안녕하세요.
김경환 전문가입니다.
Q. 분양아파트 자금조달계획서 6억 기준은 취득세 포힘인가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.아파트를 분양받거나 매매할 때 제출하는 자금조달계획서의 제출 기준인 ‘6억 원’은 취득세를 포함하지 않은 금액입니다. 다시 말해, 부동산 자체의 거래가격(매매가 또는 분양가)을 기준으로 합니다.정확한 기준: 거래금액 6억 원 이상분양의 경우: 분양가 + 옵션비 포함기존 주택 매매의 경우: 매매가 기준 (실제 거래가)취득세, 중개수수료, 등기비용 등 부동산 취득에 따르는 부대비용은 포함되지 않습니다.예시로 설명드리면:분양가: 5억 8000만 원옵션비: 3000만 원→ 총 6억 1000만 원 → 자금조달계획서 제출 대상분양가: 5억 9000만 원옵션비: 500만 원취득세: 약 1800만 원→ 부대비용 포함 총 6억 1300만 원이지만,→ 취득세는 제외하고 계산하므로 → 분양가+옵션비 = 5.95억 → 제출 대상 아님자금조달계획서 제출 기준인 6억 원은 “실제 취득가액(거래가)” 기준이며, 취득세 등은 포함하지 않고, 분양의 경우에는 옵션비는 포함됩니다. 추가로, 투기과열지구에서는 3억 원 이상부터 자금조달계획서 제출 의무가 있으며, 자금 출처에 대한 증빙자료도 함께 제출해야 할 수 있습니다.
Q. GDP 성장률이 높아지면 삶의 질도 좋아질까요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.우리가 흔히 듣는 GDP 성장률은 “경제가 좋아지고 있다”는 신호처럼 받아들여지지만, GDP가 높아진다고 해서 국민들의 삶의 질이 반드시 나아진다고 단정할 수는 없습니다.1. GDP란 무엇인가 – 단지 '생산량의 총합'GDP(국내총생산)은 일정 기간 동안 한 나라 안에서 생산된 재화와 서비스의 총합을 의미합니다. 즉, 이것은 경제가 만들어낸 총 '양'을 측정하는 지표입니다.✔️ 예를 들어:공장이 더 많이 가동되고소비가 늘어나고투자가 활발해지면→ GDP는 상승합니다. 하지만 이 수치는 “얼마나 잘 살고 있느냐”보다는, “얼마나 많이 만들었느냐”에 가깝습니다.2. GDP 증가와 삶의 질 사이의 간극GDP는 총량의 숫자이고, 삶의 질은 분배와 체감의 문제입니다. 이 사이에는 여러 가지 불일치가 발생할 수 있습니다.(1) 소득 불균형GDP가 늘어도 그 과실이 일부 상위 계층에만 집중된다면, 대다수 국민은 별 혜택을 체감하지 못합니다.→ ‘성장했는데 내 삶은 그대로’라는 불만이 생깁니다.(2) 환경 파괴GDP를 빠르게 늘리기 위해 산업 생산을 극대화하면, 대기오염, 탄소 배출, 자연 훼손 등의 부작용이 따릅니다.→ 이는 장기적으로 삶의 질을 오히려 해치는 요인입니다.(3) 과도한 경쟁과 스트레스 사회경제 성장을 위해 노동 강도와 경쟁이 심화되면,→ 심리적 행복감, 여가, 인간관계의 질은 하락할 수 있습니다.3. GDP 외에도 삶의 질을 보는 다양한 지표들많은 국가들이 GDP 외에도 국민의 삶의 질을 입체적으로 평가하려고 다양한 지표를 활용하고 있습니다.대표적 대안 지표:HDI (인간개발지수): 소득 + 교육 + 기대수명GNH (국민총행복): 부탄에서 사용하는 행복 중심 지표OECD Better Life Index: 건강, 교육, 주거, 삶의 만족도 등 11개 항목GPI (진정한 진보 지표): GDP에서 환경·범죄·가사노동 등을 반영한 지표이러한 지표들은 삶의 질을 더 직접적으로 보여주는 지표들로, 단순한 GDP 수치보다 더 의미 있는 정책 지향점을 제공합니다.4. GDP 성장의 조건 – '질적 성장'이 중요GDP 성장 자체가 나쁜 것은 아닙니다. 다만, 그 “질”이 중요합니다. 이상적인 성장:포용적 성장: 소득 격차를 줄이고 다양한 계층에 혜택이 돌아가는 성장지속가능한 성장: 환경과 자원을 파괴하지 않는 성장삶의 질을 고려한 성장: 교육, 복지, 건강, 여가의 질을 함께 높이는 성장이런 성장이어야만 “성장 = 행복”이라는 등식이 성립될 수 있습니다.GDP 성장률은 경제의 '엔진 회전수'를 보여주는 지표일 뿐, 우리가 어디로 가고 있는지는 말해주지 않습니다. 국민의 삶의 질을 판단하려면 소득 분배, 환경, 건강, 행복감, 교육, 여가 등 복합적인 지표를 함께 봐야 합니다. GDP는 여전히 중요한 지표이지만, 단순한 양적 성장만으로는 더 이상 국민의 체감 만족도를 설명할 수 없는 시대에 우리가 살고 있다고 볼 수 있습니다.
Q. 주식투자전략 공부 전에 등기부등본을 먼저 봐야 할까요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.주식 투자에 있어서 기업의 등기부등본 확인은 흔히 간과되기 쉬운 부분이지만, 특히 장기적이고 책임 있는 투자를 하려는 투자자라면 한 번쯤 반드시 확인해볼 가치가 있는 기초 정보입니다.1. 등기부등본에서 얻을 수 있는 주요 정보기업의 등기부등본은 법적으로 공시되는 공식 문서로, 회사의 법적·제도적 상태를 확인할 수 있는 기록입니다. 주요 정보는 다음과 같습니다.법인 일반 사항:회사명, 주소, 설립일대표이사(변경 이력 포함)자본금정관상 목적(사업 영역)변동사항 기록:대표이사 변경 이력 → 경영진의 교체 빈도, 불안정성 파악 가능주소지 변경 → 기업의 소재지 이동, 사업 구조 변화의 단서자본금 증감 내역 → 유상증자, 감자, 투자유치 여부 확인담보/채권 정보 (부동산 등기부인 경우):회사 소유 부동산에 근저당권이나 압류 등의 법적 부담이 있는지 여부 확인 가능2. 투자 판단에서 등기부등본이 유용한 경우등기부등본은 특히 다음과 같은 판단에 유리합니다:경영진의 신뢰성 확인→ 잦은 대표이사 변경, 등기이사 경력 등을 보면 기업의 경영 안정성을 엿볼 수 있습니다.사업의 실체성 점검→ 명목뿐인 페이퍼컴퍼니, 허위 사업 목적 등을 파악할 수 있습니다.자본금의 구조 변화 추적→ 반복적인 유상증자, 감자 등은 기존 주주 가치를 희석시키는 경향이 있습니다.위험 요소 탐지→ 등기에 담보나 법적 분쟁 기록이 있다면, 재무제표에 드러나지 않는 리스크가 있을 수 있습니다.이러한 정보는 재무제표에서 드러나지 않는 정성적 판단 영역을 보완합니다.도움이 되셨기를 바랍니다.
Q. 호텔 예약할 때 좌석배치도 미리 확인하는 방법이 있을까요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.공식 홈페이지에서도 객실의 사진은 종종 보여주지만, 정확한 침대 위치, 창문 방향, 책상·소파의 배치 같은 구체적인 “객실 좌석배치도”나 평면도는 거의 제공하지 않는 경우가 많습니다. 확인 가능한 방법 몇 가지가 있을 듯 합니다.1. 호텔에 직접 연락하기 (이메일 또는 전화)가장 확실한 방법입니다. 호텔에 직접 문의해서 원하는 객실의 평면도(room layout)를 요청하면, 보유하고 있는 경우 PDF나 사진 형태로 보내주기도 합니다. 특히 고급 호텔일수록 이런 요청에 성실히 응대해주는 경우가 많습니다. 전화보다는 이메일로 남기면 그림 자료를 보내줄 확률이 높습니다.2. 해외 예약 사이트 활용일부 해외 예약 플랫폼에서는 고객이 올린 실제 객실 사진이 많아서, 공식 사진보다 더 객관적이고 다양한 각도에서 객실 내부 구조를 유추할 수 있습니다.3. 유튜브 리뷰 검색요즘에는 호텔 객실 리뷰를 영상으로 올리는 유튜버들이 많습니다. 이들은 입구에서 창문까지 직접 촬영하며 방 구조를 보여주는 경우가 많아서 배치, 가구 위치, 뷰 방향 등을 실감 나게 확인할 수 있습니다.참고 하시기 바랍니다.
Q. 중국의 부동산 위기 정책 미스인가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.중국 부동산 위기, 특히 헝다(恒大) 사태와 같은 상황이 반복되는 구조적 문제를 보면 단순한 일시적 정책 미스라기보다는, 중국의 부동산 모델 자체에 내재된 한계와 그에 대한 정책 대응의 구조적 한계가 복합적으로 맞물린 결과라고 보는 게 더 정확합니다. 1. 중국의 부동산 시스템: 모델 자체의 구조적 한계중국의 부동산 산업은 1990년대 개혁개방 이후 GDP 성장의 핵심 축이었습니다. 여기엔 몇 가지 구조적 특징이 있습니다.지방정부 재정 = 토지 판매 수입에 의존: 지방정부는 국유지의 사용권을 부동산 개발업자에게 매각하는 방식으로 재정을 충당해왔습니다. 이를 "토지재정(土地财政)"이라고 부르죠.개발업자 = 대규모 레버리지(부채)로 토지 구입 후 분양: 헝다와 같은 대형 디벨로퍼들은 선분양을 통해 자금을 조달하고, 그 자금으로 다른 프로젝트에 투자하는 식의 ‘자전거 돌리기’식 모델을 운영해 왔습니다.주택은 소비재가 아닌 투자자산: 다수의 중국 가구가 주택을 “사는 곳”이 아니라 “투자수단”으로 인식했고, 다주택 수요가 많았기에 집값은 계속 오를 수 있었죠.이 모델은 지속적인 가격 상승과 신용 공급이 유지될 때만 성립 가능한 구조였습니다. 하지만 경제 성장률이 둔화되고, 인구도 정점에 이르면서 수요가 자연스럽게 줄어든 지금, 이 시스템은 스스로 무너지고 있습니다. 즉, 모델 자체가 ‘지속 가능하지 않은 성장’에 기반한 것이었고, 지금의 위기는 그 구조적 한계가 드러난 것입니다.2. 정책 대응의 문제: ‘단기 안정’에만 초점중국 정부는 위기 상황마다 다양한 정책을 내놨지만, 대부분의 대응은 근본 개혁이 아닌 ‘시장의 불만 잠재우기’에 집중되어 있었습니다.예를 들어:"3대 레드라인" 정책(2020): 부채총량을 규제해 레버리지를 낮추려 했지만, 헝다 같은 기업은 이미 구조적으로 부채 의존도가 너무 높아 충격만 가중시켰습니다.재정 완화 & 금리 인하: 수요를 살리기 위한 노력은 이어졌지만, 실제로 집을 사려는 실수요자들은 줄었고, 투자 수요는 이미 한계에 도달했습니다.완공보장 우선 정책: 선분양으로 집을 사고도 입주하지 못한 국민적 불만을 잠재우기 위해 정부가 직접 프로젝트를 완공시켜주는 정책도 있었지만, 이 역시 단기적 응급조치에 불과합니다.결국, 정책은 시장 붕괴를 막는 ‘응급 수혈’ 역할은 했지만, 제도의 근본 문제—토지재정 의존, 과잉 공급, 부채 의존 모델에 손대지 않았기 때문에 효과는 제한적이었습니다.3. 반복되는 이유: 구조는 그대로, 수요는 줄어드는 중지금도 여전히:지방정부는 토지 매각 외에 뚜렷한 수익모델이 없고대형 부동산 기업들은 무너졌지만, 그 자리를 국유기업이 차지하면서 구조 자체는 거의 그대로 유지되고 있으며인구 감소, 고령화, 청년 실업 등으로 실수요는 갈수록 줄고 있습니다.즉, 부동산이 경제의 20~30%를 차지하는 구조 자체는 바뀌지 않았는데, 수요의 기반은 붕괴되고 있어서 아무리 정책을 써도 시장은 살아나지 않고, 문제가 반복되고 있는 겁니다.중국의 부동산 위기는 단순히 정책 대응을 잘못해서 생긴 문제라기보다는, 부동산과 지방재정에 지나치게 의존해온 경제 모델 자체의 구조적 한계가 드러난 것입니다. 그리고 지금까지의 정책은 이 모델을 개혁하거나 전환하려는 시도라기보다는, ‘붕괴를 지연시키는 조치’에 가까웠기 때문에 반복적으로 위기가 터지는 것이죠.따라서 이 문제를 근본적으로 해결하려면, 부동산 중심의 성장 모델에서 탈피하고 지방정부 재정 구조도 전면적으로 개편해야 하지만, 이건 단기적으로는 경기 침체를 유발할 수 있기 때문에, 중국 정부 입장에서도 쉽게 결단을 내리기 어려운 상황입니다.