안녕하세요. 하상원 전문가입니다.
부동산
Q. 매수 시 대리인이 계약할 경우 주담대 문제 없을까요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.계약자가 대리인 것은 문제가 되지 않습니다 .그러나 대리권 증명이 필수적으로 되어야 합니다. 은행에서는 실제 매수자가 누구인지와 법적으로 정당한 계약 행위인지를 주요하게 봅니다 적법한 대리인 계약이 되기 위해서는 당연히 계약서상에 매수인 ooo 의 대리인 xxx 라고 표기가 되어야 합니다. 결론적으로, 대리 계약 시 은행심사, 대출 문제 없고요.다만, 법적으로 올바른 대리인 계약을 위해서는 적법한 위임장, 그리고 대리인의 정보가 포한된 계약서가 필요합니다. 업무에 참조를 바랍니다. 감사합니다.
부동산
Q. 전세대출 문제 질문합니다 복잡한 세법때문에 머리가 아프네요
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.부동산 정책이 변화가 많아서 많이 힘드시겠습니다. 결론부터 말씀드리면, 발표 전에 계약한 건은 소급적용되지 않으며, 새로운 규제는 발표 이후 계약분 부터 적용됩니다. 그런데, 질문자님께서 만약에 매매하기로 구두로 6월 26일에 했으나 실 계약일이 7/1일 인경우 규제가 적용됩니다. 전세대출 규제대책 또한 마찬가지 입니다. 만약 질문자님께서 현 세입자가 다음 연장 때 전세대출 제한 때문에 연장이 어렵다고 하면, 이때는 기존 계약일지라도 해당 계약의 기간이 만료되었으므로 규제가 적용되어 기존세입자는 규제대상에 들어가게되는 것입니다. 묵시적 갱신이라고 할지라도 말이지요.이점 참조를 부탁드립니다. 감사합니다.
부동산
Q. 부동산을 매입한다면 현 상황에서는 어떤 쪽으로 하는 것이 유리할까요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.현재와 같은 상황에서는 10억 미만의 소형 아파트가 가장 유력합니다. 규제를 피하기 좋은 금액이며, 아마도 현금여력이 없는 수요자들의 매수세가 전부 몰리는 상황이 발생할 수 있습니다. 10억 미만이거나 10억 초반이지만, 현금이 가용가능한 선에서 구매하시면, 이후 매수세 강화됨에 따라 좋은 가격이 형성된 상태에서 판매하실 수 있을 거라 생각합니다. 다만, 해당 가격대의 입지는 12억이 넘어가는 고가 단지들에 비해 떨어지는 편이므로, 이런 점을 꼼꼼히 고려하시어 구매하시는 것이 도움이 될 것 같습니다. 감사합니다.
부동산
Q. 농지 경매는 농업인이 아니더라도 할 수 있나요
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.농지 경매는 일반 부동산과는 약간 다른 법적 제한이 있어서 반드시 "농지법"을 이해하고 접근하셔야 합니다. 여기서 중요한 키워드는 바로 "농지취득자격증명" 인데요. 줄여서 우리가 "농취증" 이라고 부르는 것이에요.농취증은 농지를 직접 경작 또는 농업 경영 할 목적이 있어야 발급 됩니다. 다만, 농업경영계획서를 제출하는 것만으로도 받을 수 있기는 합니다. 여기서 하나의 팁이있는데요, 도시 거주자라면, 주말농장 용도로 계획서를 충실히 작성해 보세요. 그러면 농취증 나올 확율이 많이 올라갑니다. 또는 농지크기 1000m2(약 300평) 이하일 경우는 비교적 잘 나오니, 이점 참조하세요.이 농취증이 없으면 경매에 낙찰되더라도 등기이전이 안되어 매각불허가 처분이 되고, 보증금은 돌려받지만, 여러 손해가 생기겠지요.(보증금 환불 절차 동안 보증금 묶임, 여러가지 행정서류 제출 등)이런 점 양지하시어 성공적인 농지 취득 되시길 바랍니다. 감사합니다.
부동산
Q. 이번 부동산 정책의 풍선효과가 생길까요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 이번 부동산 대책의 핵심 중 하나인 주담대 6억 제한조치는 10억 안팎 중저가 아파트에 수요가 쏠리는 현상이 발생할 것으로 예상됩니다. 6-9 억대 아파트는 규제를 피하는 안전지대로, 실 수요자들이게 가장 인기가 많을 것으로 예상됩니다. 9-12억대 아파트의 경우 대출이 약간 부족해지므로, 대략 10억 안팎의 아파트가 인기가 높아질 것으로 예상됩니다. 마지막으로 12억 이상의 고가 아파트의 경우 현금이 많이 있는 투자자외에는 접근이 어려운 부분이라서 거래가 위축될 것으로 예상됩니다 감사합니다.