 수있으며 경매시 최우선변제 대상이됩니다참고 되었으면 감사드립니다
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Q. 전세권 설정의 효력과 확정일자의 효력은 전혀 다른 개념인가요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 전세권 설정은 물건설정으로 권리관계를 담보하는 법정관계입니다 임차인이 임대인의 허락하에 법원등기소에서 신청합니다 그리고 전세권은 설정 우선 순위에 따라 설정 금액 전체 내지 일부를 변제 받을 수 있습니다 이에 반하여 확정일자는 행정기관인 주민센터에서 임대차관계에서 주거하고 있다는 행정적확인을 받는 신청이며 임대인의 허락없이도 신청가능하며 경매시 전액보전이 아니라 극히 일부 금액 범위내에서 세금 및 비용을 제외하고 최우선적인 변제의 대상이 됩니다 시도별 변제 범위가 차이가 있으며 대략 1/4 -1/5 금액수준에서 청산해 주게 됩니다참고되기를 기원합니다
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Q. 전세 재계약을 하려고 하니까 올려달라는데
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.임대차3법에서 묵시적 계약은 임대료 증감없이직전계약 조건으로 계약관계가 유지되지만 재계약시는 5%이내에서 인상을 요구할 경우 법률적으로 인정됩니다따라서 재계약을 거부하여 이사를 가거나 계속거주할 의사가 있을 때는 임대인의 요구데로재계약은 수용해야할 것 입니다인상 범위는 5%이내 입니다참고하시기 비랍니다
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Q. 토지나 주택을 매매하게 되면 통상 어느 정도 네고를 하게 되나요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 토지나 주택 거래 가격은 상호 협의하여 결정되겠지만 매도인의 성격에 따라 꼭 받을 금액을 정하여 매도가를 예고하여 단 한분도 깍아 주지않기도 하고 때로는 미리 매도 가격을 높여 호가 하는 경우로 나누어 집니다 그리고 상항에 따라 호가를 높이기 때문에 얼마의 비율로 흥정하느냐는 단정적으로 제시하기 어렵습니다 다만 일반적으로 5%이내에서 조정하기도 합니다 모든 거래 계약의 조건은 시장가격과 상호 필요 조건에 의거 가격 흥정이 이루어지기 때문에일률적으로 단정하기 어렵다는 다는 점을 말씀드립니다
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Q. 전세 계약을 하루 만에 파기할 수 있나요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.모든 계약행위는 위반시 이에 따른 배상 책임을규정하고 있습니다 임차인의 입장에서 해지시 배상금((계약금) 을 받을 수 없다는 것 입니다 다만 계약해지 원인인 층간 소음에 대한 특약사항을 상호 협의 되었다면 계약금 반환 청구는가능하겠지요 요즈음 층간 소음이 사회적으로 커다란 문제점으로 등장하고 있어 심히 안타갑습니다 따라서 평소 모든 계약행위는 보다 신중한 접근이 요구되는 상항이라고 봅니다
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Q. 주택 매매시 부동산 중개인의 책임 한도는 어디까지인가요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 부동산사무소에서 근무하고 있는 부동산중개인은 공인중개사의 업무보조로 극히 일부분에만 책임이 있습니다 이때 중개인으로 인한 중개사고의 책임은 공인중개사가 전적으로 지게됩니다그리고 부동산중개인은 의무적으로 부동산사무소에 등록 허가를 받은자만이 중개업무에 종사하며 이를 어길 경우 불법행위로 신고하면 중개법에 의거 처벌받습니다 공인중개사는 법적으로 중개사고로 인한 배상을 위한 보험을 매년 의무적으로 가입하여 운영하고 있습니다그리고 중개사고 발생으로 보험 변상도 배상판결에 의거 이루어지고 있음을 참고하여 주시기바랍니다
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Q. 전세 재연장은 집주인 마음인가요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 임대차 관계의 계약관계는 임대인과 임차인이상호 협의에 의거 진행되는 것 입니다 따라서 어느 일방의 의견 만을 고집하여 재연장계약이 성립되지 않습니다 다만 임차인이 계약연장을 거부할 권리는 임대인에게 있습니다 그렇지만 임대인이 재계약을 거부할 때 마지막으로 계약갱신청구권을 통하여 1회에 한하여 임차인에게 권리 행사를 할수 있도록 규정하여 약자인 임차인을 보호하고 있습니다참고하시기 바랍니다 일반적으로 우리의 삶은 법률적 판단에 앞서 상호 신뢰와 이해 및 그리고 인간적 관계유지가 매우 증요한 요소라 봅니다
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Q. 전입신고되는 오피스텔 중개수수료는 주택으로 수수료계산을 하나요? 아니면 오피스텔 요율로 하나요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.오피스텔은 원래 사무실 용도로 주택이외의 중개수수료율를 적용하는데 주택용으로 전환허가되었을때는 주택에 적용되는 중개수수료율를 지급하시면 됩니다 따라서 주택용 거주로 임대차계약을 하셨다면 전입신고를 통하여 최우선변제 혜택대상과 동시에 주택용 수수료율을 적용하여 지급하시기바랍니다
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Q. 이름 개명후 아파트 대출갈아타기 하려고 합니다 등기부등본은 어떡게 해야할까요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 법원에서 이름 개명 허가를 받은 증빙서류를 근거로 모든 관련 기관에 개명 신청을 하여야합니다 가장 먼저 주민등록증 인감등을 개명하셨다고하셨는데 그 이후 여권 운전면허증 보험ㆍ은행관계 부동산 등기관계등은 필요시 관련기관에 신청하여 정리하서야할 것 입니다 아파트대출 등믜 신청에 별다른 영향믄 없으리라보며 만일 이의 제기하면 법원에서 발부 받은개명 승인서류를 제출하면 해결되리라 봅니다참고바랍니다
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Q. 월세 안고 매매시 연장 계약관련 질의
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 임대차 계약자가 있는 건물을 매수시 특약사항에 기존 모든 임대차 계약관계는 매수인이 승계한다라고 하였다면(만약 이러한 특약사항을 제시하지 않았더라도 일반관레상 인정됨) 잔금 .청산일 이후 부터는 새로운 매수자가 윌세를 받을 권리가 있습니다 그리고 계약해지 또는 재계약 여부등은 임대차3법의 법률 규정에 의거 재계약 또는 계약해지를 요구할 수 있으니 염려하지 않으셔도 좋을 것 같습니다