안녕하세요. 김경환 전문가입니다.
Q. 부동산시장에서 금리가 진짜 결정적인 변수일까?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.금리가 오르면 집값이 떨어진다"**는 말을 일반 법칙처럼 이해하고 계시지만, 현실은 조금 더 복잡하고 다층적입니다. 금리는 분명히 집값에 영향을 주는 중요한 변수이지만, 그것만으로 집값이 움직이지는 않습니다. 특히 말씀하신 것처럼 인기지역(핵심 입지)의 경우는 금리 이상의 다른 요소들이 영향을 미치기도 합니다.1. 기본 원리: 금리가 오르면 집값은 떨어지기 쉬움금리가 오르면 대출이자 부담이 커지고,그 결과 주택 구매 수요가 줄고, 집값이 하방 압력을 받게 됩니다.특히 대출 비중이 큰 무주택자나 투자 수요는 위축됩니다.즉, 금리는 집값을 떨어뜨리는 ‘기본 압력’ 역할을 합니다.2. 그런데 왜 인기지역은 덜 떨어지거나 오르기도 할까?이는 금리보다 더 강한 지역적·구조적 요인이 작용하기 때문입니다. 아래 요소들이 대표적입니다.수요와 공급의 불균형강남, 마포, 분당, 과천 등은 공급이 극히 제한적이고,동시에 학군, 교통, 직주근접 등의 이유로 수요는 계속 몰립니다.이런 지역은 금리 인상에도 매도자들이 쉽게 가격을 내리지 않으려는 경향이 강합니다.현금 부자 중심의 실수요인기지역은 대출이 거의 필요 없는 자산가들의 수요도 많습니다.이들은 금리 변동에 영향을 덜 받습니다.반면 외곽이나 중소도시는 대출 의존도가 높아 금리에 민감하게 반응합니다.미래 가치 기대재건축·재개발 예정지, 광역교통망 확대 등 미래 호재가 뚜렷한 지역은,금리 인상에도 기대심리로 인해 집값이 단기적으로 유지되거나 오를 수 있습니다.심리적 프리미엄“이 동네는 금리 올라봐야 별 영향 없다”는 집단적 믿음도 가격을 떠받치는 역할을 합니다.3. 금리가 절대적인가?결론적으로 금리는 ‘광범위한 방향성’을 제시하는 요소입니다.→ 전체 시장에 영향을 주지만, 모든 지역에 똑같이 작용하지는 않습니다.지역 입지, 공급 상황, 정책, 미래 호재, 투자 심리 등여러 요소들이 종합적으로 작용하면서 금리보다 강한 요인들이 지역마다 존재합니다.금리는 집값에 영향을 주는 매우 중요한 요인이지만, ‘입지의 힘’, 수요 집중, 공급 부족 같은 요소가 더 강하게 작용할 수도 있습니다. 특히 인기지역은 금리 효과가 제한적이고, 심지어 오히려 강세를 보일 수도 있습니다.
Q. 월세 계약 갱신 시, 적정 인상률이 어느 정도일까요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.월세 계약 갱신을 앞두고 적정 인상률은 말씀하신 것처럼 부동산 시장 상황, 법적 제한, 임대인과의 관계 등을 종합적으로 고려하는 것이 중요합니다.1. 법적으로 허용되는 인상률: 최대 5%「주택임대차보호법」에 따라 계약갱신청구권을 행사하는 경우, 임대인은 기존 월세의 최대 5%까지만 인상할 수 있습니다.예를 들어, 현재 월세가 60만 원이라면 최대 63만 원까지 인상 가능합니다. 이 5% 상한은 임대인이 특별한 사정이 없는 한 넘을 수 없습니다.2. 시장 분위기: 동결 또는 소폭 인상 흐름최근 부동산 시장이 침체되고 전·월세 수요가 감소하면서, 많은 지역에서는 임대료를 동결하거나 2~3% 수준의 소폭 인상만 이뤄지는 경우가 많습니다.특히 공급이 많거나 수요가 줄어든 지역이라면, 오히려 인하 요구도 가능한 경우도 있어요.3. 임대인과의 관계가 중요실질적인 금액 차이보다 심리적 거리와 신뢰가 더 중요한 경우가 많습니다.예를 들어, 집주인과 잘 지내고 있다면, “요즘 시장 상황도 어렵고, 계속 살고 싶습니다. 월세는 그대로 동결해 주실 수 없을까요?” 식의 부드러운 협상이 좋은 인상을 줄 수 있습니다.집주인과의 신뢰를 지키고 싶다면, 처음부터 “법적으로는 5%까지밖에 안 되죠?”보다는, "그동안 불편 없이 잘 지내서 계속 계약하고 싶다. 혹시 조정 가능하신지 여쭤보고 싶다" 는 식으로 대화를 여는 게 효과적일 수 있습니다.
Q. 야시장을 하게 되면 바퀴벌레 유입도 되는건가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.야시장이나 노상 음식 판매가 이루어지는 장소 근처에서 바퀴벌레 유입 가능성이 높아지는 이유는 매우 현실적인 문제입니다. 특히 아파트 단지 내나 인근에서 야시장이 열릴 경우, 바퀴벌레가 서식하고 유입될 가능성이 커질 수 있습니다.1. 음식물 쓰레기와 바퀴벌레의 관계바퀴벌레는 음식물 찌꺼기, 기름기, 단내에 강하게 끌리는 해충입니다.야시장에서는 다양한 음식이 조리되고 소비되며, 현장에서 즉시 수거되지 않는 음식물 찌꺼기나 포장지, 기름기 묻은 쓰레기들이 필연적으로 발생합니다.이 냄새와 잔여물이 바퀴벌레를 유인합니다.2. 바퀴벌레의 이동 습성바퀴벌레는 배수구, 하수도, 환기구, 틈새 등을 통해 이동할 수 있으며, 먹이 냄새가 나는 쪽으로 수 킬로미터까지도 이동 가능하다는 보고도 있습니다.야시장 근처에 음식물 찌꺼기나 쓰레기 더미가 관리되지 않으면, 그곳이 새로운 서식처가 될 수 있습니다.인근 아파트 단지 지하주차장, 쓰레기 배출구, 배관, 지하실 등은 바퀴벌레가 은신하기 좋은 환경이므로, 외부에서 유입된 바퀴벌레가 서식처를 옮기기 쉬운 조건이 됩니다.3. 야시장 후 처리 미흡 시 문제 심화야시장이 야간에 운영되고, 즉시 청소·소독이 되지 않거나, 쓰레기 수거가 지연되면, 밤새 바퀴벌레가 모이고 번식할 기회를 얻게 됩니다.주변 상가, 아파트, 어린이집 등지로도 쉽게 퍼질 수 있습니다.음식물의 유입과 처리 미흡으로 인해 바퀴벌레 유입 가능성이 커집니다. 야시장 인근에 거주하는 경우, 단지 내 쓰레기 관리, 방역 상태, 하수구 밀폐 여부 등을 꼼꼼히 확인해야 하며, 지자체나 주최 측도 ‘즉시 청소’, ‘해충 방역’, ‘쓰레기통 밀폐 관리’, ‘야시장 운영구역 분리’ 등을 철저히 해야 이런 문제를 줄일 수 있습니다.
Q. 전세 보증보험이 먼저 되야하는건가요 전입신고기 먼저 되어야하는건가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.전세 보증보험, 전입신고, 확정일자의 순서와 관계에 대해 궁금하신 거군요. 전세 계약을 하면서 이 세 가지는 임차인의 권리를 보호하는 중요한 절차인데, 일반적인 권장 순서와 의미를 설명 드리도록 하겠습니다.1. 전세 보증보험이란?집주인이 전세금을 돌려주지 못할 경우 임차인이 보증보험사에 청구해 보상을 받는 제도입니다.전세금 반환 문제에 대비하는 안전장치 역할을 합니다.보통 전세 계약 후 임차인이 보험 가입 절차를 진행합니다.2. 전입신고란?새로 전세계약한 주택에 실제로 거주한다는 것을 주민센터 등에 신고하는 행위입니다.전입신고를 해야 전세권 보호 및 우선변제권 확보가 가능해집니다.또한, 주민등록 주소지가 해당 집으로 변경됩니다.3. 확정일자란?임대차 계약서에 대해 법원이나 주민센터에서 날짜를 공식적으로 인증해 주는 제도입니다.확정일자를 받아야 전세금 반환을 위한 법적 우선순위(우선변제권)를 확보할 수 있습니다.확정일자는 전입신고 전에 받는 것이 일반적입니다.4. 권장 순서전세계약 체결확정일자 받기임대차 계약서에 확정일자를 먼저 받는 것이 중요합니다. 그래야 전입신고 시 법적 보호를 받을 수 있는 우선순위를 확보합니다.전입신고 하기확정일자를 받은 후 즉시 전입신고를 합니다.전세 보증보험 가입하기전입신고와 확정일자가 된 후 전세 보증보험을 가입하는 것이 보통입니다.일부 보증보험사는 계약 직후부터 가입 가능하지만, 확정일자와 전입신고가 되어 있으면 더 안전합니다.확정일자 먼저 받고 → 전입신고 하는 것이 일반적이라고 보시면 됩니다.. 전세 보증보험은 보통 이 두 절차 이후에 가입하지만, 계약 후 바로 보험 가입도 가능하니 상황에 맞게 진행합니다. 전입신고를 해야 전세권과 우선변제권이 법적으로 보호되므로 잊지 마시기 바랍니다.
Q. 상가건물 임대차 내놓으려고 하는데, 보증금과 월세 산정하는 것을 가르쳐주시면 합니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.상가건물을 임대할 때 보증금과 월세를 산정하는 방법은 여러 요소를 고려해야 하지만, 기본적으로는 시가, 임대료 시세, 임대율(월세율 또는 보증금 반환율) 등을 바탕으로 계산합니다. 1. 기본 정보 정리토지 200평 (건물 전체 규모와는 직접적 영향이 크지 않으나 참고)건물: 4층, 각 층별 100평 → 총 400평평당 시가: 3,000만 원건물 연식: 2017년 (신축에 가까워 감가율 낮음)2. 건물 시가 계산각 층 시가 = 100평 × 30,000,000원 = 3,000,000,000원 (30억 원)층별 시가 30억 원 × 4개층 = 총 120억 원 규모3. 임대 보증금과 월세 산정 기준보증금과 월세의 조합은 임대인과 임차인의 협의에 따라 다르나, 보통 상가의 경우 시가의 3~5% 연간 임대료율을 적용합니다.예를 들어, 연 임대료율 5%라 하면, 월 임대료율은 약 0.42% (5% ÷ 12개월)월세율(월 임대료 비율)은 전체 보증금 대비로 산정되며, 보증금과 월세 비율은 시장상황, 임대 목적에 따라 조정 가능합니다.4. 보증금과 월세 비율 설정 예시보통 상가 임대는 보증금과 월세 비율을 다양하게 조합하는데, 예를 들어보증금 70% + 월세 30% 또는보증금 50% + 월세 50% 식으로 나눕니다.5. 층별 임대료 산정 예시 (연 임대료 5% 가정)(1) 100평 층별 시가: 30억 원연 임대료: 30억 × 5% = 1.5억 원 (15,000만 원)월 임대료: 1.5억 ÷ 12 = 1,250만 원(2) 보증금 70%, 월세 30% 기준보증금: 30억 × 70% = 21억 원월세: 연 임대료 1.5억 × 30% = 4,500만 원 연간 → 월세 약 375만 원(3) 보증금 50%, 월세 50% 기준보증금: 30억 × 50% = 15억 원월세: 1.5억 × 50% = 7,500만 원 연간 → 월세 약 625만 원참고 사항보증금이 높으면 월세 부담이 줄고, 임차인 입장에서 초기 비용 부담이 커집니다.반대로 보증금이 낮고 월세가 높으면 월별 비용 부담이 커지지만 초기 진입 장벽이 낮아 임차인 유치에 유리할 수 있습니다.임대차 계약 시 상가 권리금, 관리비, 임대 기간, 갱신 조건 등도 함께 고려해야 합니다.실제 임대 시에는 인근 상가 임대 시세를 조사해 보시는게 필수이며, 계약 조건에 따라 보증금과 월세 비율을 조정하는 것이 일반적입니다. 공인중개사무소에 상가 임대를 내놓고 중개사분과도 실제 어떠한 조건이 유리할지 등등 논의를 해보시는 것도 좋은 방안입니다.