안녕하세요.
김경환 전문가입니다.
Q. 동거인과 공동명의로 된 아파트 주담대 신청
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.예비 부부가 공동명의로 아파트를 구입하면서 주택담보대출(주담대)을 신청하려는 상황에서, 혼인신고가 되어 있지 않은 경우에도 대출 신청은 가능합니다.1. 혼인신고는 ‘필수 요건’이 아닙니다주택담보대출은 기본적으로 채무자의 소득, 신용, 부채비율, 담보 가치 등을 종합적으로 평가해 승인 여부가 결정됩니다.공동명의로 등기할 예정이라면, 혼인 여부와 무관하게 공동대출자(공동채무자)로 주담대 신청이 가능합니다.즉, 예비 부부라 하더라도 각자의 소득과 신용을 기반으로 공동으로 대출을 받는 데에는 법적 장애가 없습니다.2. 단, 혼인신고 유무에 따라 적용되는 제도나 조건이 다를 수 있습니다혼인신고 여부는 법적으로 ‘가구’로 인정되는지 여부에 영향을 미치기 때문에, 대출 상품의 종류나 조건, 또는 정부 지원 대출 제도(예: 보금자리론, 디딤돌 대출) 이용 시 불이익이나 제약이 발생할 수 있습니다. 예를 들어:디딤돌 대출: 부부 합산 소득 기준이 적용되므로, 법적 혼인 관계가 성립돼야 합산 소득으로 심사받을 수 있습니다.보금자리론: 단독 신청은 가능하지만, 신혼부부 특화 조건(예: 소득 기준 완화, 한도 상향 등)은 혼인신고가 된 상태에서만 적용됩니다.또한, 생애최초 주택구입자 요건도 ‘세대 기준’으로 판단되기 때문에, 혼인신고 여부에 따라 생애최초 인정 여부가 달라질 수 있습니다.즉, 혼인신고가 되어 있어야 받을 수 있는 혜택이 따로 있을 수 있다는 점은 반드시 감안하셔야 합니다.3. 실무적으로는 다음 두 가지 방식 중 선택혼인신고 전에 대출을 받을 경우: 두 사람 모두 단독으로 대출 조건에 맞아야 하며, ‘공동명의 + 공동대출자’ 형태로 진행됩니다. 이 경우는 금융기관에서 개별 소득과 신용을 각각 심사합니다.혼인신고 후 대출을 받을 경우: 부부로서 합산 소득 기준 적용, 또는 일부 신혼부부 혜택이 가능해질 수 있습니다. 혼인신고 후 등본상 동일 세대로 구성되면 다양한 제도 적용이 수월합니다.혼인신고는 주담대 자체의 필수 조건은 아닙니다. 다만 정부지원 대출, 우대금리, 신혼부부 특화상품을 고려한다면 혼인신고 후 신청하는 것이 유리할 수 있습니다. 본인의 대출 상품 선택, 소득 요건 충족 여부, 그리고 급한 일정(잔금일 등)을 고려해 혼인신고 시점을 결정하는 것이 가장 좋습니다.
Q. 월세 재계약서 작성 후 이사 가능한가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.어머님께서 매년 임대차계약서를 새로 작성해 오셨고, 보증금과 월세 금액도 수년째 동일한 상태라고 하셨는데, 이 경우는 묵시적으로 계약이 갱신된 것이 아니라 매년 임대인과 명시적으로 계약을 새로 체결한 것으로 봅니다. 법적으로는 계약서가 새로 작성될 때마다 새로운 임대차 계약이 성립된 것으로 간주가 됩니다.이런 상황에서 가장 중요한 점은 “현재 살고 있는 집의 계약기간이 아직 남아 있다면, 임차인이 자의적으로 먼저 계약을 종료하고 나가기는 어렵다”는 것입니다. 다시 말해, 아직 계약기간이 끝나지 않았는데 이사를 가시려면, 그 자체가 계약 위반이 될 수 있기 때문에 원칙적으로는 위약금이 발생할 가능성이 있습니다. 보통은 남은 계약기간에 대한 월세를 청구당하거나, 일부 보증금을 손해 볼 수 있습니다.하지만 이것은 어디까지나 원칙일 뿐이고, 현실에서는 임대인과 협의해서 계약을 조기 종료하는 것이 가능한 경우가 많습니다. 예를 들어 어머님이 이사 계획이 있다는 걸 미리 임대인에게 말씀드리고, 임대인이 동의하면 남은 계약기간과 관계없이 계약을 합의 해지할 수 있어요. 더 나아가서, 어머님이 다음 세입자를 구해오면 임대인도 큰 손해가 없기 때문에 조기 퇴거에 흔쾌히 동의해주는 경우도 흔합니다. 그러니까 이사를 가시려면 먼저 임대인에게 말씀드리고, 이사를 계획 중이라는 점과 협의하에 계약을 종료하고 싶다는 의사를 전하는 것이 중요합니다.한편, 요즘 뉴스에 자주 나오는 계약갱신요구권(2년+2년 보장되는 제도)과는 이 상황이 크게 관련이 없습니다. 왜냐하면 어머님은 그 권리를 행사하지 않고 매년 계약서를 새로 작성해 오셨기 때문에, 이미 계약갱신요구권을 사용한 게 아니라 계약을 새로 체결한 것으로 처리되기 때문입니다. 따라서 계약갱신요구권을 사용한 후 중간에 나가야 하는 상황과는 다르게 봐야 합니다.결론적으로 정리하면, 어머님은 현재 계약기간이 남아 있는 상태에서 이사를 가시려면 임대인의 동의를 구해서 조기 해지를 협의하는 방식이 필요합니다. 임대인이 동의만 해주면 큰 법적 문제 없이 나갈 수 있고, 실제로 많은 경우 서로 합의하에 해결되는 일이니 너무 걱정하지 않으셔도 괜찮습니다. 다만, 이 과정은 말로만 하지 마시고 문서나 문자 등으로 간단하게라도 ‘합의했다’는 증거를 남겨두는 것이 나중에 불필요한 오해를 줄이는 데 도움이 됩니다.
Q. 주택청약의 모든 것 책, 읽는 시점 질문입니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.궁극적으로 기초 지식은 한 번 잘 익혀두면 평생 써먹을 수 있는 자산입니다. 지금 읽으셔도 충분히 의미 있고, 오히려 장기적으로 유리합니다.1. 주택청약 제도는 해마다 전면 개편되는 것이 아니다주택청약은 부동산 정책 중 하나이긴 하지만, 핵심 구조나 기본 제도는 매년 크게 바뀌지 않습니다.예를 들어 다음과 같은 항목은 거의 고정적입니다:청약통장 종류 (예: 청년 우대형, 주택청약종합저축)무주택 기간, 부양가족 수, 가입기간 등의 당첨 가점 기준공공/민간 분양 구분과 신청 방식특별공급 제도 (신혼부부, 생애최초, 다자녀 등)이런 기초 지식과 제도 전반에 대한 설명은 해마다 거의 동일하게 유지되므로, 2025~2026 버전을 지금 읽어도 청약에 대한 전반적인 이해를 갖추는 데 충분히 도움이 됩니다.2. 연도별 버전의 차이는 ‘정책 변화나 일정’ 업데이트 정도책에서 해마다 버전이 새로 나오는 이유는 정부가 매년 일부 조건을 미세 조정하거나 공급 계획, 분양 일정, 소득 기준 등을 변경하기 때문입니다. 하지만 이건 기본기를 다진 이후에 체크하면 되는 부분이에요.예를 들어:분양가 상한제 적용 지역 변화특별공급 소득기준 일부 상향청약 신청 시기나 지역 계획 변화 등이런 변화는 책 없이도 인터넷 기사나 국토교통부, LH, SH 홈페이지에서 최근 정보만 따로 확인해도 충분히 따라갈 수 있습니다.3. 정리하면, 지금 읽는 것이 훨씬 효율적입니다지금은 시간이 조금 여유 있을 때이기도 하고, 실질적으로 청약제도의 기본 구조를 이해하는 것이 먼저입니다.이후 자금이 어느 정도 모이고 실제 청약을 준비할 무렵에, 가장 최근 정책만 따로 업데이트해서 보면 충분합니다.주택청약은 '기초부터 제대로 아는 사람'이 장기적으로 훨씬 유리합니다. 책을 통해 구조를 먼저 익혀두면 이후 정보는 쉽게 붙습니다.지금 '주택청약의 모든 것 (2025~2026)'을 읽고 기본기 다지고, 나중에 정규직 전환되고 자금 여력이 생겼을 때는 인터넷으로 최근 변화만 업데이트해서 확인하시기 바랍니다. 꼭 필요하면 2027~2028 버전은 서점에서 훑어보고, 그때 정말 큰 변화가 있다면 다시 사도 늦지 않을 것 같습니다.
Q. 지금이라도 집을 사야 할따요????
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.“부동산은 사두면 언젠가 오른다”는 말, 한편으로는 맞는 말이지만, 2020년대 이후에는 무작정 적용하기엔 조심해야 할 부분이 많습니다. 지금 같은 시기에 ‘영끌’해서 서울 아파트를 사도 될까?에 대한 답을 냉정하게, 신중하게, 현실적으로 고려를 하셔야 합니다.영끌해서 집을 산다는 말의 의미‘영끌’이란 본인의 대출 한도와 자산을 총동원해 주택을 매수하는 걸 뜻합니다.즉,자기 자산보다 훨씬 큰 금액을 빌려서장기 대출을 감당하면서불확실한 미래에 배팅하는 것이죠.서울 집값은 장기적으로 우상향했지만, 2008년, 2010년, 2013년, 2022~2023년처럼 조정기와 하락장도 반복되었다는 점을 절대 간과해선 안 됩니다.시드머니가 적을 때 다음 4가지를 스스로 점검해 보시기 바랍니다.본인의 안정적인 현금흐름이 있는가? (소득과 고용 안정성)집을 사는 순간부터 대출 원리금 상환이 시작됩니다.고정 수입이 적거나, 지출이 많다면 금리 상승기에는 바로 위기를 겪을 수 있어요.특히 요즘은 고정금리 대출도 4%대가 흔하므로, 이자만 연 500만~1000만 원 나가는 경우도 많습니다.→ 안정적인 소득이 없다면, 영끌은 매우 위험한 선택입니다.구매하려는 아파트가 실거주 목적에 부합하는가? (투기 vs 실수요)“그냥 집 하나 가지고 있어야지”라는 불안감만으로 덜컥 사면, 추후 하락장에 매도도 못하고, 월세 수익도 안 나는 애물단지가 될 수 있습니다.실거주가 가능하고, 교통/학군/생활 인프라가 좋은 곳이라면 하락기에 버틸 힘이 됩니다.→ 실거주와 투자의 균형이 중요합니다.자금계획에 여유가 있는가? (잔금, 취득세, 유지비 포함)전세 끼고 사는 “갭투자”가 아니라면, 잔금 + 취득세 + 중도금 이자 등 추가 비용이 적지 않습니다.시드가 너무 부족한 상태에서 영끌을 하면, 1~2년 내 급매를 해야 하는 상황이 생길 수도 있습니다.→ 최소한 예비비(비상금) 500~1000만 원 이상은 확보하고 진입해야 합니다.현재 부동산 시장의 사이클을 알고 있는가? (타이밍 중요)지금은 고금리, 공급 과잉, 정책 변화가 겹치는 ‘전환기’ 혹은 ‘변곡점’입니다.당장은 반등 신호도 보이지만, 중장기적으로는 불확실성이 높고, 특히 서울 외곽은 추가 조정 가능성도 있습니다.→ 급하게 들어가기보다는, 조금 더 시장을 관망하면서 천천히 접근하는 것도 방법입니다.단계적으로 집 마련을 위한 전략을 세우는 것이 더 현실적입니다.1) 청약 기회 노리기– 가점이 낮아도 추첨제 물량 있는 민영 아파트나, 신혼·생애최초 특별공급 제도 활용2) 서울 대신 수도권 유망지역 매수– 예: 인천 송도, 경기도 평택·동탄·의왕·고양 덕양구 등 GTX 영향권3) 오피스텔이나 소형 아파트로 자산 형성– 소액으로 시작해서 전세·월세 수익을 통한 레버리지 훈련도 가능4) 재정 여건 맞춰 시기를 조율– 금리 하락기, 정부 공급 정책 등 외부 환경과 타이밍 맞추기도움이 되셨기를 바랍니다.
Q. 서울주택 평균 매매가가 10억워니라네요.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.지금 수많은 청년들이 느끼는 절망과 허탈감이 그대로 담긴 내용 입니다. "서울 아파트 평균 매매가 10억 원"이라는 말이 단순한 숫자가 아니라, 많은 이들에겐 꿈의 사다리가 사라진 상징처럼 느껴지는 게 사실입니다.1. 서울 집값 10억 시대, 청년에게는 어떤 의미일까?2024년 기준, 서울 아파트의 평균 매매가는 약 10억 원을 웃도는 수준이고, 강남·마용성(마포·용산·성동) 같은 인기 지역은 15억~30억까지 올라간 경우도 많습니다.그런데 반대로 청년들의 현실은 다음과 같습니다:사회 초년생 평균 연봉: 약 3,000만 원대 후반월세/보증금 부담: 서울 역세권이면 500/70만 원 이상이 보통대출 여력 제한: 대출은 늘어도 DSR(총부채원리금상환비율) 규제로 인해 대출 한도는 연소득의 약 40% 수준즉, 월세 내고, 생활비 쓰고, 저축 조금 하면서 10억짜리 집을 사는 건 사실상 불가능에 가깝다는 생각이 드는 것이 당연합니다.2. “저축만으로는 집을 못 사는 시대”라는 말이 현실이 된 이유예전에는 부동산 가격 상승보다 소득 증가율이 높거나 비슷했기 때문에, 5~10년간 모아서 내 집을 마련하는 것이 가능했지만, 지금은 정반대입니다.집값 상승률 > 소득 증가율 → 벌어서 따라갈 수 없는 시장금리 상승 + 대출 규제 → 대출로도 집 사기 어려움자산 격차 고착화 → 부모 도움(소위 ‘영끌’이나 ‘부모찬스’) 없으면 진입장벽 심화그 결과, 서울에서 무주택 청년이 자력으로 집을 사는 일은 갈수록 더 어려워지는 구조입니다.3. 그러면 청년은 평생 내 집 마련을 못하나? 대안은 없을까?분명 쉽지는 않지만, '내 집 마련'을 완전히 포기할 필요는 없습니다. 다만 접근법을 바꿔야 합니다. 아래 몇 가지 전략적 관점을 참고하시면 좋습니다.서울 → 수도권 or 비서울 접근 전략인천, 경기도권 (예: 김포, 의정부, 남양주, 화성 등)에서 GTX/전철권 접근 가능한 지역 중심으로 시야 확대신축 위주로 공급이 늘어나는 택지개발지구를 노려볼 수 있음청년·신혼부부 대상 특별공급 및 공공지원 활용청년 우대형 청약 통장, 신혼부부 특별공급, 생애최초 특별공급, 청년 전세자금대출 등 다양한 제도 활용주택청약 점수가 낮아도 추첨제 물량 활용 가능한 민영 아파트 등 노려보기부동산 투자 개념에서 소액부터 연습오피스텔, 소형 빌라, 지방 소형 아파트 등 소규모 자산부터 연습하며 자산 늘리기처음부터 ‘서울 아파트’를 목표로 하지 말고, 현실적인 자산 증식 계획부터 설계장기적인 정책 변화에 대한 정보 습득정부의 공급 정책, 규제 변화, 보금자리론·특례대출 정책 등을 꾸준히 체크때로는 정책의 사각지대에서 기회가 생기기도 함이 시대를 살아가는 청년이라면 누구나 공감할 절망감이라고 볼 수 있습니다. 하지만 그 속에서도 “내 상황에서 지금 할 수 있는 최선”을 찾아야 막연한 분노 대신 현실적인 준비가 시작됩니다. 그리고 그게 오히려 자산 형성의 첫 걸음이 될 수 있습니다.