안녕하세요 강호공인중개사 이제동 전문가입니다.
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Q. 부동산은 항상 계약금 -> 중도금 -> 잔금으로 하나요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 계약절차상 일반적으로서 계약금 중도금 잔금의 과정을 선호하는데 이러한 절차를 준수할 필요는 없습니다 양자간 상호 협의만 된다면 계약과동시에 잔금을 청산할 수도 있고 중도금을 생략하고 잔금지급일을 설정할 수도 있습니다 이러한 모든 것은 계약자유의 원칙에 입각하여 진행하면 좋을 듯합니다
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Q. 세입자와의 계약시에 궁금한 점 질문드립니다.
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 일번적 특약사항에 2회이상 연체시계약 해지를 통보할 수 있다라는 규정이 제시되며 그 기간도 법정연체 수수료를 추가하여도 좋을 듯합니다 그외의 특약사항도 양자간 합의만 된다면 불법요소가 아닌 이상 추가 할 수 있습니다 계약해지를 통보하고 퇴거조치하기까지는 여러가지 어려움과 비용이 수반됩니다이 따라서 상호 신뢰와 성실의무를 기대하며 원만히 계약이 이행되기를 기윈드립니다
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Q. 부동산 중개수수료 질문입니다~!
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 임대차 계약 기간이 종료되면 임차인으로서는 현주거 주택에 대한 의무 책임 권리관계가 종료됩니다 따라서 새로운 세입자와의 계약은임대인 명의로 계약서를 작성하겠지요 이에 따른 중개수수료는 소유주가 다시 집을 내놓는 것이므로 현세입자와는 아무런 권리나 책임이 없어 수수료는 당연히 소유주인 임대인이 부담하겠습니다 다만 임차인이 부동산에 집을 내놓으라는 행위는 새로운 전입자를 빨리 구해 전세보증금을 쉽게 받을수있기 때문에 대신 편의를 제공하자는 의미에 불과합니다 그러나 일반적으로 계약기간 종료전 계약관계를 해지하고자 할 때 현 임차인이 손실 보상 차원에서 중개수수료를 (비용변상차원에서)부담하는겅우는 인정하기도 합니다 참고하여 주시기 바랍니다
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Q. 겨울철 동파를 방지 하는 방법은?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 겨울철 보일러 동파는 매우 신경쓰여야 할 부분입니다 따라서 수도 경우 계량기 주변에 주변에 담뇨 등으로 얼지 않도록 보온해 주어야 합니다 그리고 수도물을 완전히 막아 놓으면 동파 우려가 있으므로 최소 물이 흐르도록 1주일에 2-3회 정도 5분 정도 흐르도록 점검해야 합니다 그리고 파이프 연결 부분 등을 사전 점검하여 누수여부를 확인하여 발견되면 즉시 교제하는 것도 잊지알아야 할 것입니다
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Q. 전세 연장은 최대 몇 번까지 가능한가요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 최초 계약하여 2년 , 재계약하여 2년 ,총 4년인데 현계약 조건변동 없이 계약기간만 연장한다면 묵시적계약으로 간주되어 2년 연장하거나또 다시 5% 보증금을 인상요구 할 때 재계약으로 연장할 수 있습니다 따라서 계속 재계약조건으로 2년씩 반복하여 계약을 연장할 수 있습니다 그리고 계약갱신 청구권은 임대인이 재계약을 거부할 때 마지막으로1회에 한하여 임차인이 요구할 수 있는 권리가 있습니다 참고적으로 묵시적 계약기간은 2년으로 체결되었다 하더라도 임차인에게는 도중 계약해제를 2개윌전에 위약금 없이 요구할 수 있으며 임대인은 3개윌 이내 보증금을 반환해 주어야할 책임이 있다는 것을참고 삼아 말씀드립니다
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Q. 전세계약에서 매매 계약으로 변경시 계약서 작성
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 일반 주택매매 계약서로 작성하시면 됩니다 직접계약시는 당사자간 계약을 진행행해도 되겠지만 계약 후 실거래신고서를 국토부에 제출해야 합니다 그리고 취득세를 관할관청에 납입 하여야 하고 법원 등기소에 등기서류를 준비하여 소유권 등기절차를 마쳐야 합니다 매수 대금은 총매도 금액에서 전세보증금을 공제하고 잔금을 지불하여 청산하면 됩니다 따라서 수수료 비용이 들더라도관련서류 준비 및 절차 상 부동산 공인중개소에 의뢰하여 전문가의 도움을 받아 진행하시기를 권장드립니다
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Q. 주택 갈아타기 할때 이사할집을 먼저 사야 할까요 기존집을 팔아야할까요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 매도가 먼저냐? 매수가 먼저냐?의 질문 같은데 이는 자금 사정에 따라 결정되는 사안이라 봅니다 자금 여력이 풍부하시자면 순위 선택에 영향을 미치지 않지만 자금사정이 여의치 않을 때 이사갈 집을 먼저 계약한다면(매수) 집매도가 되지 얺을 때는 계약금을 날리지 않겠습니까? 따라서 집매도 계약 후 새로운 집매수가 이루어져야 할 것으로 판단됩니다 참고하시기 바랍니다
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Q. 임차인으로 월세 얻을때 주의사항이 뭐가 있을까요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 일반적인 계약관계에서 중요한 사항은 계약서의 기본양식에 기재되어 있습니다 그렇지만 임대인이 계약 이후에 자금 조달을 위하여 융자를 받을 수도있습니다 임대인의 융자를 받는것까지 임차인이 간섭할 권한은 없습니다 따라서 융자로 인한 보증금 확보가 어려울 것을 판단될 우려를 예방하기 위하여 특약사항에 ㅡ임대인은 자금 조달을 위한 융자를 받을 때는 사전 임차인에게 통보하여야 하며 보증금 획보에 영향을 미칠것으로 판단되며 곧바로 계약을 해제할 수 있다ㅡ를 명시하시는 것이 좋을것 같습니다그 융자금으로 인하여 보증금 확보에 영향을 미칠것 같으면 계약해제를 요청할수 있도록 조건을 만드는것입니다 참고 하시기 바랍니다
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Q. 월세 계약하고 바로 확정일자를 받았는데
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 임대차 계약에서 계약하시고 주민등록주소지 변경과 동시에 확정일자를 받으셨다면 이사날자와는 상관없이 아무때라도 이사하시면 됩니다 이사를 완료하여야 점유권자로 최우선변제 조건을 충족하시게 됩니다따라서 다시 확정일자를 받을 필요는 없습니다
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Q. 전세계약은 무조건 2년계약만 가능한가요??
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 계약관계는 계약 자유의 윈칙으로상호 당사자간 협의로 청약콰 승락에 의거 불법적 요소가 아니면 모든계약 콴계는 법적으로 유효합니다 다만 임대차 3법에 의거 계약주기는 2년 단위로 간주됩니다 이는 임차인의 권리를 조금이나마보장하기 위한 규저이라고 봅니다 따라서 2년 계약 후 1년 연장의사가 있다면 묵시적 계약으로 자동적으로 1년 연장이 가능하나 임대인이 재계약을 원한다면 1년 계약을다시 하셔야 합니다그러나 임대인이 2년 계약을 주장한다면 현 계약관계는 종료되고 이사를 해야하겠지요 따라서 임대인과 잘 협의하여 임차인이 원하는 계약관계가 성립되기를 기원드립니다