안녕하세요.
김경환 전문가입니다.
Q. 지방에 사는 분들께 질문이 있습니다. !!
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.지방 청년 인구의 수도권 유출, 그 실감 여부, 그리고 각 지역 최고 상권의 변화까지... 지금 우리나라에서 벌어지고 있는 인구 구조와 지역 경제의 현실적인 문제 입니다.1. 수도권으로의 청년 인구 집중, 실제로 체감되느냐?체감이 잘 안 된다고 하셨지만, 실제로 통계적으로는 매우 뚜렷한 흐름입니다. 대표적인 몇 가지 자료와 배경을 보면:청년(20~34세) 인구 중 수도권 비중은 2000년대 초반 약 47% → 2020년대 중반엔 52% 이상으로 증가했습니다.특히 지방에서 수도권으로의 유입 인구 대부분이 20~30대입니다.청년들의 수도권 집중 이유는 대학 진학, 취업, 커리어 기회, 인프라, 삶의 질 등 다양합니다.그런데, 이건 단순한 인구 수의 문제만이 아니라 ‘가능성과 생존의 문제’로 다가옵니다. 청년 입장에서 지방엔 "할 수 있는 일"이 점점 줄어들고 있고, 서울로 가야 꿈, 연봉, 커리어, 연애 등 거의 모든 기회가 열려 있기 때문입니다.2. 지방 최고 상권이 예전보다 한산해졌다는 체감, 맞는 분석입니다당연히 청년 인구가 줄어들면 지역 상권도 약해집니다. 실제로 요즘은 지방 도심에서도 이런 모습들이 자주 목격됩니다:대학 앞 번화가에 공실 상가가 늘어남시내 중심 상권이 점차 프랜차이즈, 대형 마트 위주로 바뀌고, 자영업은 퇴조전통시장이나 중심지 골목상권은 주로 고령층 위주로만 유지택지개발지구(신도심)로 소비 중심이 옮겨가며 구도심은 쇠퇴즉, 청년이 빠지면 상권도 함께 빠집니다. 소비력이 강한 계층이 이탈하는 것이니 당연한 결과입니다.3. 지방에서 대학을 나온다는 의미의 변화말씀하신 대로, 지방 대학 진학의 목적은 '지역 정착'이 아니라 수도권으로의 진입 준비입니다. 그 말이 충격적이면서도 현실적인 이유는 이렇습니다:예전엔 "지방에서도 뿌리내릴 수 있다"는 희망이 있었지만, 지금은 지역 내 양질의 일자리, 성장 기회, 미래 전망이 부족합니다.지방 대학교 졸업생들 다수가 서울로 올라가 취업을 시도하거나 공무원 시험 준비에 몰립니다.지방 청년들조차도 "부와 명예는 서울에서 찾아야 한다"고 생각하게 되는 구조입니다.이런 구조에서는 지방에 문화, 소비, 청년 창업, 스타트업 생태계, 트렌드 형성이 어렵습니다. 그리고 그게 다시 지역 쇠퇴로 이어지는 악순환이 되는 것이죠.4. 체감이 잘 안 되는 이유는?질문자님처럼 직접 지역에 몇 번씩 가보신 분들 입장에서는 체감이 덜할 수도 있어요. 이유는 다음과 같습니다:여행지는 일시적으로 활기 있어 보이는 곳만 보게 됩니다 (관광지, 명동 같은 번화가)실제로는 그 주변의 주거지나 학교, 병원, 일자리, 인구 구조가 중요한데 눈에 덜 띄죠"한산하다"고 느껴지는 정도가 누적된 인구감소의 결과물이기 때문에, 급격하게 다가오지 않습니다. 하지만 도시 전체의 활력이 서서히 줄고 있는 건 사실입니다도움이 되셨기를 바랍니다.
Q. 부동산이나 땅 이나 요즘 투자를 하면 저자인가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.요즘처럼 부동산 경기 침체 분위기 속에서 "땅(토지)을 사는 게 맞을까?", "미래에 가치가 오를까?", "세금은 너무 무겁지 않을까?" 이런 고민을 하시는 분들이 많습니다.1. 요즘 토지 투자가 조심스러운 이유요즘 부동산 시장 전반이 금리 상승, 거시경제 불확실성, 정부 규제, 경기 둔화 등의 영향을 받아 위축된 상태입니다. 그중에서도 토지는 특히 보유 비용이 크고, 단기 수익이 어려운 자산이기 때문에 더더욱 신중해야 합니다.최근 토지 투자에 대한 부담 요소보유세(재산세 + 종합부동산세) 부담이 증가토지 거래에 대한 양도세 중과자금 조달계획서 제출 및 투기 규제실수요가 아닌 경우 대출 제한지방 토지의 경우 환금성(팔기 쉬움)이 낮음결국 땅을 산 뒤 단기간 안에 수익을 기대하거나, 계획 없이 보유만 하면 손해가 날 수 있습니다. 그래서 지금은 "묻지마 투자"는 매우 위험합니다.2. 그렇다면 땅값은 2029년쯤 오를까?전망은 단정할 수는 없지만, "어떤 땅이냐에 따라 희비가 갈릴 가능성이 큽니다."상승 여력이 있는 토지도시 확장 예정지 (GTX 예정 지역, 택지지구 예정 부지 등)산업단지, 물류단지, 개발 계획 인근전원주택지 수요가 생기는 교외 지역개발제한 해제 가능성이 있는 곳이런 지역은 시간이 걸리더라도 정책이나 기반시설 확충에 따라 가치가 상승할 가능성이 있습니다. 특히 2029년까지는 GTX B·C 노선 개통, 수도권 정비계획, 재정비 촉진지구 확대 등 여러 개발 이슈가 예고되어 있어, 정확한 입지 분석이 수반된다면 투자 기회는 분명 존재합니다.3. 왜 ‘땅 사면 손해’라는 말이 나올까?그 말이 나오는 데는 이유가 있습니다. 특히 아래 조건에 해당되면 세금만 내고 활용도는 없으니 손해라는 평가가 나옵니다.농지·임야를 아무런 개발계획 없이 매입 (특히 지방 외곽)보유하면서 세금만 나가고 매각도 어려운 경우개발 제한구역, 그린벨트 등 규제 많은 땅사기성 기획부동산에 속아 고가 매입즉, '무턱대고 땅을 사는 것'이 손해인 거지, 정확한 분석을 바탕으로 미래 가치가 있는 토지를 사는 것은 여전히 유효한 투자 방식이 될 수 있습니다.요즘은 토지 투자에 신중해야 할 시기입니다. 잘못 사면 세금과 보유 부담이 커서 손해입니다. 하지만 정확한 입지 분석과 미래 수요 예측이 수반된다면 2029년을 보고 매입해 두는 것도 가능성 있는 전략입니다. 중요한 건 “지금 싸니까 산다”가 아니라, “앞으로 개발되거나 수요가 생길 이유가 명확한 땅을 고른다”는 것입니다.
Q. 소방전기기사 시험봤는데 과목 점수를 못보고 평균만 봤어요 합격인가요 불합격인가요?
안녕하세요. 김경환 전기기사입니다.CBT 시험의 경우 시험 종료 후에 합격 불학겨 및 점수가 표기가 되는데,이를 확인하지 못하셨다면 합격자 발표일까지 기다리셔야 할 듯 합니다.실제 점수는 그 때 공개가 되기 때문에 기다려 보셔야 할 것 같네요...
Q. 오피스텔은 아파트와 어떻게 다르죠?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.우리나라에서는 아파트가 가장 보편적이고 선호도가 높은 주거 형태입니다. 그러나 1~2인 가구가 증가하면서 오피스텔도 점점 더 주거용으로 많이 사용되고 있는데요. 아파트와 오피스텔은 겉보기엔 비슷해 보여도 법적 성격, 용도, 세금, 구조, 관리 방식 등에서 여러 차이점이 존재합니다.아파트와 오피스텔의 공통점외형상 유사두 건물 모두 외형은 고층 공동주택 형태로, 내부 구조도 비슷한 평면으로 설계되며 엘리베이터, 복도, 발코니 등이 있습니다.주거용으로 사용 가능원래 오피스텔은 ‘업무와 주거를 겸할 수 있는 건축물’로 시작되었지만, 최근에는 대부분 주거용으로 활용되고 있습니다. 따라서 주거 기능 면에서는 아파트와 비슷한 점이 많습니다.분양·임대가 가능아파트와 마찬가지로 오피스텔도 분양을 통해 소유할 수 있고, 임대도 가능하여 투자 수단으로 활용됩니다.선택 시 고려할 점실거주 목적이면 아파트가 더 안정적아파트는 주거 성능, 단지 환경, 세제 혜택 등에서 실거주자에게 유리합니다.투자 또는 1인 가구라면 오피스텔도 대안도심 접근성이 좋고, 분양 문턱이 낮아 오피스텔은 직주근접이 중요한 1~2인 가구나 임대 수익을 노리는 투자자에게 적합할 수 있습니다.세금 측면 주의오피스텔을 주거용으로 사용하더라도 ‘주택 수 포함 여부’나 ‘취득세·재산세 혜택’이 달라질 수 있어, 사전에 세무 상담이 필요할 수 있습니다.아파트는 주거 중심의 제도와 혜택이 많고, 가족 단위 거주에 적합한 안정된 형태입니다. 오피스텔은 법적으로 업무시설이지만 주거도 가능하며, 주로 도심에 위치하고 1~2인 가구 또는 투자자가 많이 선택합니다.
Q. 주상복합은 아파트와 어떻게 차이점이 있나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.실제로 한국에서 아파트는 가장 선호되는 거주 형태로 자리 잡고 있고, 최근 들어서는 주상복합 아파트도 꾸준히 인기를 얻고 있습니다. 하지만 일반 아파트와 주상복합 아파트는 구조적·입지적·관리적 측면에서 여러 차이점이 있습니다.1. 구조와 개념의 차이일반 아파트는 오로지 주거 용도만을 목적으로 한 단지형 공동주택입니다. 보통 4~5개 동 이상의 단지로 구성되어 있고, 넓은 단지 내에 커뮤니티 시설, 놀이터, 주차장, 녹지 공간이 조성됩니다.주상복합 아파트(주거+상업복합건물)는 말 그대로 건물 하부에는 상가(상업시설), 상부에는 주거공간이 결합된 형태입니다. 도심지나 역세권처럼 땅값이 비싼 곳에 고밀도로 건설되는 경우가 많아 고층 구조가 많고, 복합 용도 건축물입니다.2. 입지와 생활 편의성의 차이주상복합은 대부분 도심 한가운데나 역세권, 주요 상권 인근에 위치하는 경우가 많아, 교통과 상업시설 이용이 매우 편리합니다. 따라서 직주근접이나 도심 생활을 선호하는 1~2인 가구나 젊은 층에게 인기가 높습니다.반면 일반 아파트는 상대적으로 외곽 또는 택지개발지구 중심에 위치한 경우가 많고, 조용하고 쾌적한 주거환경을 중요시하는 가족 단위 수요층에 적합합니다.3. 단지 구조 및 커뮤니티 환경의 차이일반 아파트는 단지 내 커뮤니티 공간(놀이터, 산책로, 어린이집, 헬스장 등)이 풍부하며, 주차 공간도 지상 또는 지하로 넉넉하게 확보된 경우가 많습니다.주상복합은 상업시설과 주거공간이 공존하기 때문에 커뮤니티 공간이나 단지 내 녹지는 상대적으로 부족한 경우가 많고, 주차 공간도 기계식 주차장을 활용하는 경우가 많아 불편을 호소하는 경우가 있습니다.4. 관리비와 소음 문제주상복합은 상업시설이 포함되어 있는 만큼 공용시설 관리비가 더 높게 나오는 경우가 많습니다. 또한 하부 상가에서 발생하는 소음, 냄새, 유동인구 증가로 인해 거주 만족도가 떨어질 수도 있습니다.일반 아파트는 상가와 분리된 구조로 되어 있어, 소음이나 유동인구 유입이 적고, 비교적 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공합니다.5. 자산 가치 및 전세·매매 시장의 반응 차이주상복합은 희소성이 높고 도심지 입지 덕분에 자산 가치가 탄탄한 편이지만, 일반 아파트보다 실거주 수요는 약한 편입니다. 전세나 매매 시장에서는 일반 아파트보다 거래가 느리고, 전세가율도 낮은 경우가 많습니다.일반 아파트는 수요층이 넓고 실수요자가 많아 거래가 비교적 원활하며, 전세 수요도 풍부한 편입니다. 특히 학군이나 커뮤니티 환경을 중시하는 가족층에게 인기가 높습니다.주상복합은 도심에 살면서 편리한 생활을 누리고 싶은 1~2인 가구 또는 투자 목적으로 적합하며, 일반 아파트는 실거주 위주의 중장기 안정성과 커뮤니티, 가족 중심의 주거 환경을 중시하는 수요층에 더 적합하다고 볼 수 있습니다.