안녕하세요. 하상원 전문가입니다.
부동산
Q. 매도인의 전세 세입자 퇴거일에 맞춰 주담대 잔금 치르는 경우, 특약 및 절차가 궁금합니다
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.지금과 같은 상황에서 주의할 점은 세입자 보증금을 매도인이 반환해야 등기 이전이 가능하다는 점이겠네요. 특약에 반드시 포함되어야 할 내용들이 있습니다. 가장 먼저 세입자 퇴거 관련 특약이 추가가 되어야 합니다. 다음으로는 주택담보대출 실행 연계특약입니다. 마지막으로는 등기 및 인도관련 특약 문구를 추가하시면 안전하겠습니다. 잔금일 당일 실행 절차로는 먼저 세입자 퇴거를 확인하신 후, 법무사 사무실에서 주담대 실행하게 됩니다. 이 과정에서 자금 중 일부가 매도인의 세입자 보증금 반환에 사용됩니다. 마지막으로 잔금을 완납합니다. 매수인자금+대출자금으로 매도인에게 송금하면 자금이 이동하는 절차는 모두 완료가 됩니다. 다음으로는 등기 서류 및 인계신청입니다. 매도인이 등기서류를 법무사에게 인계하면, 법무사는 소유권이전등기를 신청하게 됩니다. 실무상으로는 이후에 인도시점 기준으로 관리비, 수도/가스요금까지 모두 정산 하면 모든 절차가 완료 됩니다. 부디 성공적인 매매 하시길 바랍니다. 감사합니다.
부동산
Q. 토지거래허가구역 내 분양권 전매 시 실거주의무 관련 질문
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.토지거래 허가구역은 과도한 지역의 투기 방지를 위해 일정규모 이상의 부동산 거래에 대해 관할 지자체의 허가를 받도록 한 제도입니다. 일반적으로 분양권자체는 토지가 아니므로 청약당첨자는 토지거래허가 없이 분양권 취득이 가능합니다. 하지만 분양권 전매시에는 토지에 관한 권리로 취급되어 전매시 토지거래허가 대상이 됩니다. 여기서 중요한 사실, 실거주의무는 매수자, 즉 전매를 통해 분양권을 사는 사람에게만 적용됩니다. 관련근거로는 [국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령] 제 117조의 2로서, 토지거래허가를 받은 자는 실거주 목적의 이용계획을 이행해야 하며, 2년이상 거주 등 요건을 충족해야 한다고 나와 있지요. 즉, 전매 거래에서 토지거래허가를 받는 주체는 매수자이고 그 실거주의무도 매수자에게만 적용되는 것입니다. 일부 자료에서 수분양자가 실거주의무 2년을 지켜야 한다고 하는 것은 투기과열지구나 전매제한 규정과 혼동하여 그렇습니다. 전매제한 기간이 있는 분양권은 전매 자체가 불가하고 제한이후에도 실거주를 요구하는 경우가 있어서 헷갈리지요.그러나 토지거래허가제 상 실거주의무는 매수자에게만 적용되는 것이 맞습니다. 감사합니다.
부동산
Q. 아파트 분양받아볼려고 하는데 분양 받기 힘든가여?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.아파트 분양을 위해 필요한 것을 단계별로 안내해 드릴게요. 먼저 자금준비 입니다. 일시불이 아니라 계약금 - 중도금 - 잔금 순서로 나눠내기 때문이 처음부터 전액이 필요하지는 않지만, 비율정도는 알고 계시는 게 좋습니다. 먼저 계약금은 분양가의 10% 중도금은 60%, 잔금음 30% 가량을 내게 됩니다. 다음으로는 청약자격 및 가점을 확인해 보실 필요가 있는데요, 가점제, 또는 추첨제로 당첨자를 정하는데, 지역과 아파트 종류에 따라 비율이 다릅니다. 청약정보를 잘 찾아보시면 유리한 청약을 선점하실 수 있어요! 청약홈 홈페이지, LH 청약센터, 민간건설사 홈페이지 등에서 정보를 얻으실 수 있습니다. 청약은 무주택자일 경우, 청약통장 가입 기간이 길 경우, 가족수가 많고 세대주일 경우, 소득 수준이 낮을 경우에 더 유리합니다. 참고하셔서 좋은 아파트 분양 받으시길 바래요.
부동산
Q. 거북섬에 절대 상가 사지말라는 이유가 뭔가요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.거북섬의 실패 요인은 여러가지가 있는데요. 그 중 하나를 꼽으라면 수요를 너무 과다하게 예상한 것이 문제입니다. 있지도 않은 수요를 설정하여 상가를 만들고 공급하였으니, 이제는 공실만 남은 것이지요. 게다가 이런 상황에서 공급지연과 공급무산이 되어 예상 시점보다 훨씬 뒤에 공급이 되었으며, 주변 거주지가 별로 없어 상시 유동인구가 적은 만큼 상가가 이득을 볼 수가 없는 구조입니다. 이러한 상황인데, 각종 광고 및 과대 홍보등을 통해 고분양가+고임대료를 설정하니, 장사를 할 수 있는 환경이 되지를 않습니다. 이러한 것을 투기성 분양구조라고 하는데요. 투자자들의 돈을 모아야 하니 과장 수익률로 공모하여 분양하고 나몰라라 하니, 고액으로 구매한 분양자들은 임대료를 내릴 수도 없고 그저 망했다는 소리만 나오는 것입니다. 상가에는 수요계산이 무조건 정확하게 되어야 합니다. 감사합니다.
부동산
Q. 같은 월세라고 한다면 반지하가 좋을까요 옥탑이 좋을까요
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.두 거주지 모두 장단점이 있겠지만, 습기에서 오는 피해를 잘 해결할 수 있는 구조(습기가 잘 배출되는 구조) 로 되어 있다면 반지하가 나을 것 같고, 만약 그게 잘 해결이 되지 않는다면, 무조건 옥탑방이 좋을 것 같습니다. 지하는 여러모로 거주하기에 어려운 점이 많습니다. 습도가 높고, 지대가 낮아 수해를 입기 좋습니다. 또한 화장실의 배관이 역으로 설계되어 있어 배출이 되지 않아 문제가 될 수 있지요. 그래서 옥탑을 추천드립니다. 감사합니다.