하이엔드 라이프를 꿈꾸는 부동산 전문가 입니다.
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Q. 전세계약 후 전세대출 가능할까요??
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.7월16일 전세대출 신청을 하게 되면 임대차계약서를 제출을 해야 하는데 이전 임대인 정보가 있게 되므로 은행에서 현 임대인과 맺은 임대차계약서(공인중개사직인이 찍힘)를 요구 할 수 있습니다. 은행의 전세대출상품에 따라 다를 수도 있으니 은행에 사전에 문의를 하시는 것이 좋아 보입니다.감사합니다.
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Q. 신축 오피스텔을 구입한 뒤 임대하려는데 수익률 계산 시 고려해야 할 비용 항목이 궁금합니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.통상적으로 오피스텔 매입 비용으로는 매입가격, 취등록세, 등기비용등이 있을 수 있습니다.그리고 수익계정으로는 월세수입이 주가 되고, 보증금이 있을 경우 기준금리 상당의 이자수익이 있을 수 있지만 크다고 볼수는 없습니다. 그리고 비용계정으로는 보유세, 대출이 있을 경우 대출이자, 공실에 대한 위험부담 등이 있을 수 있습니다. 즉 총 연간 임대소득에서 총 연간 비용을 빼게 되면 수익률을 계산할 수 있습니다. 감사합니다.
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Q. 상가 매매를 잘하려면 어떤 점을 가장 중요하게 생각해야 할까요?
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.상가매매의 주 키워드는 수익율 및 키워드 입니다.상가 입지와 유동인구가 많아서 임차할 수요가 많고 상가 가치가 높게 형성이 되어 임대료수입이 늘어나게 될 경우 좋은 상가라 할 수 있습니다. 반대로 허위광고나 과대 광고에 현혹이 되어 상가매매를 잘 못 했다가 임차 수요가 없어서 공실이 발생이 되고 투자대비 손실이 쌓이게 되면 결국 상가 가치가 하락을 해서 큰 손실을 볼 수 있으니 반드시 입지 그리고 유동인구 소비수요 등의 분석을 통해서 상가의 임차 수요가 많은지를 반드시 확인을 하고 투자를 해야 합니다.감사합니다.
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Q. 상가가 시간이 지나면 감가 삼각이 되는데 몇 % 정도나 떨어지나요?
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.콘크리트 철골 구조의 건축물의 경우 통상적으로 30년~50년 내용연수로 감가상각을 하게 됩니다.보통 건물 감가상각을 잡을 경우 40년 정액법에 2.5% (년)을 잡게 됩니다.감사합니다.
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Q. 재개발 투자 감정가에 대해 질문드립니다
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.네 빌라의 소유권 지분을 5:5로 가지고 있을 경우 지분을 모두 매입을 해야 단독명의자가 되게 됩니다. 즉 공동명의중 한사람 지분을 매입을 하게 되면 공동명의자가 되게 됩니다.위의 경우 감정가 금액이 전체 금액이고 지분자가 2명일 경우는 3억으로 두명의 지분을 다 가지고 올 수 있고,아닌 경우 각각 3억씩 감정평가를 받은 경우라면 6억으로 매입이 가능하다고 볼 수 있습니다.감사합니다.