안녕하세요. 하상원 전문가입니다.
부동산
Q. 지방에 부동산 향후 어떤방향으로갈까요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 우리나라는 수도권 쏠림 증세가 심한 국가입니다. 그래서 서울에 이번에 6/27 일 심한 규제를 가한 것과 반대로, 지방은 규제를 완화했습니다. 투기과열지구, 조정대상지역 등이 대부분 해제되고, LTV 도 80% 까지로 상향했지요.그러나 , 지방 투자에 대해서는 여전히 부정적인 시각입니다. 우리나라 인구 절벽이 10년 안에 다가오기 때문입니다. 고령인구가 늘고 , 젊은층이 적어지는데, 젊은 층은 서울 및 수도권에서 일하고 싶어하고, 고령층은 그동안 살던 곳을 벗어나지 않는 습성이 있으니, 서울이나 수도권에서 지방으로의 인구유출은 없을 것이기 때문입니다. 그런점에서 지방 투자는 보류하시고, 가능한한 확장이 예상되는 수도권 주변에 대한 투자를 하심이 좋겠습니다. 질문에 답변이 되었으면 좋겠네요.감사합니다.
부동산
Q. 공인중개사 개업 사무실이 4년5개월만 최저라는데요. 부동산이 지금 폭등중인데 왜 그럴까요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 보시기에는 오히려 거꾸로 된 것처럼 보일 수도 있지만, 그럴만한 이유가 있습니다.먼저, 사실상의 부동산중개업의 활황과 불황을 결정하는 주요 요소는 부동산의 가격상승이 아니라 , 거래량 상승입니다. 그러나 2023년 이후 거래량이 절벽이었다가 최근의 가격상승으로 인해 일부 지역만 거래량이 늘고 있는 실정입니다. 그래서 공인중개사 개업은 늘어나지를 않는 것이지요.또 하나의 이유로는 중개수수로 인하로 인한 공인중개사의 매력이 저하되는 것입니다. 누구나 직업을 선택할 때, 조금이라도 더 벌 수 있는 직업을 선택하고 싶어할 것인데요. 고가 주택의 중개보수가 2021년 이후 거의 절반 수준이 되는 등, 수익성이 많이 악화되었습니다. 그리고 우리나라는 국민 수 대비 공인중개사 수가 너무 많습니다. 이미 시장이 포화상태인 것입니다. 시험이 쉽고, 노후 직업으로 도전하시는 분들이 많으니 예비 공인중개사 분들이 개업해도 돈이 안되겠다는 예상으로 시작하지 않는 것입니다. 또한 비대면 플랫폼의 등장 또한 공인중개사의 생계를 위협하는 주요 요소입니다. 직방, 다방, 네이버페이부동산 등 여러 앱들에서 직접거래가 가능한 수준으로 정보를 공유하다보니, 공인중개사의 입지가 많이 약해진 것은 사실이지요.이러한 이유로 중개업 개업이 많이 줄고 있고, 폐업률도 높지요.중개사 인원을 줄이고, 전문성을 높여야 할 때라고 생각합니다. 감사합니다.
부동산
Q. 안녕하세요. 부동산 증여 관련해서 문의드립니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.어머님 명의의 토지를 질문자님 명의로 증여받은 후에 현물(대토)보상 받으시려고 하시는 군요. 기본적으로 공익사업법상 현물보상은 현 소유자에게 지급이 되기 때문에 등기 이전까지 마치셔야 대토보상 신청 자격을 얻으실 수 있습니다.단, 사업인정고시일 이후 증여는 부정보상으로 간주될 수 있어서 주의하셔야 합니다. 이처럼 중요한 기준일은 "사업인정고시일" 인데요, 고시일 이전에 증여등기가 완료되어야 합니다. 해당 지구의 "사업인정고시일"을 LH 나 사업시행자에게 반드시 확인하셔서 고시일 이전에 증여등기까지 마무리 하셔야 합니다. 증여세와 취득세는 합해서 약 600 만원정도 발생할 것으로 예상이 됩니다. 답변이 도움이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.
부동산
Q. 집 생활기스 기준과 사전 연락 자세한 상담 원해요
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.계약 만기 전 집을 빼게 되는 경우, 실무에서는 바로 다음 세입자를 구하기 위해 협조를 원활히 해 주는 것이 요구 되기는 합니다.하지만, 이번의 경우는 집주인이 급한 마음에 집보겠다는 사람을 연락 없이 부동산과 보게끔 한 것 같네요.하지만 질문자께서 계약을 다 못채우시는 부분도 있으니 조금 기분이 나쁘더라도 양해를 하시면 좋겠습니다.어쨋든 다음세입자가 들어와야 보증금을 원활히 돌려 받으실테니까요.사진에 관해서는 1,2번은 같은 사진 같은데 그것은 부주의에 의한 찍힘으로 볼수도 있겠고, 3번 벽지같은 경우 시간의 흐름에 의한 노후로 볼수 있겠지만 질문자님이 얼마나 지냈느냐에 따라서 그 기간이 짧은 경우는 손망실로 볼수도 있겠습니다. 조금 애매한 부분입니다.답이 도움이 되시길 바라며...감사합니다.
부동산
Q. 1인 가구가 더욱 증가한다고 하던데 사회 구조가 바뀌고 있는 현상인가요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 전세 대출의 한도가 줄어듦에 따라 세입자가 중도상환하여야 하는 비용이 생겨 퇴거를 요청할 수도 있습니다.하지만, 전세 대출과 관계 없이 이런 상황에서는 "세입자의 계약만료 전 퇴거" 상황으로서 단순화 하여생각해 보시는 것이 중요합니다.세입자가 먼저 퇴거를 요청 한다면, 계약만기 전 퇴거 이기 때문에 몇가지 조건이 맞아야 합니다.신규 세입자를 구해오는 조건으로 퇴거, 또는 위약금 등 조건을 제시하는 것이 손해를 최소화할 수 있을것으로 생각됩니다.