재건축과 재개발은 다른 말로 쓰이나요?
최근에 동네에서 재건축과 재개발이라는 말이 오고 가는데, 재개발이라는 말을 안 쓰고 재건축이라는 말을 쓰더라구요 어떻게 하느냐에 따라서 기존 주인의 분담금 부담이 달라진다는데, 다른 뜻인가요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
,재건축은 기존의 낡은 건물을 철거하고 새로운 건물로 바꾸는 작업입니다.
주로 아파트 단지나 건물의 노후화가 심할 때 이루어지며, 원래의 건물 위치에 새로운 건물이 세워집니다.
재건축은 개인들이 조합을 설립해서 지자체의 인허가를 받아서 하는 사업입니다
,재개발은 특정 구역을 대상으로 지역 전체를 개발하는 작업입니다.
낙후된 지역을 철거하고 새로운 시설, 아파트, 상업지구 등을 조성하는 경우가 많습니다.
재개발은 지역 단위로 진행되며, 더 넓은 범위의 개발이 포함됩니다.
재개발은 정부에서 진행하는 사업으로 보시면 됩니다
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.
재건축은 주로 노후된 아파트를 허물고 새로 짓는 걸 의미합니다. 반면 재개발은 주거 환경이 열악한 구역 전체를 대상으로 도로와 상하수도, 지하철과 같은 기반 시설을 포함하여 개선하는 사업입니다. 재건축은 건물 자체의 노후화를 개선하기 위한 개발이고, 재개발은 노후화된 동네를 개선하는 것입니다. 재건축의 경우 민영의 성격이 강한 개발이라면 재개발의 경우 공공의 부분이 많이 강조된 것입니다.
재건축은 이미 지어진 아파트들이 있는 곳에서 사업이 진행되기 때문에 재개발에 비해 사업 기간이 짧고 투자 수익률이 높은 편이지만 재개발은 주택 뿐만 아니라 기반시설 및 인프라까지 모두 정비해야 하므로 시간이 훨씬 더 오래 걸리며 사업 절차 또한 복잡합니다.
재건축의 경우 주어진 토지 내에서 아파트를 새로 지어 올려 추가 공사금 및 분양에 따라 개인의 부담금이 어느정도 생각하기 쉽지만 재개발의 경우 주어진 토지내에서 도로와 많은 이윤이 서로에게 부담이 되어 누구에게는 매우 큰 이익이 되기도 하지만 누군가에게는 그다지 달갑지 않은 제안들이 들어와 반대도 많이 생기게 됩니다. 특히 상가를 가지고 있던 사람들 단독주택에 살던 사람들 골목에 거주하는 사람들 등 누군가에겐 이익이 누군가에게는 손해가 되는 개발이 되기도 합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
재개발과 재건축은 다른 개념입니다. 노후불량 건축물을 개선을 위해 "도시 및 주거환경정비법"에 재개발사업과 재건축사업이 규정되어 있는데, 재개발사업 보다는 재건축사업이 정비기반시설이 양호한 곳을 개선하는 것입니다. 정비기반시설이란 도로, 상하수도, 공원, 소방시설, 가스공급시설 등 공동이용시설들을 말하는데, 재개발사업은 정비기반시설이 열악하고 밀집된 지역을 개선하는 것이고, 재건축사업은 정비기반시설이 양호한 노후, 불량한 공동주택(아파트 등)이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하는 사업을 말합니다. 재건축사업은 조합을 설립해야 하고 재개발사업은 조합없이 토지등소유자가 시행할 수 있습니다.
재개발 순서는 기본계획수립 → 정비계획 수립 → 정비구역지정 → 추진위원회구성 → 조합설립 → 시행자선정 → 시공사선정 → 사업시행인가 → 분양공고 및 분양신청 → 관리처분계획 수립 및 인가 → 이주, 철거, 착공 → 준공(아파트완공) → 이전고시 및 청산의 순으로 진행되며, 재건축은 기본계획수립 후 안전진단을 거치게 됩니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
재개발과 재건축은 노후된 주거 환경을 개선하는 데 목적이 있지만 사업의 대상, 진행방식, 비용부담 방식 등에서 차이가 있습니다. 재개발은 건축물 교체를 넘어 지역의 주거 상업 환경을 전반적으로 정비하고자 하는데 있습니다.
재거눅은 건물자체는낡고 안전에 문제가 있지만, 정비기반시설이 양호한 지역에서 시행하는 경우가 많습니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.
재건축과 재개발은 모두 도시 정비 사업의 일환이라는 점을 아셔야 합니다.
낡은 건물, 상하수도 등을 새롭게 바꾸고, 주거 환경을 개선하는 게 주요 목적입니다.
하지만 두 사업은 조금씩 다른 특징을 가지고 있습니다.
재개발은 오래된 집과 도로, 상하수도 같은 시설이 낡아서 새로운 동네로 바꾸는 걸 말합니다. 건물뿐만 아니라 길, 공원, 가로등 같은 공공시설도 함께 새로 정비되는 것입니다.
반면 재건축은 오래된 아파트 자체를 허물고 새로 짓는 것을 뜻합니다. 도로와 기반 시설은 멀쩡하지만, 아파트가 너무 낡아서
안전에 문제가 생길 수 있다면 재건축이 필요합니다.
진행 순서
재개발과 재건축의 진행순서는 비슷하지만 재건축은 안전진단이라는 단계가 추가 됩니다. 공동주택(아파트)이 재건축을 해야되는 진단을 하는 단계입니다.
사업계획수립
두 사업 모두 지방자치단체에서 기본 계획을 세우는 것으로 시작됩니다. 어디서 사업을 할 것인지 정해야 하는 것입니다. 시청이나 구청에서 해당 지역이 개발이 필요한지 조사한 후 개발 계획을 세우고 정비구역으로 지정합니다.
안전진단
재건축 사업에서는 이 단계에서 안전진단이라는 과정을 거치게 됩니다. 건물이 얼마나 낡았는지, 위험한지를 전문가들이 꼼꼼히 살펴봅니다. 만약 이 여기에서 D나 E 등급을 받아야만 재건축을 진행할 수 있어요.
개발이 결정되면 주민들이 모여 추진 위원회가 만들어집니다. 이 위원회가 앞으로의 사업을 이끌어갈 주체가 됩니다.
재개발은 토지나 건물 소유자의 50% 이상이 동의해야 하고, 재건축은 75% 이상이 동의해야 추진할 수 있습니다.
추진 위원회가 준비 작업을 마치면 다음 단계는 조합을 설립하게 됩니다.
이때 재개발은 토지 등 소유자의 75% 이상, 재건축은 구분 소유자의 75% 이상의 동의가 필요합니다.
이 조합은 주민들이 함께 만든 단체로, 개발 과정을 관리하고 조합원들에게 아파트를 배분하는 역할을 합니다.
시공사 선정과 사업 계획 수립
조합이 설립되면 본격적인 사업 준비가 시작됩니다. 어떤 회사가 공사를 맡을지 정하고, 구체적인 사업 계획을 세웁니다. 즉, 아파트를 지을 건설사를 정하는 단계입니다. 건설사는 브랜드, 아파트 디자인, 조합원들에게 다양한 제공할 혜택 등을 제시하며 입찰 경쟁을 하게 됩니다.
관리처분계획
이제 본격적인 공사 계획이 확정됩니다.
각 조합원이 어떤 집을 받게 될지, 동과 호수를 정하며 얼마의 돈을 더 내야 할지 등을 정하게 됩니다.
이때 기존 주택의 가치를 평가하고, 새로 지어질 아파트의 가치를 비교해 차액을 계산하게 됩니다.
만약 기존에 20평짜리 집을 가진 사람이라면, 새로운 25평짜리 아파트를 받을 수도 있지만 추가 비용이 필요할 수도 있습니다. 또한 일반 분양 계획 등도 확정되는 등이 결정되는 중요한 단계가 바로 이때입니다.
이주와 철거, 그리고 착공
모든 계획이 확정되면 주민들은 임시로 다른 곳으로 이사를 가게 되며 그리고 기존 건물들을 철거하고 드디어 건설이 시작됩니다. 아파트가 본격적으로 지어지면서 일반 분양도 함께 진행되며 이 과정은 보통 2-3년 정도 걸려요.
마지막 단계는 아파트 완공과 입주예요.
건설이 끝나면 조합원들은 새 아파트에 입주하고 사업이 마무리됩니다.
남은 세대는 일반 분양으로 판매돼요.
준공 및 입주
이 과정까지 보통 10년 이상 걸리는 경우가 많으니 긴 시간이 소요될 것이라고 예상하고 있어야 합니다.
최근에 동네에서 재건축과 재개발이라는 말이 오고 가는데, 재개발이라는 말을 안 쓰고 재건축이라는 말을 쓰더라구요 어떻게 하느냐에 따라서 기존 주인의 분담금 부담이 달라진다는데, 다른 뜻인가요?
==> 재개발은 사회간접시설 및 주거지가 낙후된 곳에서 진행되는 개발방식이고, 재건축은 기존 아파트를 허물고 다시 건축하는 방식을 의미합니다. 주인의 부담금에는 큰 차이가 없습니다. 이러한 경우 감정평가결과 등에 따라 판단되는 사항입니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
재건축과 재개발은 비슷해 보이지만 법적 의미와 진행 방식에 있어서 다르며, 특히 기존 소유주의 분담금 부담이 크게 달라질 수 있습니다.
재건축의 경우 주로 아파트, 공동주택이 대상이고 노후화된 아파트를 철거 후 신축을 목적으로 합니다. 또한 기존 아파트 소유주가 조합원을 이루어 진행을 하게 되면 기존 소유주들이 신축 비용을 부담하게 되기 때문에 분담금 자체가 클 수 밖에 없습니다. 그러나 신축 아파트로 인해서 수익성은 많이 커질 수 있습니다.
재개발의 경우 노후화된 건축물 밀집지역과 낙후된 기반 시설까지 포함하여 정비하는 사업으로 공공기관 또는 민간이 주도하게 됩니다. 분담금도 재건축에 비해서 상대적으로 적으로 공공 지원과 민간 투자를 통해서 개발이 됩니다.
결론적으로 재건축은 기존 아파트 소유주들이 중심이 되어 진행하고, 비용 부담이 크지만 새 아파트를 받을 가능성이 높고 수익성이 좋흡니다.
재개발은 기반시설 개선까지 포함되며 공공주도의 개발로 진행될 가능성이 높아 소유주 입장에서는 현금청산의 위험이 있어 조금은 불리할 수도 있습니다.
그래서 소유주들의 입장에서는 재개발 보다는 재건축을 선호하는 경우가 많습니다.
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
비슷한 맹락입니다. 쉽게 설명드리면 재건축은 아파트 한개를 철거하여 새로운 아파트를 만드는 개념이고 재개발은 그 주변을 모두 철거하여 새로운 도시를 만드는 개념입니다. 즉 규모에 차이라고 볼수있습니다.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.
재건축과 재발은 비슷한 듯 하지만 내용이 다릅니다.
재건축 : 기반 시설 자체는 양호하나 노후화, 불량 건축물이 밀집해 있는 지역 내에, 주거 환경 개선을 위해서 시행하는 사업입니다. 일단 전체적으로 기반 시설 자체는 양호 하기 때문에, 기부 체 납을 많이 하지 않아도 됩니다.
재 건축 시 고려해야 할 법적 사항은 재건축 관련 법령, 재건축 조합 설립, 사업 계획 승인, 토지 이용 계획, 환경 영향 평가, 주민 동의 , 분담금 규정, 공공시설 설치 순으로 진행을 합니다.
재개발 : 기존의 건물이 낡고, 기능적으로 부적합한 경우에, 도시 계획 변화에 따라, 새로운 사용 목적이 필요한 경우, 환경적이거나 안전 문제 등으로 인해 개선 작업이 필요한 경우 등 다양한 이유로 진행 가능합니다.
두 용어가 혼용 되는 이유는 재건축이 재개발의 일환으로 이루어질 수 있기 때문입니다. 즉 , 재건축이 이루어지는 지역이 재개발 지역으로 지정 될 수 있습니다.
분담금의 경우, 주택 소유자나 입 주민이 재건축 또는 재개발 사업에 참여할 때 각기 다른 방식으로 계산될 수 있으며, 사업의 성격에 따라 부담이 달라질 수 있습니다.
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.
재건축과 재개잘의 차이는 개발주체가 다릅니다
재건축은 주로 민영개발로 건물과 토지 소유자들이 조합원을 구성하여 시행사를 선정 건물을 새로이 건축하여 조합원들은 분담금을 지불하고 새로운 아파트를 마련하여 보유하거아 시세차를 기대하며 분양권을 매각하시도 합니다
이에 반하여 재개발은 공공부분의 성격으로 주변 도시 정비사업을 통하여 도로망과 도시계획을 새로이 개조하는 사업으로 강제적 성격이 강하여 감정평가의 결과에 따라 보상과 이사비용을 받고 을 전부 이주하여야 합니다
따라서 재건축과 재개발의 성격은 전혀 다른 개발개념이라는 것을 이해하시기 바랍니다
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
재건축과 재개발은 다른 말입니다.
재건축은 기반시설은 양호하여 건물만 부수고 다시 짓는 것을 말하며 재개발은 기반시설과 건물 모두 부수고 전체를 다시 계획하여 개발하는 것을 말합니다.
재건축이던 재개발이던 추가분담금은 사업성에 따라 달라지기 때문에 엄밀하게 말하면 재건축과 재개발에 따라서 달라지진 않습니다.
감사합니다.
