안녕하세요. 김경환 전문가입니다.
Q. 공항철도 소음 때문에 이사, 공인중개사 도움 받을 수 있을까요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.질문 주신 내용에 대해 답변 드립니다.1. 법적으로 ‘고지 의무’가 있는 사안은 아님소음 문제는 원칙적으로 ‘하자 고지 의무’에 해당하지는 않습니다.구조적 결함(누수, 균열, 전기 문제 등)은 반드시 고지해야 하지만,교통 소음, 주변 환경 소음은 생활적 불편 수준에 따라 사람마다 느끼는 정도가 달라 모호한 영역입니다.즉, 현재 거주 중인 집이 소음 때문에 법적으로 문제가 있는 상태가 아니라면, 반드시 알려야 할 의무는 없습니다.2. 다만, 중개사와의 신뢰는 중요중개사는 물건을 소개하고 설명할 책임이 있기 때문에, 최소한 "소음으로 민감해하시는 분들은 고려할 수 있는 부분" 정도로 알려주는 것이 좋습니다.너무 과하게 강조하면 매도/전월세 놓기가 어려워지고, 아예 언급하지 않으면 나중에 민원이나 분쟁으로 이어질 수 있습니다.중개사에게 도움을 받을 수 있는 부분1. 설명 전략 조율중개사는 다양한 거래 경험이 있기 때문에, 어떤 수준에서 소음 문제를 언급할지 전략적으로 조언해줄 수 있습니다.예: “창호가 방음창으로 교체되어 있다”는 점을 부각하거나,“특정 시간대만 소음이 있다”는 점을 안내하여 부담을 줄일 수 있습니다.2. 대상자 맞춤 매칭중개사들은 소음에 둔감하거나 오히려 교통 접근성을 더 중시하는 수요층을 잘 파악하고 있습니다.출퇴근 편의성을 중시하는 직장인,실거주보다는 전세 투자 목적의 수요자 등3. 현장 설명 대행매수자나 임차인에게 집을 보여줄 때, 중개사가 소음과 관련된 민감한 부분을 완곡하게 설명해줄 수 있습니다.예: “이 지역은 교통이 아주 편리한 반면, 방음 이슈는 있어서 창문을 닫으면 괜찮다” 등현실적인 대안중개사에게는 솔직하게 말하되, 조심스럽게“거주하면서 공항철도 소음이 조금 신경 쓰이긴 했는데, 사람마다 다르더라고요. 어떻게 설명하는 게 좋을까요?”→ 중개사의 경험을 활용하면서 자연스럽게 협의할 수 있는 말투입니다.문제가 될 수 있는 부분은 미리 조율만약 방음창 교체, 커튼 설치, 층간 소음보다 양호한 점 등 보완 요소가 있다면 꼭 언급하세요.소음도 대비 가격이 괜찮다는 점을 강조하는 것도 전략입니다.입주자 민원 이력 등은 체크만약 소음으로 인한 민원이 관리사무소에 접수된 기록이 있다면, 그건 고지하는 것이 바람직합니다.→ 숨겼다가 나중에 법적 분쟁으로 번지는 경우가 있어요.도움이 되셨기를 바랍니다.
Q. 부동산 월세ㅔ 계약서는 양식이 다 똑같은건가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.부동산 월세 계약서의 양식은 기본적인 틀은 거의 비슷하지만, 세부 조항에서는 부동산 중개업소나 임대인에 따라 조금씩 다를 수 있습니다. 즉, ‘완전히 똑같지는 않다’고 보는 것이 맞습니다. 대한민국에서는 국토교통부에서 정한 ‘주택임대차 표준계약서’라는 양식이 있습니다. 이 양식은 공인중개사가 사용하는 공식적인 계약서이며, 임대인과 임차인 모두에게 비교적 공정하게 설계되어 있습니다. 이 표준계약서에는 다음과 같은 내용이 포함됩니다:계약 당사자 정보보증금 및 월세계약기간관리비, 수선비 등의 부담 주체계약 해지 및 갱신 조건특약사항하지만 실제 계약에서는 이 표준계약서에 '특약사항'을 추가하거나, 자체적으로 수정한 양식을 쓰는 경우도 꽤 많습니다.부동산마다 계약서가 다를 수 있는 이유중개사무소 자체 양식을 쓰는 경우일부 중개업소는 국토부 양식을 바탕으로 자체 문구나 조항을 추가한 버전을 사용하기도 합니다. 예를 들어:원상복구 범위나 방법을 구체적으로 명시중도 해지 시 위약금 조항 추가반려동물 관련 조항 삽입 등특약사항에 따라 내용이 달라짐계약서의 핵심은 ‘특약’에 담겨 있는 경우가 많습니다.특약은 임대인이나 중개사가 유리하게 써두는 경우도 있지만, 임차인이 충분히 협의하면 조정 가능합니다.어떤 쪽(임대인/임차인)에게 유리하게 작성되는가?현실적으로는 임대인에게 유리한 경우가 더 많습니다.임대인이 원하는 조항을 중개업소가 반영하거나, 임차인이 세부 내용을 꼼꼼히 살피지 않고 사인하는 경우가 많기 때문입니다.예를 들면 이런 조항들이 임차인에게 불리할 수 있습니다:원상복구 범위가 과도하게 넓게 설정중도 해지 시 위약금 조건이 임대인에게만 유리하게 설정관리비 항목이 모호하게 적혀 있어 나중에 과도한 청구로 이어지는 경우다만, 임차인도 계약서 내용을 충분히 검토하고 협상하면 불리한 조항을 삭제하거나 수정할 수 있습니다.임차인이 꼭 확인해야 할 포인트특약사항: 계약서 맨 끝에 적힌 ‘특약’ 항목을 반드시 꼼꼼히 읽고 이해하세요.원상복구 범위: 도배, 장판, 못 자국 등 어디까지 부담해야 하는지 확인하세요.중도해지 조항: 해지 통보 시기, 위약금 여부 등을 따져봐야 합니다.보증금 반환 관련 조항: 계약 만료 후 언제까지 반환하는지가 명시돼야 안전합니다.도움이 되셨기를 바랍니다.
Q. 기존세입자 나간다고하면 보증금 10프로 꼭 돌려주는건 아니죠.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.기본적으로는 말씀하신 것처럼 세입자가 명확하게 요청하지 않으면 보증금 일부(통상 10%)를 미리 지급할 의무는 없습니다. 보증금 10% 먼저 주는 건 의무 사항이 아닙니다. 세입자가 “이사비용이나 계약금이 필요하니 미리 보증금 일부를 달라”고 요청하지 않으면, 집주인은 보증금을 이사 당일에 전액 돌려주는 것으로 충분합니다.다만, 관행상 세입자가 먼저 요청하는 경우, 전체 보증금의 약 10% 내외를 이사 전에 계약금처럼 일부 반환해 주는 경우가 많습니다. 이는 새집 계약을 위한 자금 마련을 도와주는 배려 차원의 협의이지, 법적 강제는 아닙니다.집주인이 보증금 돌려주는 시점법적으로는 세입자가 집을 비우고 열쇠를 반환하는 시점에 보증금을 돌려주면 됩니다.즉, “집을 완전히 인도받은 시점”에 보증금 반환 의무가 발생합니다.따라서 세입자가 아무 말도 없이 준비해서 나간다면, 집을 인도받고 난 후 전액 반환하시면 됩니다.도움이 되셨기를 바랍니다.
Q. 누전차단기는 어떠한 원리로 동작하는건가요?
안녕하세요. 김경환 전기기사입니다.누전차단기(RCD, Residual Current Device)는 전선에서 새는 전기를 감지해서 자동으로 전기를 차단하는 장치입니다. 감전, 화재 등의 위험을 막기 위해 가정, 산업현장, 학교 등 거의 모든 장소에 필수로 설치됩니다.누전(漏電)은 전기가 정상적인 회로가 아닌 다른 경로로 흐르는 현상입니다.예를 들어,사람이 젖은 손으로 콘센트를 만졌을 때전선 피복이 벗겨져서 금속 외함에 닿았을 때>> 전류가 사람이나 다른 경로를 통해 접지선(땅)으로 흐르게 됩니다.이때 사람을 통해 흐르면 감전, 전열기 외함을 타고 흐르면 화재로 이어질 수 있습니다.전기 공사 시 누전차단기는 필수 설치 대상입니다.
Q. 자가 전세내주고, 다른 곳 전세가기.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.기존 주택에 전세를 놓고 주담대를 상환한 뒤, 다른 집에 전세로 이사 가면서 전세대출을 받는 구조로 확인이 됩니다. 최근 전세대출 규제나 실거주 요건 등을 고려해야 하므로 전세대출 가능 여부 등을 잘 살펴 보셔야 할 듯 합니다.전체적으로 살펴 봤을 때 조건만 맞는다면 가능할 것으로 보입니다. 다만 절차와 시점, 특히 전세대출 가능 요건을 맞추는 것이 핵심입니다.가능한 이유정부 정책상 "1주택자가 기존 집에 전세를 놓고 실거주 이전 시" 일정 조건 하에 다른 집에서 전세대출을 받을 수 있게 허용하고 있습니다.무주택자나 일시적 2주택자도 가능한 경우가 있음기존 주담대 상환 후, 실거주 이전이 확인되면 전세대출 가능유의사항기존 집 A - 전세 세입자 전입 + 확정일자 필수 / 기존 주담대 상환 내역 제출해야 함새 집 B - 본인 실거주 목적 필수 (투기 목적 안 됨)/ 전세대출 전입 의무 있음대출 조건 - 부부합산 소득 제한, 보증금 상한선 등 상품별 확인 필요/ 전세보증금 일부 자금 보유 필수일 수도 있음타이밍 - 전세대출 신청 시점에는 기존 집의 주담대가 상환된 상태여야 가능성이 높음기존 주담대 상환 시점을 정확히 조율해 보시기 바랍니다.(전세금 입금과 대출 상환일 연계) 새 집 계약 및 이사 일정도 은행과 맞춰서 설계해야 전세대출이 원활히 진행될 수 있으며, 은행에 미리 상담 신청해서 시뮬레이션 받아보는 걸 추천드립니다 (보증 가능 여부, 금리 등)조금이나마 도움이 되셨기를 바랍니다.