안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울)입니다.
Q. 현재 대출이 막혀 아파트가격이 떨어진다고 하는데 실제로 그런거 같지는 않아요.
안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.부동산 가격은 여러 요인에 따라 가격 변동이 생깁니다. 일반적인 시장 원리로는 공급-수요의 법칙에 따라 가격이 형성되지만, 부동산은 외부적 요인, 충격에 따라 큰 가격 변동을 보이는 것이 사실입니다.특히나 말씀 주신 '올림픽 파크 포레온'의 경우 다음 달에 입주하는 신축 아파트이면서 서울 둔촌 주공 재개발 단지로 초대규모 신축 단지로 세간의 관심을 받아 왔습니다. 그만큼 인기 지역이었으면서 교통과 학군 등 더욱 우수한 입지 조건을 예상하는 이들이 많기 때문에 수요가 꾸준히 유지되고 있다고 봅니다. 이러한 이유 때문에 대출 규제 등과 같은 정부 정책은 이미 가격에 선반영 되어 있다고 보여지는 상황이며, 그럼에도 떨어지지 않는 상황은 앞으로를 더 기대할 수 있지 않을 까 싶습니다. 입주하기 전 시점인 지금은 분위기를 덜 반영한다고 보여지며, 실제 입주 기간이 진행된 이후 24년 말부터 25년 초까지 시장 흐름을 더 파악할 수 있는 시점이 되지 않을까 생각됩니다.
Q. 서울에서 가격이 비교적 낮은 지역은 어디인가요?
안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.서울에서 아파트 가격을 질문 주신 듯 하여 아파트에 대한 내용으로 답변 드리겠습니다.24년 10월 기준으로 서울에서 비교적 낮은 지역은 금천구, 도봉구, 강북구가 아닐까 싶습니다. 주로 강남권이나 중심지에서 멀리 떨어져 있으며, 개발 정도가 상대적으로 덜 진행된 지역이기 때문에 비교적 저렴한 가격을 형성하고 있습니다.금천구는 서울 내에서도 상대적으로 저렴한 아파트 매매가를 기록하고 있으며, 최근에도 5억 대의 아파트 매물도 보이고 있습니다. 교통 인프라와 개발 수준이 상대적으로 낮은 것이 원인입니다.도봉구는 서울 북쪽에 위치하고 있어 강남이나 시내 중심부와는 거리가 멀어 거주 비용이 저렴한 편입니다. 지하철 및 교통망이 개선되고 있지만 상대적으로 입지 조건이 떨어지는 곳입니다.강북구도 전반적인 주거 환경과 개발 수준이 강남권에 비해 낮아 중저가 아파트들이 많은 상황입니다.서울 아파트 가격 형성에 주요 원인으로 중심지와의 거리, 개발 상태 등이 중요한 요건으로 평가되기 때문에 해당 3구는 비교적 가격이 저렴하다고 평가 할 수 있습니다.
Q. 무허가 건축물의 경우라도 주택은 임대차보호법이 적용된느 건가요?
안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.무허가 건축물이라도 주택임대차보호법은 일정 조건을 충족하면 적용될 수 있습니다. 주택임대차보호법은 실제 임차인의 권리 보호를 목적으로 하기 때문에 건축물의 허가여부 보다는 실제 주거용으로 사용되고 있는지를 더 중요하게 봅니다.실제 주거용으로 사용되는 건축물일 것.임차인이 해당 건물에 주민등록(전입신고)를 하고 거주할 것이러한 조건을 충족하는 경우, 주택임대차보호법의 보호 대상이 될 수 있습니다.임차인이 무허가 건축물에 거주하면서 전입신고를 하고, 해당 주택에 거주 사실이 명확한 경우에 보호를 받을 수 있으며, 이는 보증금 반환, 대항력, 우선변제권 등의 권리를 보장 받을 수 있다는 것을 의미합니다.다만 무허가 건축물은 법적으로 문제가 될 소지가 있으므로 일부 제한사항이 발생할 수 있습니다.건물의 불법성으로 인한 철거명령이나 강제집행 등이 발생할 수 있습니다. 또한 보증금 반환 문제가 발생할 때, 임대인의 재산상태나 건물의 법적 지위에 따라 임차인이 보호 받을 수 어려운 상황이 생길 수도 있습니다.
Q. 등록주택임대사업자의 임대보증금 반환보증금 가입시점은 언제인가요?
안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.등록주택임대사업자의 임대보증금 반환보증에 가입해야 하는 시점은 법적으로 명확하게 규정되어 있습니다. 임대보증금 반환보증은 주택임대사업자가 임대보증금을 받은 후 일정기간 내에 반드시 보증보험에 가입하여야 하는 제도 입니다. 주택임대차 보호법 및 시행령에 따르면, 임대사업자는 보증금을 수령한 후 30일 이내에 반환보증보험에 가입해야 합니다.이는 임대차계약서 상 명시된 보증금 수령일 기준으로 30일을 뜻합니다. 따라서 지자체에 임대사업자로 등록한 날이나 세무서에 사업자 등록을 한 날이 기준이 되는 것이 아니라 실제로 임대차계약에 따라 보증금을 수령한 날을 기준으로 합니다.만약 보증금을 받은 후 30일 이내에 반환보증보험에 가입하지 않으면 과태료 부과 등의 법적 제재를 받을 수 있으니 반드시 기한 내에 처리해야 합니다. 주택도시보증공사(HUG), SGI서울보증 등에서 임대보증금 반환보증 상품을 제공하고 있으므로 해당 기관을 통해 가입을 진행하시면 됩니다.
Q. 청년주택 신축인데, 신탁 궁금합니다.
안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.청년 주택 민간 임대의 신탁 계약에 대해 신중히 고민하고 계시는 듯 하여 좋습니다. 해당 상황에 대한 내용과 주의할 점을 안내 해드리도록 하겠습니다.현재 질문자님께서 질문주신 내용으로 보았을 때, 임대차 보증금을 신탁회사로 입금하라는 경우는 이상해 보이지는 않습니다. 신탁회사는 보증금 관리를 위해 별도로 설정된 계좌로 보증금을 관리하는 경우가 많습니다. 다만, 신탁계약이 체결된 후에는 보증금에 대한 안전성을 확보하기 위해 신탁 원부를 확인해 보는 것이 좋습니다. 임대차 계약서 작성시 법인 소유주와 계약을 체결한다는 것은 맞는 방식이며, 법인 소유주가 신탁을 맡겼더라도, 법인과의 계약이 맞습니다. 신탁은 소유권 관리 역할을 하는 것이지, 임대차 계약 자체를 신탁회사가 대리하여 진행하지는 않습니다.아직 신탁원부가 발급되지 않는다면 신탁계약이 완료되지 않은 상태일 수 있습니다. 잔금일전에는 신탁원부를 발급받아 해당 부동산이 신탁회사 명의로 되어 있는지, 신탁 계약의 내용이 정확한지 확인할 필요는 있어보입니다.잔금일 전에 반드시 신탁원부와 등기부등본 등을 확인하여 신탁계약이 정상적으로 진행되어 있는지, 보증금에 대한 안전 장치가 마련되었는지 확인하는 것은 중요합니다. 또한 보증금 반환보증 가입을 고려하여 보증금의 안전성을 이중으로 확보하는 것도 좋은 방법이라고 생각됩니다.