안녕하세요. 김경환 전문가입니다.
부동산
Q. 아파트 경매로 나오는 물건은 대출연체가 몇 회 연체하였을때 경매 물건으로 내놓나요??
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.아파트를 포함하여 다른 부동산이 대출 연체로 인해 경매로 넘어가는 시점은 단순히 연체 횟수로만 결정되지는 않습니다. 대출 약정 조건과 금융기관의 내부 정책에 따라 달라질 수 있습니다.대출 연체와 경매 진행 절차대출 연체가 발생하면 금융기관이 채권 회수를 위해 법적 절차를 밟게 됩니다. 일반적으로 3개월 이상 연체하면 기한의 이익 상실 조항이 적용됩니다. 이는 대출을 매달 상환하는 것이 아니라 전체 대출금을 즉시 갚아야 하는 상태로 전환 되는 것을 의미합니다. 기한의 이익 상실 이후에도 대출금을 변제하지 못하면 금융기관은 채권 압류, 경매 신청 절차를 개시하게 됩니다. 대부분 6개월 이상 연체가 될 경우 경매 절차에 들어가는 경우가 많습니다.연체 기간과 경매 여부기한의 이익 상실 조건과 금융기관의 정책에 따라 달라질 수 있지만 일반적으로 3회 이상 연체가 될 경우 경매 절차에 대한 준비가 시작될 가능성이 높습니다.대출 연체가 몇 회이상 지속되면 경매로 넘어가는지에 대한 정확한 기준은 금융기관의 내부 정책과 대출 약정서에 명시된 기한의 이익 상실 조건에 따라 다를 수 있습니다. 대출 연체가 발생하면 가능한 빨리 금융기관과 협의하거나 채무 조정을 신청하는 것이 중요 합니다.
부동산
Q. 아파트를 경매로 들어가도 재산세는 시세대로 나오는거죠??
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.재산세는 아파트의 경매 낙찰가가 아니라 공시가격(시간표준액)을 기준으로 산정이 됩니다. 따라서 경매로 싸게 구매 했다고 하더라도 해당 아파트의 공시가격이 재산세 산정의 기준이 됩니다.세율은 과세 표준에 따라 재산세율이 구간별로 차등 적용이 됩니다.경매 낙찰가는 해당 아파트의 구매 가격일 뿐 세금 산정에는 영향을 받지 않으며,재산세는 매년 6월 1일을 기준의 공시가격으로 산정 되므로 아파트의 시세나 경매가와는 무관하게 공시가격을 기준으로 세금이 책정된다고 보시면 됩니다.도움이 되셨으면 좋겠습니다.
부동산
Q. 부동산을 개업하는데 있어서 공인중개사 자격증이 필수인가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.부동산 중개 사무소를 개업하거나 중개 업무를 하기 위해서는 공인중개사 자격증은 반드시 필수로 필요 합니다. 자격증이 없으면 개업 자체를 허가해 주지 않습니다. 공인중개사 자격증 소지 여부는 법적 요건 사항에 해당 합니다.다만 자격증이 없으신 분들의 경우 중개보조원으로 활동하시는 분들인 경우가 많으실 겁니다. 자격증이 없는 사람은 중개보조원으로 공인중개사 사무소에서 일할 수 있으며 단순 사무 업무나 고객 등대 등을 보조하는 역할을 하며, 법적으로는 부동산 계약 체결에 관여하거나 직접 중개를 할 수 없습니다. 중개보조원은 공인중개사 사무소에 반드시 등록이 되어 있어야 하며 이들의 활동은 자격증이 없어 제한적일 수 밖에 없습니다.자격증이 없는 사람이 중개를 하는 경우 불법에 해당하므로 관할 관청에 신고할 수 있습니다. 공인중개사법을 위반하는 행위는 단속 대상이며 적발 시 처벌을 받게 되어 있습니다.
부동산
Q. 건물을 보거나 아파트를 보러갈때 임장을간다고 하잖아요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.임장은 현장에 직접 간다라는 의미로 보시면 될 것 같습니다. 부동산에서는 부동산 현장을 직접 방문하여 확인하는 것을 말하며 주택, 아파트, 상가 토지 등 모든 부동산 거래에서 중요한 단계로 여겨집니다.임장을 가서 꼭 확인해봐야 할 사항으로는 외부환경, 내부환경, 법적-경제적 요소들을 살펴 보시면 됩니다.외부환경 - 입지 및 접근성, 주변 환경(소음, 악취, 조망권 등), 생활 편의성(주타, 치안 상태 등)내부환경 - 건물 상태, 동간 거리와 채광, 층간 소음 가능성법적-경제적요소 - 등기부등본 확인, 관리비와 유지비, 지역 개발 계획, 주변 시헤와 거래량 등임장을 효과적으로 하기 위해서는 낮시간 뿐만 아니라 저녁 시간대에도 방문하여 소음, 조명, 유동인구를 살펴 보시면 좋으며 지역 주민들과 직접 대화를 통해 실제 거주 편의성이나 불편한 점등을 살펴 보시는 것도 중요 합니다. 가능하면 인근 부동산 중개 사무소 등을 방문하여 중개사 분과 이야기를 나눠 보시면 더욱 좋습니다.
부동산
Q. 아파트 조감도를 보고 계약했는데~ 실제가 조감도와 완전다르면 해지도 가능한가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.조감도와 실제 입주 환경이 다른 경우가 종종 있긴 하지만 법적으로 계약 해제 여부는 몇 가지 조건을 살펴봐야 합니다.조감도의 법적 효력조감도는 통상적으로 계획 및 예상도로 간주되며 실제 시공 후 결과와 다를 수 있다는 점이 명시되어 있는 경우가 많습니다. 계약서나 분양 공고문에 조감도는 참고용이며 실제와 다를 수 있다는 묵구가 포함되어 있다면 조감도만을 근거로 계약 해제를 주장하기는 어려울 수 있습니다.중대한 차이로 인한 계약 해제 가능성동간 거리 축소, 공원 미설치 등이 계약 당시 제시된 자료와 비교해 중대한 차이로 인정될 경우 입주자는 계약 해제를 주장하거나 손해배상을 청구할 수 있습니다. 하지만 이경우, 입주자가 해당 변경 사항으로 인해 실질적인 피해를 입었음을 증명해야 합니다.사전 검토해야 할 서류분양 공고문, 계약서, 설계 도면 등을 확인해 보시기 바랍니다. 만약 조감도와 실물이 다른데 공고문이나 계약서에 해당 내용이 포함되어 있찌 않았다면 이를 근거로 문제를 제기할 수 있습니다. 또한 분양 계획 변경 시 반드시 분양자에게 고지하도록 되어 있으므로 이를 제대로 고지하지 않았다면 법적 책임을 물을 수 있습니다.계약 시 조감도가 아닌 설계 도면이나 배치도를 꼼꼼히 검토해 보시고 계약서에 명시된 사항을 확인해 보시기 바랍니다. 준공 후 확인 가능성이 열려 있다면 입주 전에 점검 후 판단하는 것도 좋은 방법이 될 수 있습니다.