왜 강남의 비싼 집만 더 오르는 걸까요?
왜 강남의 비싼 집만 더 오르는 걸까요? 다른 지역은 올라가지도 않고 올라도 오름폭이 적은데 비해 강남은 하루다 멀다하고 계속 오르기만 하는데 왜 그런건가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
서울상급지에 부동산 가격이 계속오르는 이유는 주택양극화와 관계가 있습니다. 주택 양극화는 수요의 집중이 한 지역에 몰려 나타나게 됨으로 타지역과의 주택가격차이가 점차 크게 벌어지는 현상인데 이러한 양극화의 이유는 경제적불균형과 지역적불균형, 정책적 요인등의 이유가 있겠지만 가장 큰 이유는 부동산 시장침체를 겪으면서 투자자들의 투자방식이 이전처럼 다주택 보유방식에서 점차 똘똘한 한채로 변형되면서 똘똘한 한채가 밀집된 서울 강남권과 용산구등 일부지역에 몰려 있기 떄문입니다 또한 해당지역 인프라 여건등이 뛰어나기 떄문에 실수요까지 몰리면서 발생되었다고 볼수있습니다. 거기에 최근 서울시의 토지거래허가구역 해제라는 이슈까지 맞물리면서 수요가 급등하게 되면서 현 부동산 침체상황에서도 강남권의 주택가격은 전고점을 돌파하는 모습이 나타나고 있습니다. 물론 지금은 다시 토지거래허가구역 재지정이 된 상태로써 수요의 감소가 예상되나, 이전처럼 빠진 수요가 다른 지역으로 이동될 가능성은 낮고, 추세적으로 인구도 감소되는 상황을 고려하면 시간에 따른 주택양극화는 더욱 심화될 것으로 보입니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
가장 중요한 것은 수요는 넘치고 공급은 적기 때문입니다. 강남 3구라고 불리는 강남, 서초, 송파는 학군, 교통, 인프라, 일자리 등 모든게 고르게 모여 있는 완성형입지입니다. 이런 지역은 전국에서 수요가 몰리게 되는 데 신규 아파트의 공급은 제한적이기 때문입니다.
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.
강남은 대한민국에서 특화된 주거지역으로 부를 상징하는 거주지역으로 접근성이 좋으며 편의시설이 잘 갖추어 있고 유명인들이 모여사는 곳으로 특히 주택대출과는 무관한 자기자본으로 투자하는 사람들이 몰리기 때문입니다
그리고 다소 투기요소가 가미된 지역으로 생각합니다
정부에서는 특단의 대책으로 토허가제도로 규제하고 있지만 정책적 효과는 미지근한 모양입니다
따라서 혁신적 방접으로 독과점을 정부에서 통제하듯 시정경데 원리와 상반된 정책이지만 공공 주거 안정을 위하여 일정수익율만 보장하고 초과 수익은 주택안정기금으로 흡수하여 부동산시장의 안정화 및 서민 공공장기 임대주택을 활성화 하는 방안이 강구되기를 기 원해 봅니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
예전의 강남지역은 강남역 주변으로 지대도 낮고 도심에서 멀어서 인기가 없었습니다만, 1970년대 부터 새로운 도시계획에 따라 택지를 조성하고 명문 학교를 강제로 이주시키는 등 현대적인 도시개발을 시행한 이후 더 이상 대체할 곳이 없는 서울의 중요지역으로 탈바꿈했습니다. 구도심과 달리 도시계획에 따라 만들어진 장소이므로 기본적으로 교통 및 인프라가 잘 갖추어져 있고, 길도 좁고 다양한 건물들이 가득한 기존 도심지와 달리 인프라가 갖춰진 편리한 아파트 중심으로 주거 시설이 갖춰지며, 명문 학교들을 중심으로 학원들이 자리잡아 교육 중심지가 되었고, 대부분 중산층 이상이 입주하여 살다 보니 소비력도 좋아서 유명브랜드 매장을 비롯한 상업시설, 문화시설, 유흥시설 등 다양한 시설들이 자리잡아 경제 중심지가 되고 수많은 일자리를 양산하여 세수가 증가하니 다시 도시 발전에 투자되어 더 살기 좋은 장소가 되고 부동산 투자 1번지가 되었습니다. 이러한 여건이 조성되니 수요는 증가하고 모두가 강남에 살기를 원하며, 땅은 움직일 수 없으니 아무리 신도시 개발이 되어도 강남을 대체할 수는 없으므로 가격은 계속해서 상승하고 있는 상황입니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
강남의 집값이 다른 지역보다 지속적으로 더 많이 오르는 데에는 여러 가지 구조적, 경제적, 심리적 요인이 복합적으로 작용하고 있습니다
강남은 공급이 제한적이고 이미 개발이 완료된 지역이 많아 새 아파트가 자주 나오지 않습니다
반면에 고급 주거를 원하는 수요는 꾸준하거나 증가하고 있고 자산가, 교육열이 높은 가정, 외국인 투자자 등 다양한 수요층이 몰립니다
강남 8학군, 자사고·특목고 밀집 등 우수한 교육 인프라가 큰 메리트이고 부모들이 자녀 교육을 위해 이사하는 수요가 많고, 이는 집값을 떠받치는 구조가 됩니다
부동산 규제나 경기 변동기에도 자산가들은 강남은 떨어져도 다시 오른다는 믿음을 가지고 강남 부동산을 선호합니다
부자들이 자산을 지키기 위해 비싼 강남 아파트를 더 많이 사들이는 경향이 있고
강남은 서울에서 가장 발달한 교통·업무·상업·의료 인프라를 갖춘 지역입니다
직장, 병원, 쇼핑, 문화생활 모두 접근성이 좋아 삶의 질을 중요시하는 사람들에게 매력적인 지역이 됩니다
강남은 정책이 바뀌거나 대형 개발 호재가 있을 때마다 가격이 급등하는 경향이 있고 예를 들어 재건축 규제 완화, GTX 연장 등
이런 미래 기대감 때문에 지금 사두자는 수요가 늘고, 실제 가격도 오르게 됩니다
안녕하세요. 홍기윤 공인중개사입니다.
부동산 가격의 쏠림현상에 대해 궁금하시군요. 현재 우리나라 부동산 시장에서 나타나고 있는 똘똘한 한채 현상으로 인해 발생한다고 볼수 있습니다. 부동산 가격에 대한 규제도 많으나, 그 보다는 주택수에 대한 규제가 더 많은 우리나라 부동산 정책의 영향으로 강남과 같은 지역의 아파트에 대한 수요가 많아서 지속적이 가격 상승을 이어지고 있다고 보시면 될거 같습니다.
안녕하세요. 고수영 공인중개사입니다.
강남 집값이 오르는 이유는 여러가지 요인이 있는데요.
수요는 많지만 공급은 제한적입니다. 강남 같은 경우 실거주 수요는 많지만 공급이 제한적이다 보니 수요>공급=가격 상승으로 이어집니다.
입지적인 측면을 들 수 있습니다. 강남 같은 경우 경제, 문화, 교통 중심지로 모든것을 갖춘곳입니다. 교통은 2,3,7,9신분당선등 수도권 광역철도GTX가 연결돼 교통 중심지로 자리매김했습니다.
학군 강남 8학군은 부동산 가치를 떠받치는 핵심 동력입니다. 대치동 학원가, 명문고, SKY진학률은 전국 최고수준입니다. 타지역에서 이사를 오는 경우도 많이 있습니다.
투자심리를 들 수 있는데요. 다주택자에 대한 세금 규제 및 여러 이슈가 있다보니 똘똘한 한채를 가지려는 경향이 많습니다. 투자자들 및 자산가들은 결국 강남을 선택하는 이유가 되는거죠. 앞서 말씀 드린데로 수요가 많고 공급이 거의 없으니 가격을 오를 수 밖에 없는 상황입니다.
이상입니다.감사합니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
강남의 집값이 유독 더 빠르게, 더 많이 오르는 이유는 단순히 "비싸서 더 비싸지는" 문제가 아니라, 그 안에 여러 복합적인 구조가 얽혀 있기 때문입니다.
1. 강남은 ‘희소성과 상징성’이 공존하는 지역입니다강남은 대한민국에서 가장 대표적인 부촌이며, 교육, 교통, 업무, 상권, 주거 등 모든 생활 인프라가 밀집된 지역입니다. 이미 완성된 도시 구조 안에서 추가적인 공급이 제한되어 있기 때문에 "살고 싶어도 살 수 없는" 사람들이 많아집니다.
2. 자산가들의 투자 선호도가 집중됩니다
이런 곳은 수요는 꾸준한데 공급은 매우 적기 때문에 자연스럽게 가격이 오릅니다. 게다가 강남은 단순한 주거지가 아니라 '사회적 지위나 성공의 상징'으로 여겨지는 면도 있어, 자산가들이 수요를 꾸준히 유지하는 배경이 됩니다.자산가들은 부동산에 투자할 때, ‘가장 안전하면서 가치가 덜 떨어지는 곳’을 선택합니다. 한국에서는 그 1순위가 바로 강남입니다. 그래서 경기 침체기에도 강남 아파트는 잘 안 팔아버리고, 가격이 약간만 떨어져도 매수세가 바로 붙습니다.
3. 강남은 교육 인프라 중심지입니다
그리고 투자자 입장에서는 "강남은 어차피 다시 오를 거야"라는 신뢰가 있기 때문에 쉽게 사들입니다. 그 결과, 상승 흐름이 한번 시작되면 가격이 굉장히 빠르게 올라갑니다.특히 대치동 학군은 대한민국 사교육의 메카입니다. 좋은 대학을 목표로 하는 많은 가정에서 '강남 이주 = 자녀의 교육 기회 확대'로 인식하고 있어, 실수요도 계속 유지됩니다.
4. 정비사업(재건축·재개발)의 기대 심리가 큽니다
즉, 자산가들만이 아니라 중산층 부모들까지 강남 진입을 원하면서, 주택 수요가 안정적으로 유지되는 구조입니다.강남에는 오래된 아파트 단지가 많고, 이들 대부분은 재건축 대상입니다. 특히 압구정, 대치, 반포, 잠실 등은 대규모 재건축이 예정되어 있고, 그에 따른 미래 가치 상승 기대가 큽니다.
5. 부동산 정책의 영향
재건축은 사업 속도가 느려 공급이 지연되지만, 기대감은 계속 쌓이기 때문에 공급은 적고 수요는 계속 유지되는 구조가 됩니다. 그 결과 시세는 계속 올라갑니다.정부는 강남 집값을 잡기 위해 여러 가지 규제를 강하게 걸었는데, 그게 오히려 강남 아파트를 더 귀하게 만들었습니다. 대출 규제, 세금 강화, 청약 자격 제한 등으로 인해 강남 입성 자체가 점점 어려워지자,
“강남에 이미 집 있는 사람”은 그 자체로 프리미엄을 가지게 되었고, 수요는 줄지 않는데 매물은 잠기면서 가격이 상승하는 현상이 반복됐습니다.강남은 단순히 비싼 집이 모여 있는 곳이 아니라, 교육·교통·업무·자산 보호·정책 이슈·사회적 상징 등 다양한 요소가 동시에 작용하는 복합적 시장입니다. 그래서 집값이 떨어질 이유는 적고, 오를 이유는 항상 존재하는 구조가 되어버렸죠. 다른 지역은 이런 복합 요소가 부족하기 때문에 강남처럼 빠르게, 크게 오르지 않는 것입니다.
도움이 되셨기를 바랍니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
강남은 땅이 좁고 공급이 제한적입니다. 대부분 이미 개발이 완료된 지역이라 새로운 아파트 공급이 어렵습니다.
강남은 한국에서 최고의 입지라는 상징성을 가지고 있어 고소득층이나 자산가들이 선호하기 때문에 수요는 지속되지만 공급은 제한적이라 가격이 오르는 것입니다.
또한 교육, 교통, 일자리 등 가장 좋은 인프라를 가지고 있어 앞으로 꾸준하게 우상향할 것으로 예상합니다.
감사합니다.