안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울)입니다.
Q. 학군이라는것이 무엇인지 알고 싶습니다.
안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.부동산 입지중에서도 학군은 중요한 요소를 차지하고 있습니다. 저희가 통상 사용하는 학군이라는 말은 특정 학교가 배정되는 지역을 일컫습니다. 쉽게 말해 학생들이 어느 학교에 다니는지를 결정하는 지역 구분입니다. 학군이 좋은 지역은 교육환경이 우수하다고 평가 되며, 그 지역의 학교들도 학업 성취도나 대학 진학률이 높다고 알려져 있습니다.최근에 인구 감소 및 입시 제도 변화, 온라인 학습 등으로 인하여 학군의 영향력이 과거보다는 줄어들긴 하였지만 현재도 여전히 우수한 학군에 대한 선호가 큰 것이 사실입니다. 좋은 학군이 아이의 학습 환경에 긍정적인 영향을 미칠 수 있다고 생각하기 때문에 학군이 우수한 지역으로의 이사를 고려하시는 분들이 많습니다.
Q. 주택을 매매할때 주의할 점을 알고 싶습니다.
안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.단독주택을 매매하실 때는 여러가지 사항을 꼼꼼하게 확인 할 필요가 있습니다.등기부등본 확인: 단독주택 뿐만아니라 모든 매매에는 등기부등본 확인이 중요합니다. 소유권이 진짜 매도자가 소유한 것이 맞는지, 근저당권, 가압류, 가처분 등 권리관계가 어떻게 되어있는지 반드시 확인하여야 합니다.건축물대장 확인: 건축물대장의 주택의 구조와 면적이 실제와 일치하는 지, 불법으로 증축되었거나 허가 받지 않은 부분이 있는지 확인하여 추후 법적 문제 발생 가능성을 확인하여야 합니다.토지대장, 지적도 확인: 단독주택의 경우에는 건물 뿐만아니라 토지 소유권도 중요합니다. 토지대장에 토지 소유자의 확인 및 지적도를 통해 주택의 경계선이 명확한지 살펴볼 필요가 있습니다. 경계가 모호하면 이웃과의 분쟁이 발생할 가능성도 있습니다.이외 건물의 노후도 확인, 필수 설비(난방, 수도, 전기, 가스 등) 확인 또한 필요합니다. 단독주택의 경우 아파트와 같이 주변 매물의 거래량이 다소 적고, 위치와 크기, 상태 등에 따라 가격 차이가 크므로 시세도 적절한지 확인해 볼 필요가 있습니다.이처럼 단독주택 매매시 확인 사항 및 서류 등을 안내해 드렸는데요, 혹시나 발생할 문제사항에 대해서는 매매계약서 작성시 특약사항에 명확히 하고, 절차에 대해 꼼꼼히 챙기는 것이 안전한 매매계약을 위한 핵심 요소라고 말씀드리겠습니다.
Q. 전세계약 잔금일 기준 질문(등본 유지관련 특약)
안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.일반적으로 잔금일 기준이라 하면, 전세계약서상 명시된 잔금일을 따르는 것이 맞습니다. 계약서상 잔금일을 11월 1일로 명시하였다면, 특약에 명시된 등본 현상태 유지 조건도 11월 1일을 기준으로 적용됩니다. 은행 대출 실행일과 계약서 상의 잔금일은 다를 수 있지만, 계약서에 명시된 잔금일이 법적 기준일이 됩니다. 따라서 11월 1일이 실제 잔금일로 효력을 가지게 됩니다. 기존 집에서의 전입신고 유지는 계약서상 잔금일을 기준으로 맞추는 것이 적절합니다."등본 현상태 유지 특약"의 기준일은 계약서상 잔금일(11월 1일)이며, 이는 법적으로 중요한 기준이 됩니다. 따라서 전입신고 유지와 관련해서도 11월 1일까지는 전입상태를 유지하는 것을 추천드립니다.
Q. 공공분양과 일반분양 청약을 넣었는데 당첨자 발표일이 다른경우 뭐가 우선인가요?
안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.청약 규정에 따르면, 공공분양과 일반분양 청약을 모두 신청한 상황에서 당첨자 발표일이 다른 경우에는 당첨자 발표일이 기준이 됩니다. 빠른 발표일에 당첨이 되면, 그 이후에 발표되는 다른 청약은 자동으로 취소가 되며, 접수일은 중요한 기준은 아니고 발표일을 기준으로 당첨 여부가 결정됩니다.만약 질문자님의 상황과 같이 공공분양의 접수일이 빠르더라도 일반분양의 당첨자 발표일이 더 빠르다면, 일반분양에서 당첨이 된 경우, 공공분양 청약은 자동으로 취소가 됩니다. 두 청약 모두 당첨 가능성이 있는 상황이라면, 발표일이 늦은 청약은 이미 다른 청약에서 당첨된 경우 자동으로 무효처리가 되므로 자신이 선호하는 분양의 발표일을 확인하고 전략적으로 선택하는 것이 중요합니다.
Q. 신혼부부 일시적 2주택은 몇년까지 인정되나요?
안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.질문에 대한 답변에 앞서 양도소득세 일시적 1세대 2주택 비과세 요건을 살펴보아야 하는데요.첫 번째 집 구입 1년 후 두 번째 집 구입첫 번째 집은 2년 이상 보유(조정대상지역은 거주 2년)두 번째 집 구입 후 첫 번째 집 3년 이내 매도말씀 드린 이 원칙 아래서 혼인에 따른 일시적 1세대 2주택 비과세 요건을 완화하는 제도가 있습니다.신혼부부의 일시적 2주택에 대한 혜택과 규정은 세법에 따라 일정기간 내에 기존 주택을 처분하는 경우에 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 최근 24년 세법이 개정되면서 혼인으로 인한 1세대 2주택이 된 세대에는 양도소득세 비과세 기간을 기존 5년에서 10년으로 확대하는 등 세제 혜택을 강화했습니다. 다만 이 조건에 부합하는 조건들이 있는데요, 혼인 신고일로부터 10년 이내 매도할 것 또는 매도하는 주택으로 1세대 1주택 요건을 갖추어야 합니다.기존에는 남녀가 각각 1주택을 보유한 상태에서 결혼하게 되면 5년까지만 누구의 것이든 1주택 요건을 갖추면 양도소득세와 종합부동산세의 비과세를 적용하였지만, 이를 10년으로 확대한 것입니다. 해당 기간 양도소득세는 12억까지 비과세가 가능하며, 종합부동산세는 12억까지 기본 공제가 됩니다. 10년으로 확대된 적용시기로는 소득세법시행령과 종합부동산세법시행령 시행일 이후에 납세의무가 성립하는 분부터 적용이 됩니다.