안녕하세요. 김경환 전문가입니다.
부동산
Q. 부동산 경매시 유찰이 되는 이유는 뭔가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.유찰이 되는 주요 이슈는 일단 권리관계의 복잡성 때문 입니다. 근저당권, 가압류, 가처분 등이 복잡하게 얽혀 있는 경우 투자자들이 위험을 회피하려는 경향이 있어 유찰이 되고는 합니다. 그리고 기존 소유자나 세입자가 집에 거주 중일 때 이들을 내보내는데 시간이 걸리거나 추가 비용(명도비용 등)이 발생하는 것도 이유 중에 하나 입니다.그외로는 법원에서 정한 감정가가 시세와 다른 경우, 집 자체의 구조적인문제로 수리 비용이 과다 발생할 것으로 예상되는 경우, 세입자의 보증금 반환/체납 관리비/ 미납세금 등을 낙찰자가 떠안아야 하는 경우 예상보다 높은 비용이 들어 투자자들이 꺼리게 됩니다.최근과 같이 경매 물건이 넘치지만 부동산 경기 침체나 금리 인상 등과 같은 외부 요인들로 인해서도 투자자들이 신중해지는 시기에도 유찰이 잦아질 수 있습니다.유찰된 물건이라도 실제 수익성을 있을 것으로 예상이 되는 경우, 권리관계가 깨끗한 경우, 미래가치가 충분한 경우에는 장기적인 관점으로 접근하여 경매에 참여하는 것도 좋습니다.
부동산
Q. 부동산이 한번 유찰이 되면 보통 몇%씩 가격이 빠지는 건가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.부동산 경매가 유찰되면 최초 감정가 기준으로 감정가의 20~30% 씩 낮아지게 됩니다.대법원 경매 규칙에 따라 한번 유찰 시 최저가가 20~30%씩 하락하며, 법원은 지역과 물건의 성격, 그리고 경매 규칙에 따라 유찰 비율을 조절할 수 있습니다.유찰이 되면 최저가가 낮아지기 때문에 투자자 입장에서는 더 저렴하게 물건을 매수할 기회를 얻습니다. 그러나 유찰이 반복될 경우 물건데 대해 문제(점유, 하자, 권리관계 등)가 있을 가능성도 있으니 주의해야 합니다.
부동산
Q. 부동산 경매시 경매장에 입장할 수 있는 조건이 있나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.경매장은 공개적인 법원 절차로 운영되므로, 일반인도 입장하여 방청할 수 있으며,법원의 경매 일정과 장소는 공개되어 있어 관심 있는 사람은 입장하여 경매 진행 과정을 볼 수 있습니다.실제 경매에 참여하기 위해서는 입찰보증금을 사전에 납부 하시고 본인 확인 후 법원 경매장에서 입잘표를 작성하시면 됩니다.낙찰되면 입찰 철회가 불가능하며 잔급을 납부해야 합니다. 만약 잔금을 납부하지 못하는 경우 보증금을 몰 수 당할 수 있습니다.이러한 경매 참여 없이 경매 진행 절차를 배우거나 관찰하고 싶은 경우에는 입찰보증금 없이 방청만 가능 합니다.
부동산
Q. 연말정산 주택소유 체크 해야하나요??
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.조합원 분양 아파트가 주택으로 간주되는 시점을 보시고 연말 정산에 반영하시면 될 것 같습니다.조합원 분양 아파트와 주택 소유 기준주택소유로 간주되는 시점은 아파트를 분양받고 현재 건축 중이라면 소유권 이전 등기가 완료되지 않았으므로 법적으로는 주택을 소유하지 않은 것으로 보게 됩니다.만약 소유권 이전 등기가 완료되었다면 이 시점부터 주택을 소유한 것으로 간주가 됩니다.연말 정산에서는 현재를 기준으로 주택을 소유했는지를 확인하기 때문에 건축 중인 아파트라면 무주택으로 체크해도 문제가 없습니다.만약 국세청에서 나중에 소득공제 여부를 확인하는 과정에서 조합원 분양 사실이 확인되어 소명 요청이 있을 경우,소유권 이전 등기가 이루어지지 않았음을 증명해 두시면 됩니다.
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Q. 아파트 경매대출을 받기 전에 어떤걸 확인해봐야 할까요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.아파트 경매를 통해 매수를 계획하고 경매 대출을 받으려면 사전에 철저히 준비 및 조사를 해야 합니다. 등기부등본 확인 절차는 가장 기본적이고 필수적인 절차 중 하나 입니다.등기부등본 확인 - 등기부등본은 경매 물건의 법적 상태를 확인할 수 있는 가장 중요한 문서 입니다. 소유권, 근저당, 가압류-가처분 등의 항목을 확인 하시고 말소기준 권리를 파악해 두시기 바랍니다.아파트 실태 조사 - 현재 누가 거주하고 있는지 점유 상태를 확인 하시기 바랍니다. 세입자가 거주하고 있는 경우 전입신고일과 확정일자 등을 확인해 두셔야 합니다. 그리고 임차보증금등의 인수 여부도 파악해 두셔야 합니다. 무엇보다 물리적인 아파트 상태를 확인해 보시는 것이 중요 합니다.지역 및 주변 환경 조사 - 경매가가 매력적인지 확인하려며 현재 시세와 비교하시고 실거래가, 인근 매물과 경매물건 가격을 비교하여 적정한 낙찰가를 판단하시면 됩니다.경매 대출 관련 사전 조사 - 경매 대출은 일반 주택담보대출보다 한도가 낮게 책정될 수 있으니, 금융기관에 경매 전문 대출 상품이 있는지 확이해 보시기 바랍니다.경애로 아파트를 매수하기 전에는 등기부, 점유상태, 시세와 대출조건 그리고 법적 리스크를 철저히 확인해야 합니다.겸매는 일반 애매보다 복잡하고 리스크가 크르모, 사전 조사와 전문가 상담을 통해 진행하는 것이 좋습니다.