빌라나 오피스텔은 전세가랑 매매가가 거의 비슷하던데요.
매매가가 1억 5천~1억 7천인데,
전세가를 1억 5천을 달라고 하면 거의 깡통 아닌가요?
전세 대출 나온대도 의심해 봐야 하는 거죠?
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
전세사기에 가장 취약한 매물이 빌라와 오피스텔입니다.
위의 경우 매매가격이 전세가격 이하로 내려 갈 경우 역전세가 일어날 가능성이 크고 무엇보다 경매로 넘어가게 되면 시세 아래로 낙찰이 되므로 전세보증금 회수에 애를 먹을 수 있습니다.
따라서 위와 같은 매물은 월세로 계약을 하는 것이 안전하다고 볼 수 있습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.
빌라나 오피스는 아파트와 달리 거래가 많지않고 세대수도 적어 정확한 시세, 시세변동이 적은 편입니다.
그렇기에 빌라, 오피스텔 전세 시 전세금 반환보증보험 반드시 가입하세요.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
현재 시가보다 높은 금액으로 거래되는 전세물건은 반드시 의심이 필요합니다. 특히 대출까지 있다면 절대 거래하면 안됩니다.
당연히 깡통입니다.
깡통은 매매가와 전세가가 같거나 비슷한 매물을 깡통전세라고 합니다.
시세가 조금만 떨어져도 나갈때 보증금을 제대로 돌려받기 어려워 질 수 있습니다.
매매가가 1억 5천~1억 7천인데,
전세가를 1억 5천을 달라고 하면 거의 깡통 아닌가요?
==> 네 맞습니다. 이러한 경우 입주를 하였다가 큰 낭패를 당할 수도 있습니다.
전세 대출 나온대도 의심해 봐야 하는 거죠?
==> 네 그렇습니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
말씀하신 상황은 바로 요즘 문제가 되는 깡통전세 가능성이 높은 전형적인 구조입니다.
깡통전세란?
매매가(시세) ≒ 전세가 또는 전세가 + 기존 대출 > 매매가인 상황
>> 집이 경매에 넘어가면 세입자가 전세금을 다 돌려받지 못할 위험이 큽니다.이런 전세는 특히 위험
매매가 대비 전세가율 90% 이상 - 매우 위험
신축 빌라·오피스텔 / 시세 불분명- 공시가보다 부풀린 경우 많음
집주인 다주택자 / 법인 / 주소지 불명 - 잠적 가능성 높은
전세자금대출은 쉽게 나온다지만… - 대출 나온다고 안전한 건 아님 (은행은 회수 우선)
꼭 확인해야 할 체크리스트
실제 시세 확인
KB부동산, 네이버부동산, 국토교통부 실거래가 조회
주변 동일한 세대의 실 매매가 비교
등기부등본 확인
기존 근저당·대출 여부
소유자 정보 (법인/개인, 주소 일치 여부)
보증보험 가입 가능 여부 확인 (HUG 등)
깡통 위험 시 보험 가입 거절되거나 제한될 수 있음
전세자금대출 가능 여부 + 한도
대출 가능하다 해도 → 시세 기반인지, 감정가 기반인지 확인
조심해야 할 전형적인 상황
"신축 빌라 / 풀옵션 / 전세 1억 5천 가능 / 대출 잘 나와요!"
>> 보통 허위 감정가 부풀려서 대출 유도, 집값이 실거래보다 수천만 원 이상 높게 책정된 경우 많습니다.전세를 꼭 해야 한다면 보증보험이 가능한지부터 먼저 확인을 해보시고 실거래가와 시세 차이가 큰 매물은 의심부터 하고 철저히 조사를 해야 합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
깡통전세가 될 가능성이 높은 매물로 보시면 됩니다, 보통 깡통전세는 매매시세가 전세보증금보다 낮은 경우를 말하고, 임대차계약시 전세가율을 기준으로 80%을 초과하는 경우 이러한 깡통전세 위험이 높습니다. 특히나, 거주중에 부동산 가격하락이 나타날 경우 아파트에 비해 오피스텔이나 빌라등은 더 빠르게 하락하기 때문에 위와 같은 전세가율을 나타내는 매물은 계약을 하지 않는게 좋습니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
전세가가 매매가 수준이라면, 집주인이 매매가 이상으로 자금을 확보한 상태입니다
만약 집값이 조금이라도 하락하거나, 집주인이 대출 등을 안고 있다면, 세입자는 보증금을 제대로 돌려받지 못할 위험이 큽니다
전세대출은 보증금 반환에 대한 안정성까지 평가하지 않습니다
일부 금융기관이나 보증기관은 시세보다 전세가가 지나치게 높아도 실거래 이력만 있다면 대출을 내주기도 합니다
전세가가 지나치게 높다면 피하시는게 좋습니다
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.
요즈음에는 전세 금액을 정할 때는 보증 보험 가입 여부가 가능한 금액 까지를 정하고 있습니다. 빌라나 오피스텔의 전세 가와 매매 가가 거의 비슷하거나 전세 가가 더 높은 경우에 대해 염려가 될 수 있습니다.
말씀하신 것처럼 빌라나 오피스텔의 경우 아파트와 달리 매매 가와 전세 가의 차이가 크지 않은 경우가 많습니다. 매매 가가 1억 5천~1억 7천 인데 전세 가가 1억 5 천만 원이라면, 이는 매매가 대비 전세가 비율이 매우 높은 상황입니다. 이러한 상황을 '깡통 전세'의 위험이 있다고 말합니다.
깡통 전세는 주택의 매매 가격보다 전세 보증금이 훨씬 높거나 거의 비슷한 경우를 의미합니다. 만약 집주인이 주택 담보 대출을 받았다면, 대출금과 전세 보증금을 합한 금액이 해당 주택의 실제 가치를 초과할 가능성이 높아집니다.
전세 대출이 나온다는 사실 만으로는 깡통 전세의 위험이 사라지는 것은 아닙니다. 전세 대출은 은행이 세입 자의 신용과 계약 내용을 보고 대출을 실행하는 것이지, 해당 주택의 안정성을 완벽하게 보증하는 것은 아닙니다.은행이 전세 대출 심사 시 주택의 선 순위 채권(집주인의 대출 등)을 확인하긴 하지만, 전세 보증금 전액을 안전하게 돌려받을 수 있는지 까지 보장해 주는 것은 아닙니다.
따라서 말씀 하신 분이 어떤 점을 확인해야 하는 지를 살펴보면 등기부 등본 확인, 매매가 대비 전세가 비율 확인, 주택 도시 보증 공사나 서울 보증 보험의 전세 보증금 반환 보증 가입이 가능한지 미리 확인해 보세요 . 보증 가입이 어렵다면 그만큼 위험한 주택일 가능성이 높습니다. 그리고 집주인의 국세, 지방세 체 납 여부를 확인해서 세금 체 납이 많으면 경매 시 보증금 보다 우선 변제 될 수 있습니다.
꼼꼼히 따져 보시고 결정하시길 바랍니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
빌라나 오피스텔 같은 경우는 매매가와 전세가가 붙어 있는 경우가 많습니다.
선호도가 아파트보다 높지 않아 전세가율이 높습니다. 전세가율이 높다고 모두가 깡통전세는 아니지만 위험 상황이 발생했을 때 보증금을 떼일 염려는 높습니다.
저렴한 가격이 메리트지만 그 만큼 위험이 높다고 생각하시고 신중하게 판단하시길 바랍니다.
감사합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
빌라나 오피스텔은 매매가와 전세가가 크게 차이가 나지 않는 경우가 많은데, 특히 신축 빌라의 경우에는 매매 사례가 없는 경우가 많다보니 가격을 부풀려서 전세사기에 많이 활용되고 있습니다. 전세의 경우 전세보증금과 근저당 금액의 합계액이 집값의 90%를 넘게되면 전세보증보험가입이 되지 않지만 신축빌라의 경우 80%를 넘는 경우에도 깡통 전세의 위험이 있을 수 있으므로 주의하셔야 합니다.