안녕하세요. 하상원 전문가입니다.
공인중개사 자격증
Q. 공인중개사 시험 준비는 일반적으로 어느 정도 되나요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 공인중개사에 도전하려고 하시는군요.사람마다 중개사 시험을 준비하는 기간은 천차만별입니다. 2-3년동안 공부해서 붙으시는 분들도 있고 6-7개월 해서 붙는 분들도 있습니다. 물론 관련 전공이신분들은 더 빨리 붙기도 합니다. 공인중개사 시험은 80% 이상이 법과목이기 때문에 법관련 학과에서 공부하신 분이라면 6개월 이내로 생각해 주시면 될 것 같구요. 만약 관련 전공이 아닐 경우는 대략 10개월 에서 1년정도를 보통의 수험기간으로 잡으시면 됩니다. 보통 학원에서 제공하는 커리큘럼이 약 9개월정도이기 때문에 이것을 감안해서 온라인 교육을 들으시거나 오프라인 학원을 다니시면 어렵지 않게 합격이 가능하실 겁니다. 행운을 빌어요!!
부동산
Q. 땅 매매 시 양도세는 어떻게 계산을 하나요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.바다 근처 땅은 여유자금이 있으면 꼭 보유해 보고 싶은 곳이지요.양도소득세라는 것은 양도차익을 과세표준으로 하는 세금입니다. 즉, 구매했다가 비싸게 팔 때 발생하지요지금 질문자분이 땅을 구입할 때에는 발생하지 않습니다. 나중에 판매할 때는 양도가액에서 취득가액을 제외하고, 중개수수료, 취득세, 설계비 등 실제 들어간 비용을 제외합니다. 그리고 나서 장기보유 특별공제를 적용합니다. (해당 시)이제 최종적으로 남은 금액에 기본6% 에서 최대 45% 까지의 세율을 적용합니다. 주의해야할 점이 몇가지 있습니다. 먼저, 2년미만 보유 시 중과세 적용이 될 수 있습니다. 그리고 비사업용 토지는 2025년까지 중과세율 60-70%가 될 수 있구요. 지방소득세도 양도세의 10%가 부과된다는 점 기억해 주세요.감사합니다.
부동산
Q. 오래된 상가를 리모델링시 평당비용?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.대수선 리모델링을 하는 경우는 일반적인 실내 인테리어보다 비용이 많이 들게 됩니다. 우선 대수선의 범주에 속하는 경우 구조가 변경이 되는 경우가 많다 보니, 건축사를 통해 시군구청에 허가를 받아야 합니다. 그러다보면 설계비와 허가 대행비가 포함이 되게 됩니다. 또한 구조를 건드리는 공사다 보니, 기간이 길어지고 영업을 하지 못하거나 방해 받는 기간이 발생하여 체감 비용은 더 올라가게 되지요.평당 300-500 선을 생각하시면 됩니다. 감사합니다.
부동산
Q. 월세 원룸 미리 나갈일 생겨서 어떻게 말할까요
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.부동산은 중개자일 뿐 관한이 없습니다. 이런 경우는 당사자(임대인/임차인) 끼리 해결하셔야 합니다. 집주인에게 나가야 하는 상황에 대해설명하고, 어떻게 처리를 하면 좋을지를 상의 한 뒤, 그것이 중개사가 필요한 일이라면 중개사에게 맡겨 처리하는 것이 좋습니다.첫 단계는 집주인에게 알린 후 상의하는 것이니 더 지체하지 마시고 상의하시기 바랍니다. 감사합니다.
부동산
Q. 청년안심주택 민간임대사업자 공동명의 근저당
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.5인이 모두 민간임대사업자로 등록되어 있고 + 임대차 계약시 5인 모두의 서명을 받는다면 위험하지 않습니다. 다만, 1명만 대표로 등록되어 있고, 나머지는 단순 소유자인데 동의 없이 대표1명이 계약을 한다면, 위험합니다. 실무에서는 이런 경우에는 계약을 추천하지 않습니다. 그리고 현재 전체 주택에 걸쳐 49억의 대출이 있다면 임대인이 해당 건물 전체를 담보로 대출받으신 상황입니다 대출 연체 시 보증금 날린다고 보시면됩니다. 이런 경우는 보증보험 가입이 100% 무조건 되어야 합니다. 그렇지 않으면 들어가지 않으시는 걸 추천합니다. 일부 사업자는 중개수수료 절감 때문에 직접 계약을 하는 형태를 취하기도 합니다. 물론 이것은 합법입니다 .다만, 임대인이 마음먹고 세입자를 속이고자 한다면, 알아낼 방법이 없습니다. 물론 중개사도 한패인 경우가 있지만, 중개사는 중개목적물 설명의무가 있기 때문에 법적으로 문제 없는 선에서 내용을 파악하고 안내 해 드립니다. 이건 판단하시면 되겠습니다. 결론적으로는 보증보험 되지 않으면 들어가실 경우 보증금 손해볼 수 있는 주택입니다. 49억에 이자가 얼마겠어요?이자 밀리는 순간 보증금 날아간다고 보시면 됩니다. 그러니 꼭 보증보험 가입되는지 확인하세요.감사합니다.