안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울)입니다.
Q. 아파트 청약 유지해야할까요?1주택입니다
안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.1주택자 이면서 청약을 유지하는 것에 대한 질문으로 보이는데요, 1주택을 보유한 상태에서는 청약 당첨 확률이 크게 줄어들거나 제한될 수 있습니다. 무주택자는 청약 당첨에서 가장 큰 혜택을 받는 그룹입니다. 1순위로 청약이 가능하며, 가점제에서도 유리한 조건을 가지게 됩니다. 하지만 1주택을 보유한 경우라면 청약 신청은 가능하지만 가점에서 불리하거나 추첨에서만 일부 기회를 얻을 수 있습니다. 또한 규제 지역에서는 1주택자의 청약 당첨이 매우 어렵기도 할 뿐더러 당첨이 되면 기존 주택을 매도해야 할 의무가 생길 수 있습니다. 특히 투기과열지구나 조정대상지역과 같은 규제지역에서는 1주택자라면 당첨 가능성이 매우 낮고, 기존 주택 처분 의무가 있어 현실적인 부담이 커질 수 있습니다.그럼에도 청약을 유지할 필요가 있는 경우를 말씀드리자면, 추첨제는 가점과 무관하게 일정 비율로 당첨자를 선정하는 방식인데요. 이 추첨제 비율이 높은 지역이나 단지에 청약을 넣으실 계획이 생긴다면, 1주택자도 청약을 유지할 가치가 있을 수 있다고 보입니다. 또한 비규제 지역에서는 1주택자도 청약에 당첨될 가능성이 상대적으로 높아지므로, 비규제지역의 추첨제 방식의 단지가 있다면 청약에 도전해보시는 것도 좋습니다.말씀드린 내용을 참고하셔서 청약 유지 여부를 결정해보시는 것이 좋겠습니다.😊
Q. 이사가기 전에 샤시를고쳐두고 집값을
안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.집을 팔기 전 샤시 교체와 같은 수리를 하면 집을 더 매력적으로 보이게 하여 매수자의 관심을 끌 수 있지만 수리비용을 그대로 집값에 반영하여 받을 수 있는 건은 무리일 수 있습니다.샤시가 오래되고 상태가 좋지 않다면 매수자에게 부정적인 첫인상을 줄 수 있습니다. 샤시를 교체하거나 수리하면 집의 에너지 효율이 좋아지고, 단열 및 방음 효과가 개선되어 집의 가치를 어느정도 높일 수 있습니다. 하지만 매수자가 집의 상태에 따라 적정한 가격을 평가하겠지만, 수리비용을 온전히 집값에 반영하는 것은 '지역시세와 적정 수준인지', '단순한 샤시교체만으로 전체 집의 상태가 개선이 되는지'에 따라 어려운 것으로 보입니다.매수자 입장에서는 집을 즉시 거주할 수 있는 상태로 사는 것은 큰 장점이 될 수 있습니다. 샤시 교체와 같은 필수적인 수리가 미리 되어 있다면 구매결정을 더 빠르게 내릴 가능성이 높아질 것이며, 수리비용을 정확히 반영하는 것보다는 집을 더 빨리 팔 수 있는 장점으로 작용하는 것이 일반적입니다.한 가지 제안을 드리자면 집을 팔 때 수리 대금을 협상하는 것입니다. 매수자와 협의하여 수리 비용의 일부를 매매가에 포함 시키거나 수리를 매수자 부담으로 하고 판매가를 조정해주는 방식도 고려해 볼 수 있습니다.
Q. 전세계약 후 자동갱신하면 부동산 수수료 부담은 누가 하나요
안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.전세계약이 묵시적 갱신(자동갱신)이 된 후 임차인이 계약 기간 중에 나가려는 경우는 상황에 따라서 다를 수 있습니다.자동갱신 후 임차인의 중도 해지: 주택임대차 보호법에 따르면 임차인은 자동갱신 이후 언제든지 3개월 전에 계약 해지를 통보할 수 있습니다. 자동갱신에는 중개수수료가 일반적으로 발생하지 않습니다. 이는 기존 계약을 그대로 연장하는 것이고 새로운 계약이 성립되는 것이 아니므로 별도의 중개수수료는 발생하지 않습니다. 하지만 임차인이 중간에 나가고, 그 자리에 새로운 임차인을 구해야 되는 상황에는 새로운 임차인과의 계약이 체결되면서 중개수수료가 발생할 수 있습니다. 이 경우 중개수수료의 부담은 새로운 계약을 맺는 임차인과 임대인이 부담하게 됩니다. 하지만 임차인의 긴급한 중도해지 사유로 새로운 임차인을 구하게 될 필요가 있을 경우에는 기존 임차인이 중개수수료를 부담하는 사례도 있습니다. 법적으로는 묵시적 갱신(자동갱신) 이후 임차인은 3개월 전에 언제든지 계약해지를 요청할 수 있고, 만약 임대차계약서상 해당 내용이 기입되어 있다하더라도 이때의 중개수수료는 임차인이 부담할 의무는 없습니다.
Q. 안팔리는집 어떻게 하면 잘팔릴까요?
안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.매도를 원하시는 데 부동산 경기가 악화되어 매수자가 잘 안 나타나는 상황인 듯 싶지만, 공인중개사로서 현실적인 몇 가지 조언을 드려보도록 하겠습니다.가격 조정: 시장에서의 수요와 가격이 맞지 않으면 매수자들이 관심을 두지 않을 가능성이 큽니다. 인근 유사 매물이나 최근 실거래가를 확인하고 비교하여 가격이 적정한지 확인해 보도록 하세요. 시세에 맞게 가격을 낮추어 보는 것도 효과적일 수 있습니다.현재 의뢰한 부동산 외에 다른 중개사들과도 계약을 맺어보세요. 더 넓은 네트워크를 활용해 집을 홍보할 기회를 늘려볼 수 있습니다.사진은 온라인 상 매물의 첫 인상을 결정짓는 중요한 요소입니다. 매물의 사진 촬영도 방법이 될 수 있으며, 집의 장점, 주변 편의시설, 교통 등 특징적인 장점을 강조하여 매물의 설명을 강화하도록 요청해보세요.집 상태가 좋지 않으면 매수자들이 선호하지 않을 수 있습니다. 간단한 수리나 인테리어 개선을 통해 집의 가치를 높이고 매력적으로 보일 수 있도록 해보세요.이러한 현실적인 몇 가지 조언을 통해 구매 욕구를 불러 일으키도록 하여 매도 가능성을 더 높여보세요.
Q. 현재 부동산경기가 위축되어 거래가 실종되었다고 합니다. 그이유가 DSR규제 때문이라고 합니다. DSR규제란 무엇인가요?
안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.DSR(총부재원리금상환비율) 규제는 개인의 연소득 대비 대출 상환액 비율을 제한하는 제도입니다. 즉, 모든 대출(주택담보대출, 신용대출, 기타 대출)을 포함해 매년 갚아야 할 원금과 이자가 개인의 연소득의 일정 비율을 넘지 않도록 대출 한도를 제한하는 방식입니다.예를 들어, DSR 40% 규제가 적용되면, 연소득의 40% 이내에서만 대출 한도가 정해진 다는 뜻으로 소득이 낮으면 대출 가능 금액이 줄어들고, 이로 인해 주택 구입 자금 마련이 어려워 진 이유입니다. 이처럼 대출을 받아 집을 사려는 사람이 대출 한도가 낮아지면서 주택 구매력이 약화되어 구매하려는 사람도 줄어들면서 거래가 감소하게 되는 상황입니다.현재 스트레스 DSR 2단계가 적용되는 시점으로 금리 상승까지 반영한 엄격한 기준을 내세우면서 향후 금리 인상 가능성을 고려해 상환 부담을 미리 계산하여 대출 한도를 더 보수적으로 제한할 것으로 발표되었습니다. 즉, 실제 상환 능력보다 더 낮은 대출 한도가 적용될 수 있으므로 부동산 시장 위축에 더 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.