부동산 경매시 유찰이 되는 이유는 뭔가요?
부동산 경매 사이트 보면 괜찮은 집들임에도 불구하고 유찰이 된 집들이 있더라고요.
왜 유찰이 되는건가요?? 일부러 유찰을 시켜서 집값을 더 떨어뜨린다음 사려고 하는걸까요??
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
우선 가장 먼저 유찰이 되는 이유는 최저입찰가가 높아서 사람들이 시세 대비 메리트를 느끼지 못하므로 입찰을 하지 않아서 유찰이 되는 경우가 가장 많고 그 다음으로 권리 분석상 인수를 해야 되는 권리가 있을 경우( 예를 들어 전세보증금과 같은 경우) 낙찰을 받게 되면 추가로 나갈 돈이 있으므로 입찰에 아무도 응하지 않아서 유찰이 되는 경우가 대부분이라고 보시면 됩니다. 즉 권리분석상 최저입찰금액의 메리트가 없을 시 유찰이 됩니다.
감사합니다.
만족스러운 답변이었나요?간단한 별점을 통해 의견을 알려주세요.안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
유찰이 되는 주요 이슈는 일단 권리관계의 복잡성 때문 입니다. 근저당권, 가압류, 가처분 등이 복잡하게 얽혀 있는 경우 투자자들이 위험을 회피하려는 경향이 있어 유찰이 되고는 합니다. 그리고 기존 소유자나 세입자가 집에 거주 중일 때 이들을 내보내는데 시간이 걸리거나 추가 비용(명도비용 등)이 발생하는 것도 이유 중에 하나 입니다.
그외로는 법원에서 정한 감정가가 시세와 다른 경우, 집 자체의 구조적인문제로 수리 비용이 과다 발생할 것으로 예상되는 경우, 세입자의 보증금 반환/체납 관리비/ 미납세금 등을 낙찰자가 떠안아야 하는 경우 예상보다 높은 비용이 들어 투자자들이 꺼리게 됩니다.
최근과 같이 경매 물건이 넘치지만 부동산 경기 침체나 금리 인상 등과 같은 외부 요인들로 인해서도 투자자들이 신중해지는 시기에도 유찰이 잦아질 수 있습니다.
유찰된 물건이라도 실제 수익성을 있을 것으로 예상이 되는 경우, 권리관계가 깨끗한 경우, 미래가치가 충분한 경우에는 장기적인 관점으로 접근하여 경매에 참여하는 것도 좋습니다.
만족스러운 답변이었나요?간단한 별점을 통해 의견을 알려주세요.안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
경매에서 유찰이 계속되는 것은 경매 물건에 하자가 있거나 권리상의 문제가 있기 때문입니다. 경매는 채권자가 매각대금에서 돈을 가져가기 위해서 하는 것이므로, 매각 대금에서 돈을 받을 수가 없으면 진행할 이유가 없으므로 경매 신청을 한 채권자에게 배당이 되지 않는다면 법원이 직권으로 경매를 중단시키기도 합니다. 경매신청 후 기각, 취소 결정이 내려진다면 경매사건 자체에 대해서만 기각이나 취소가 되는 것이고 등기부상의 권리관계는 유지가됩니다.
만족스러운 답변이었나요?간단한 별점을 통해 의견을 알려주세요.안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
경매는 경매신청권자가 1원이라도 배당을 받을 수 있을 때까지 유찰이 이루어진다고 합니다
즉, 경매신청 채권자가 배당을 받을 수 있는 조건인 잉여 주의에 해당될 때까지 유찰이 계속된다고 합니다
현재 대부분의 경매 물건은 1회 이상 유찰되고 있으며, 신건으로 입찰이 진행될 경우 거의 모든 경매 물건이 한 번 이상 유찰됩니다.
이러한 유찰이 발생하는 이유는 감정가격이 부동산의 상승 시기에 설정되기 때문이라고 합니다
특히 아파트와 같은 인기 있는 경매 물건의 경우에도 1회에서 3회까지 유찰되는 일이 빈번하게 발생하고 따라서 시세를 잘 파악하고 입찰에 참여하는 것이 중요하다고 합니다
만족스러운 답변이었나요?간단한 별점을 통해 의견을 알려주세요.안녕하세요. 답변 드립니다.
경매에 나오는 부동산은 감정평가액을 기준으로 입찰을 시작하기 때문에
웬만해선 시세보다 낮게 나옵니다.
그렇기 때문에 한 명이라도 입찰을 진행한다면 그 사람이 좋은 가격에 낙찰을 받게 되니
일부러 가격을 떨어뜨리려고 유찰하기는 어렵습니다.
가격을 떨어뜨리려고 하다가 그 부동산을 놓쳐버릴 수 있으니까요.
유찰이 2회 정도 진행된 부동산은
가격 대비 큰 매력이 없어서 유찰되는 경우가 있고
그보다 더 많이 유찰이 진행된 경우엔
거의 대부분 권리 관계에 문제가 있는 경우입니다.
물론 아닌 경우도 있겠지만,
유찰이 4회 이상 진행된 부동산은 권리 분석을 꼼꼼히 해보시고 임장도 가보고 결정하는 게 좋습니다.
만족스러운 답변이었나요?간단한 별점을 통해 의견을 알려주세요.안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
유찰되는 이유 중 가장 큰 이유는 경매를 통해 얻는 이익보다 손해가 클 가능성이 있어 경매 참여자들이 입찰을 하지 않을 때 발생합니다.
감사합니다.
만족스러운 답변이었나요?간단한 별점을 통해 의견을 알려주세요.안녕하세요. 이다운 공인중개사입니다.
일부러 유찰을 유찰을 시키려한다면 경매참가인원 모두가 같은마음을 가져야 하는데 그건 쉽지 않아보이구요.
지금 시기가 부동산정체기에 상대적으로 높은 금리, 또한 외관상 보이지 않는 하자여부
그리고 복잡한 권리관계등 요모조모 따져야 할 것들이 많습니다.
그래서 유찰되는 것이 아닌가 생각됩니다.
만족스러운 답변이었나요?간단한 별점을 통해 의견을 알려주세요.안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
질문에 답변드리겠습니다.
높은 입찰가로 경매 시작가가 너무 높거나 예상보다 높은 경쟁자가 나타나지 않으면 유찰이 발생할 수 있습니다. 낙찰자가 예상보다 높은 가격에 낙찰을 받는 경우가 많으면 다음 경매에서 가격을 낮추려고 할 수 있습니다. 부동산의 상태가 겉보기에는 괜찮아 보일 수 있지만 내부의 문제나 불법 건축물 등 법적 문제로 인해 실제로 매수하기 어려운 경우도 많습니다. 이런 문제가 경매 시점에서 드러나면 낙찰을 받으려는 사람이 줄어들 수도 있습니다. 기타 경제상황,부동산경기 악화등 다양한 이유가 존재합니다.
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