안녕하세요. 하상원 전문가입니다.
부동산
Q. 묵시적 갱신 또는 갱신권 사용 관련 궁금합니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.현재 임차인이신 질문자님이 연장의사를 표명하셨으며, 9월중에 집주인이 실거주 할지를 확인해준다고 하는 상황이네요. 묵시적 갱신 조건의 경우 임대차 만료 6개월~1개월 사이에 임차인이 갱신거절이나 조건 변경을 통지하지 않으면서, 임대인도 계약 종료의사를 명확히 하지 않은 경우에 발생합니다. 즉, 이미 계약 만료 관련 이야기가 오고간 상황에서는 묵시적 갱신은 성립하기 힘들다고 보여집니다. 계약갱신 요구권의 사용에도 불구하고 만료시 퇴거를 해야 하는 경우는 집주인의 실거주목적인 경우 만료 시 퇴거하여야 합니다. 결론적으로 이런 상황에서는 집주인이 서면으로 직접 거주하겠다고 밝히는 경우 (만료 1개월 전) 만료시 퇴거하여야만 하는 상황이 되는 것입니다. 반대로 9월(계약만료 1개월전) 까지 임대인이 명확히 입주의사를 밝히지 않는 경우 계약갱신 요구권을 행사하면, 추가로 2년을 더 거주하실 수 있습니다. 감사합니다.
부동산
Q. 부동산 버블은 어떻게 구별하나요? ?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.부동산 버블인지, 아니면 단순 하방 압력에 따른 가격 상승인지를 구분하는 것은 현실적으로 매우 어렵긴 합니다. 다만, 몇가지 지표를 이용해서 그것을 구분할 수는 있씁니다. 먼저 소득 대비 주택가격 비율입니다. PIR 이라고도 하는 지표인데 이것이 6-7 배 이상이면 버블 가능성이 있는 것입니다. 즉, 평균 연간 가구 소득이 9000 만원인데 집값이 6억 이상이라면 버블이 있는 것이며, 이로 비추어 보았을 때 서울은 15배가 넘어가기 때문에 심각한 버블 상태인 것입니다. 다음으로 볼 수있는 지표는 전세가율입니다. 보통 60-70% 정도가 정상적인데, 전세가율이 낮아질 수록 매매가 거품이 의심되는 것으로 판단하시면 됩니다. 마지막으로는 가계부채 대비 GDP 비율입니다. 한국은 GDP 대비 가계부채 비율이 세계 1위입니다. 집값이 높은데다 대출이 많으면 버블이 꺼질 확률이 높습니다. 그래서 우리나라 부동산이 위험한 것이지요.우리나라는 이와 같이 아래에서 받쳐 줄 수 있는 요인이 다른 부동산이 비싼 나라들에 비해 너무 적습니다. 그래서 언젠가는 한번 가라앉게 될 것이며, 영끌이나, 과도한 투자로 인해 문제가 발생하는 사람들이 많아질 것으로 보입니다. 은행도 문제입니다. 은행은 전통적으로 어떤 기술이나 특정 분야의 지식 없이 예금을 빌려주고 돈놀이를 하는 집단입니다. 이러한 자들이 국가에서 너무 많은 영향력을 행사하니, 그저 돈을 빌려주기 급급하고, 이자를 취하기에 바빠 나라경제가 거품이 끼는 것도 신경을 쓰지 않은 것이지요. 전부 다 제자리로 돌아오기를 바랍니다. 노력한 자가 돈을 버는 시대가 되어야 할 것 같습니다. 감사합니다.
부동산
Q. 아파트 전세계약시 계약금 10%만 지급하고 잔금을 지급하지 않는 경우
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.현실적으로 발생할 수 있는 가장 괴로운 상황입니다. 몇가지 입장에서 정리를 해 보겠습니다. 먼저 법적 관점입니다. 계약이 성립되었는지를 확인해 보아야 합니다. 계약금 10% 를 주고 받은 사실만으로도 구두계약과 계약금 수수로 계약은 성립되었다고 봅니다. 서면 계약이 없더라도 계약금이 오갔고, 구체적 조건에 의해 합의 했다면 계약이 유효합니다. 잔금 미지급이 계속된다면 계약 불이행으로 이행을 최고(독촉) 한 후 상대의 책임있는 사유로 계약을 해제할 수 있습니다. 즉, 계약금은 질문자님의 것입니다. 이런 상황으로 만들기 위해서는 내용증명을 발송하여 계약사실을 주지 시키고, 잔금 지급일을 계속 미루고 있다는 사실을 명시하여야 합니다. 아울러, 최종 지급기한을 7일 이내로 정하고 미이행시 계약 해제 통보를 합니다. 이후에도 미지급이라면 받은 계약금은 반환하지 않아도 됩니다. (민법 제565조)다음 순서는 새로운 세입자로 구하는 것이 방법입니다. 지인이라 어렵겠지만, 이런 경우에는 지인을 끊어내고 5000만원을 취득하는 것이 이익입니다. 감사합니다.
부동산
Q. lh기숙사형 청년주택 예비입주자 서류제출시 질문입니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.제출 서류는 원본제출을 원칙으로 합니다만, 인터넷으로 서류를 제출하는 경우 '열람용' 이 아닌 '발급' 을 이용하여 내려받아 제출하시는 편이 안전합니다. 감사합니다.
부동산
Q. 서울 전세 집 6000만원 이하로 서치 중이고 부모님 지원으로 들어갈 예정입니다. 관련하여 증여 질문 드립니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.부모님 명의로 전세 계약을 하고 집주인에게 직접 송금하는 경우는 증여도 아니고 아무런 문제가 되지 않습니다. 무주택을 위한 세대 분리에도 문제가 되지 않습니다.5000만원 받아서 1000만원 보탠 후 질문자님 명의로 계약하시는 것은 증여로 보아야한다고 하겠습니다만, 10년동안 자녀에게 비과세 증여할 수 있는 금액은 5000만원 까지이기에 별도의 세금은 발생하지 않습니다. 무주택을 위한 세대 분리에도 영향을 끼치지않습니다.편한 방법으로 진행하시면 되겠습니다. 감사합니다.