안녕하세요. 김경환 전문가입니다.
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Q. 이사날짜가 중요한가요? 무슨의미에서 이사날짜를 정하는건가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.이사일정이 중요한 것은 전통적인 이유도 있지만 현실적으로 이사 및 전입신고 일자 등과 관련이 있기 때문에 그렇습니다.이사 업체의 경우 인기 있는 날짜들은 이미 예약이 되어 있을 수 있으므로 사전에 날짜를 정해서 미리 업체를 섭외해 두시는게 좋습니다. 그리고 기존 거주지와의 계약 종료일과 새 집의 계약 시작을 잘 조율해샤 이사 공백이 생기지 않고, 날짜가 불분명하면 전입신고와 확정일자에 혼선이 생길 수 있어 보증금 보호에도 영향을 줄 수 있습니다.이사 날짜를 정하지 않고 계약을 하게 될 경우 임대인과 입주 관련 일정으로 불필요한 마찰이 생긱 수 있으며, 이사 날짜가 불확실하다면 계약서에 임대인의 사전 동의 하에 입주 가능 이라는 특약을 추가 하는 것도 방법일 수 있습니다.참고가 되셨으면 좋겠습니다.
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Q. 요즘은 전세보다 월세 비율이 더 높은가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.최근 전세보다 월세의 비중이 증가하는 추세 입니다. 특히 빌라 시장에서 이러한 현상이 두드러지게 나타나고 있습니다. 2024년 1분기 서울 빌라와 단독주택의 전월세 거래량 중 전세 비중은 36.3%로 역대 최저치를 기록 했습니다. 또한 2024년 12월 기준으로 서울 빌라 월세거래량이 전세거래량을 넘어섰습니다.전세 매물이 감소하는 주요 이유는...전세 사기에 대한 우려 증가 - 전세 사기 사건이 빈번하게 발생하면서 세입자들이 전세보다 월세를 선호임대인의 월세 선호 - 임대인이 안정적인 수익을 위해 전세보다 월세를 선호전세자금대출 금리 상승 - 금리 상으로 인해 전세 수요가 감소하고 이에 따라 전세매물이 감소이러한 요인들로 인해 전세 매물이 감소하고 월세 비중이 증가하는 추세 입니다. 전세를 구하는 것이 이전보다 어려워진 상황으로 임대차 시장의 변화를 주의 깊게 살펴 보시고 신중하게 결정을 해야하는 시기 입니다.
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Q. 전세계약할때 어떤걸 알아보고 계약해야하나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.전세 계약 시 전세사기를 예방하기 위해서는 철저한 확인 절차와 안전한 계약 방법을 사용하는게 중요 합니다.전세 계약 전에는...등기부등본 확인 - 등본상 소유자와 실제 소유자가 일치 하는지 확인 / 근저당권 여부 확인 / 압류 확인임대인의 신용상태 확인 - 집주인의 세금 체납 여부나 신용상태 확인전세금 대비 집값 비율 - 전세금이 집값의 70~80%를 초과하면 위험 / 전세금은 집값의 60% 이내가 안전근저당 설정 금액 - 근저당 설정 금액과 전세보증금의 합계가 집값을 초과하면 매우 위험전입세대 열람 - 기존 임차인이 있는지 중복임대 계약이나 다중 계약 가능성 확인위와 같은 사항들은 계약 전에 체크를 하시는게 좋으며,만약 계약을 진행했다면 당일에 바로 전입신고 및 확정일자를 받으셔야 우선변제권이 생기게 됩니다. 그리고 전세보증금 반환 보증보험에 필수로 가입하시기 바랍니다.계약 종료 후 보증금을 돌려받지 못하는 상황이라면 임차권 등기명령을 통해서 주택을 비워주지 않아도 이사를 할 수 있으며 이는 새로운 집에 전입신고를 하더라도 보증금 보호를 받을 수 있게 되니 참고해 두시면 좋습니다.
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Q. 오피스텔 중개수수료 요율궁금합니다
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.오피스텔이 주거용인지 비주거용(상업용) 인지에 따라 요율이 조금씩 다르게 책정이 됩니다.만약 주거용 오피스텔인 경우 85m2를 초과하였기 때문에 법정 상한요율은 최대 0.9%까지 받을 수 있습니다.상업용으로 등록된 경우 주거용 상한 요율과 다르게 최대 0.9% 또는 더 높은 요율이 적용될 수도 있습니다. 다만, 오피스텔이 전입신고 가능하고 실질적으로 주거용으로 사용된다며 비주거용 요율을 적용하기는 어렵슷비낟.0.9%라는 것은 법정 상한 요율이기 때문에 반드시 그 요율을 적용해야 하는 것은 아니며,중개업자와 협의하여 보다 낮은 요율로 조정을 할 수도 있습니다.현재는 법정 최대 요율을 적용해서 안내를 준 듯 합니다. 법적으로 최대 요율이 적용된거라 문제는 없으며 중개인분과 잘 협의하시어 조금이라도 낮추는 방향으로 진행해 보시기 바랍니다.
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Q. 매매예약을 해지할수 있는 경우는 어느 경우 인가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.매매계약을 해지할 수 있는 경우를 말씀 드리겠습니다.당사자 간의 합의당사자간에 협의가 이루어지면 언제든지 매매계약을 해지할 수 있습니다. 양측이 계약을 취소하거나 철회하기로 동의하면 계약은 더 이상 효력을 가지지 않습니다.예약 이행기 도래 후 이행 거부 시예약 이행기란 매매예약에서 실제로 본 계약을 체결하기로 약속한 기한을 말하며 이행기가 되었을 때 한쪽 당사자가 본 계약 체결을 거부하거나 이행의사가 없음을 명확히 밝히는 경우 상대방은 이를 이유로 매매예약을 해지할 수 있습니다.해제권의 유보계약금을 반환하고 계약을 해제할 수 있다라는 조건이 명시된 경우 조건에 따라 계약 해제가 가능 합니다.사정 변경의 원칙매매예약 체결 후 계약 이행 전, 당사자가 예측할 수 없었던 중대한 사정 변경이 발생한 경우, 법원에서 매매예약을 해지할 가능성을 인정할 수 있습니다.소멸시효의 완성매매예약도 법률상 권리이므로 이에 따른 청구권이 소멸시효에 걸릴 수 있습니다. 소멸시효가 완성되면 계약이 해지될 수 있습니다.매매예약은 당사자 간 합의, 채무불이행, 사정변경, 소멸시효 등의 이유로 해지될 수 있습니다. 또한 계약서에 명시된 해지 조건이 있다면 이를 우선적으로 따릅니다.