안녕하세요. 김경환 전문가입니다.
부동산
Q. 빚으로 주택을 사는 이유가 무엇인가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.일단 부동산 가격 상승에 대한 기대감이 크기 때문 입니다. 과거의 사례로 보면 부동산 가격이 지속적으로 상승해 왔습니다. 이에 은행 이자보다는 부동산 시세차익이 더 클 수 있다는 경험적인 학습 효과로 인해서 무리하게 대출을 해서라도 집을 사게 되는 것입니다.또한 전세, 월세 등에 따른 주거비 부담으로 인해서 매수를 하는 경우도 있습니다.전세나 월세도 금액이 계속해서 올라고 있고 전세가격과 매매 가격이 비슷한 시기에는 차라리 대출을 추가로 받아서 집을 매수하는게 낫다고 판단하여 매수를 하는 경우도 있었습니다.투자자들의 경우 대출을 활용한 레버리지 효과를 일으킵니다. 주택담보대출을 활용하면 적은 자기자본으로 큰 자산 운용이 가능합니다. 다만 집값이 하락하면 손실도 커질 수 있다는 위험이 있습니다.사회적인 부분도 무시를 할 수 없는데요.. 대한민국에서는 내 집 마련이 안정적인 삶의 기반이라는 사회문화적인 요인이 있어서 결혼 혹은 가족 계획 시 자기 집을 가지려는 경향이 큽니다.또한 전세제도를 활용한 갭투자에 있어서도 대출을 활용하기도 합니다.이러한 여러가지 요인들로 인해서 대출을 일으켜 집을 사게 되는 것입니다.
부동산
Q. Dsr비율의 의미는 어떻게 정의되나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.DSR은 총부재원리금상환비율이라고 하는데 이는 개인이 벌어들이는 소득 대비 갚아야할 총부채 원리금(원금+이자)의 비율을 뜻합니다. 즉 연소득 대비 갚아야할 대출 원리금의 비율을 의미하며 이 비율이 높을 수록 대출을 받기가 어려워 집니다.DSR = (모든금융권 대출의 연간 원리금 상환액 / 연소득) * 100이때 포함되는 대출의 종류로는 주택담보대출, 신용대출, 전세자금대출, 자동차 할부금 등이 있습니다.DSR 규제가 강화되면은 집값에 아래와 같은 영향을 미치게 됩니다.대출 한도가 줄어들어 부동산 구매력이 감소대출을 많이 받아야 하는 무주택자 및 다주택자의 매수세 약화투자 목적의 부동산 수요가 줄어들면서 거래량 감소결과적으로 집값 하락요인으로 작용반대로 DSR 규제를 완화하면 집값이 상승하게 되는 요인으로 작용할 수 있습니다.최근 들어 정부가 DSR 비융을 조정하는 이유는 부동산 가격을 조정하기 위함 입니다.
부동산
Q. 재건축과 재개발은 다른 말로 쓰이나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.재건축과 재개발은 비슷해 보이지만 법적 의미와 진행 방식에 있어서 다르며, 특히 기존 소유주의 분담금 부담이 크게 달라질 수 있습니다.재건축의 경우 주로 아파트, 공동주택이 대상이고 노후화된 아파트를 철거 후 신축을 목적으로 합니다. 또한 기존 아파트 소유주가 조합원을 이루어 진행을 하게 되면 기존 소유주들이 신축 비용을 부담하게 되기 때문에 분담금 자체가 클 수 밖에 없습니다. 그러나 신축 아파트로 인해서 수익성은 많이 커질 수 있습니다.재개발의 경우 노후화된 건축물 밀집지역과 낙후된 기반 시설까지 포함하여 정비하는 사업으로 공공기관 또는 민간이 주도하게 됩니다. 분담금도 재건축에 비해서 상대적으로 적으로 공공 지원과 민간 투자를 통해서 개발이 됩니다.결론적으로 재건축은 기존 아파트 소유주들이 중심이 되어 진행하고, 비용 부담이 크지만 새 아파트를 받을 가능성이 높고 수익성이 좋흡니다.재개발은 기반시설 개선까지 포함되며 공공주도의 개발로 진행될 가능성이 높아 소유주 입장에서는 현금청산의 위험이 있어 조금은 불리할 수도 있습니다.그래서 소유주들의 입장에서는 재개발 보다는 재건축을 선호하는 경우가 많습니다.
부동산
Q. 세입자가 잔금일전에 미리 청소한다고 문을 열어달라는 경우에 대해서...
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.잔금일을 기준으로 얼마 전에 들어왔는지가 관건이 될 수 있을 듯 한데요...통상적으로 잔금일 기준 2~3일 전에 청소를 위해 집을 들락날락 하는건 집주인과 협의하여,어느 정도 허용을 해줄 수 있는 범위이나, 질문자님이 말씀하신 상황을 이러한 통상적인 수준을 넘어서는 것으로 보면 될까요? 일단 집주인 분이 직접 문을 열어준 상태라고 한다면 경찰에 신고 접수를 해도 협의가 된 상태라고 보고 개입하지 않을 가능성이 클 것 같습니다.일단 세입자분께 이렇게 입주 전 여러날을 머무르건 솔직히 좀 부담스러운 상황이니,청소가 어느정도 됐다면 잔금일자에 맞춰서 이사를 해달라고 이야기를 해보시고,아니면 계약일자를 조금 앞당기는 방향으로 조정을 해보시는 것도 좋을 듯 합니다.
부동산
Q. 사교육이 강한 나라는 어느 나라가 있나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.대한민국은 세계적으로도 사교육 의존도가 높은 국가로 알려져 있습니다. 초중고등학생의 사교육 참여율을 약 80% 가까이 육박하고 있다고 합니다. 대한민국 외에도 사교육 의존도가 높은 나라로는 일본과 중국이 있습니다. 중국의 경우 23년 기준 자녀 1명을 대학까지 졸업시키는데 양육비가 약 1억 2,000만원 가량에 달한다고 하며 여기에는 다양한 과목과 예체능 분야의 사교육비가 포함되어 있습니다.일본에서도 대학 입시를 위한 학원 문화가 발달해 있고 학생들은 학업뿐만 아니라 예체능 분야에서도 사교육을 받는 경우가 많다고 합니다.이러한 국가들은 공통적으로 치열한 입시 경쟁과 학부모의 높은 교육열로 인해 사교육 시장이 크게 형성되어 있습니다. 이는 학생들의 학업 성취도를 높이기 위한 방편이지미나, 동시에 가계 경제에 큰 부담을 주는 요인으로 작용하고 있습니다.