안녕하세요. 부동산 증여 관련해서 문의드립니다.
인천 미추홀구 제물포역 북측 도심 공공주택 복합지구 현물 보상 받을 예정인데,
어머니가 경제능력이 없어,
제가 증여를 받고 진행을 하고자 해서
문의드립니다.
1. 주거용 빌라 평가액이 7-8천만원 정도입니다.
2. 증여받을 자식은 한명이고 자가 소유 없습니다.
3. 현재 주택은 담보가 없습니다.
증여로 진행하여 현물보상 받고 싶습니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
우선 어머니 빌라의 경우 명의이전을 하기 위해서는 증여로 진행을 하게 되면 증여세 및 취득롱세가 나가게 되므로
아예 어머니 명의로 진행을 하시고 향후 현금 청산을 받으시면 그때 현금을 증여를 받으시는게 나아 보입니다.
즉 부모 자식간에 10년간 5000만원까지는 비과세 이므로 세금 없이 5000만원 받으시고 나머지 금액에 대해서는 차용증등을 작성을 하시는 방법도 있습니다.
가까운 세무사님과 절세에 대한 방법도 논의를 하시는것도 좋은 절세 방법이라 생각합니다.
감사합니다.
1명 평가안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.
부동산 증여와 현물 보상 사이의 순서를 결정하는 것은 세금 부담 , 절차 간소화 , 그리고 정책적 혜택 등을 고려해 판단해야 합니다.
인천 미추홀구 제물포역 북측의 도심 공공주택복합지구가 현물보상 대상이라면 , 그 보상의 성격이 재산권 이전과 직결되므로 , 누구의 명의로 보상을 받을 것인가가 핵심 쟁점입니다.
다음과 같은 측면에서 정리해 봅니다.
(1) 증여 후 현물보상 진행 시의 장점
ㆍ 보상 명의 일치 : 증여를 먼저 하면 , 이후 보상은 자녀 명의로 이루어져 재산권 귀속이 명확합니다.
ㆍ 현물보상 자격 승계 : 도심공공주택 복합사업은 보상 대상자 기준을 사업시행자가 고시하는 시점 기준으로 판단하는 경우가 많습니다.
증여 시점이 이 기준 전에 이루어진다면 , 자녀가 직접 보상 권리를 취득하게 됩니다.
ㆍ 장기적으로 보상재산의 활용이 용이 : 예컨대 상가 등 수익형 자산으로 현물보상이 될 경우 , 이후 운영ㆍ처분이 자녀 명의로 바로 가능하여 경제적 계획이 유리하게 전개됩니다.
(2) 단점 및 유의점
ㆍ 증여세 발생 : 시가 기준으로 약 7,000만~8,000만 원의 주택을 증여받을 경우 , 증여세 기본공제 5,000만 원을 초과하는 금액에 대해 증여세가 발생합니다.
예) 시가 8,000만 원일 경우 과세표준은 3,000만 원 -> 세율 10% -> 약 300만 원 전후의 증여세
ㆍ 취득세 발생 : 증여받는 자가 무주택자이고 , 시가가 1억 원 이하이므로 감면 대상은 아님.
3.5%의 취득세 및 농특세 부과 예상됨.
(3) 현물 보상 후 증여의 경우
ㆍ보상 대상은 모친으로 유지 : 보상대상자로 지정된 모친이 계약 주체가 되므로 행정상 간결함.
ㆍ 세금 이연 가능성은 없음 : 현물보상으로 수령한 자산을 자녀에게 증여할 경우 , 증여재산의 시가가 보상가액보다 높아지는 경우가 많아 증여세 부담이 더 커질 가능성 존재.
ㆍ 취득세 중복 가능성 : 현물보상을 받은 뒤 자녀에게 넘길 경우 , 자녀는 새로 취득한 재산에 대해 취득세를 다시 부담해야 함.
결론적으로 , " 증여 후 현물보상 " 이 일반적으로 더 효율적
ㆍ 보상 재산이 자녀 명의로 귀속되어 이후의 경제적 활용이 용이하며 ,
ㆍ 모친이 보상재산을 다시 증여하는 방식보다 세금이 중복되지 않고 구조가 단순합니다.
ㆍ 다만 증여 시점이 ' 보상 권리자 기준일 이전 ' 인지 확인이 필수입니다.
-> 기준일 이후 증여는 보상권리 이전이 인정되지 않아 의미가 없습니다.
{조언}
공공주택사업 시행자(토지주택공사 등) 에 ' 권리산정 기준일 ' 을 확인하세요.
기준일 이전에 증여를 완료하고 , 등기까지 마무리하세요.
증여세 및 취득세를 납부할 자금 계획을 마련하세요.
필요하다면 세무사와 공공보상 전문 행정사 상담을 병행하는 것이 좋습니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
우선 증여를 받을 경우 그에 따른 증여세에 대한 부담이 있을수 있습니다. 직계존비속간5000만원이 비과세이나 초과분에 대해서는 질문의 금액이라면 대략 10%정도의 세금은 발생할수 있기에 200~300만원정도 증여세가 발생될수 있습니다. 그리고 증여에 따른 취등록세등을 고려하면 보상시 받을 보상비와 잘 비교하여 증여를 받는게 유리할지 판단하셔야 합니다.
1. 주거용 빌라 평가액이 7-8천만원 정도입니다.
==> 모친으로 증여를 받는다면 증여가능금액이 5000만원인 만큼 세무적인 측면에서는 큰 부담이 없어 보입니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
어머님 명의의 토지를 질문자님 명의로 증여받은 후에 현물(대토)보상 받으시려고 하시는 군요. 기본적으로 공익사업법상 현물보상은 현 소유자에게 지급이 되기 때문에 등기 이전까지 마치셔야 대토보상 신청 자격을 얻으실 수 있습니다.
단, 사업인정고시일 이후 증여는 부정보상으로 간주될 수 있어서 주의하셔야 합니다.
이처럼 중요한 기준일은 "사업인정고시일" 인데요, 고시일 이전에 증여등기가 완료되어야 합니다.
해당 지구의 "사업인정고시일"을 LH 나 사업시행자에게 반드시 확인하셔서 고시일 이전에 증여등기까지 마무리 하셔야 합니다. 증여세와 취득세는 합해서 약 600 만원정도 발생할 것으로 예상이 됩니다.
답변이 도움이 되었으면 좋겠습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
자녀가 직계존비속으로부터 증여받은 경우 5천만 원까지 증여세가 비과세입니다. 10년간 합산 기준으로 5천만 원입니다.
현물보상 신청 시점에 자녀 명의로 소유권이 확정되어 있어야 합니다.
오히려 무주택 자녀에게 주거 이전대책 등 유리할 수 있으니 빠르게 증여하시길 바랍니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
자녀가 등기상 소유자가 되어야 LH 등으로부터 현물보상권자로 인정받는다고 합니다
보상은 보상계획 공고일 이전의 실소유자 기준으로 정해집니다
따라서 보상계획 공고일 전까지 등기 이전(증여 등기)을 마쳐야, 자녀분 명의로 현물보상권 인정을 받을 수 있습니다
LH나 공공기관에 보상 기준일이 언제인지반드시 확인해보시고 진행을 하시기 바랍니다