주담대를 받는 경우 전입신고를 무조건 해야되나요?
저번에 글 올렸었는데..
현재 전세를 살고 있는데 집주인이 전세금을 만기날 못 줄 것 같은 상황이고 저희는 만기날 이사를 가기위해 매매계약을 해놓은 상태입니다.
여러 답변 보니 만기날(이사날) 이사는 가도 되지만 대항력 유지를 위해 전입신고는 하지 말라고 하더라구요.
근데 저희가 매매하는집에 주택담보대출을 받아야되는 상황인데 대출을 받으려면 매매하는집에 전입신고를 해야되는걸로 알고 있습니다.
이런경우 방법이 있나요? 제가 생각한 방법이 있는데 가능한지 봐주시거나 다른 방법이 있다면 부탁드립니다.
1. 현재 제 아내와 공동명의로 전세집에 살고있는데 대출을 받는 제가 매매하는집에 전입신고를 먼저하고 아내는 전세집에 명의를 남겨놓는다. 이후 임차권등기가 완료되면 아내도 전입신고를 한다.
2. 은행에 얘기해 전입신고유예(?)가 가능하다면 전입신고를 둘다 하지 않고 임차권등기가 완료되면 전입신고를 한다.
이렇게 2가지 알아봤는데 가능한 부분이 있는지 궁금합니다.
전세금 때문에 머리아프네요 ㅠㅠ 전문가분들 답변부탁드립니다.
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
기존 전세보증금을 보호하면서 신규 주택담보대출(주담대) 전입 의무를 이행해야 하는 복잡한 상황이시군요. 결론부터 말씀드리면, 배우자와의 분리 세대를 활용하는 1번 방법이 가장 실무적이고 안전한 해법입니다.
질문하신 시나리오를 바탕으로 전문가로서의 분석과 조언을 정리해드리겠습니다.
1. 제안하신 방법들에 대한 검토
방법 1 (배우자 분리 세대 유지): 가능하며 가장 추천하는 방법입니다.
대항력은 '임차인 본인'뿐만 아니라 '가족 구성원 일부'의 주민등록만 유지되어도 보호됩니다(대법원 판례). 대출 차주인 질문자님은 신규 주택으로 전입하여 대출 약정을 이행하시고, 아내분과 자녀(계약서상 동거인) 중 한 명이라도 기존 전세집에 전입을 유지하면 대항력은 상실되지 않습니다.
방법 2 (전입신고 유예): 거의 불가능합니다.
최근 수도권 주담대는 실행 후 6개월 이내 전입이 의무화되어 있으며, 정책대출(디딤돌 등)은 1개월 이내인 경우도 있습니다. 은행은 금융당국의 가이드라인을 따르기 때문에 개인적인 사정으로 전입을 무기한 유예해 주는 경우는 극히 드뭅니다.
2. 주담대 전입 의무와 임차권등기 대응 전략
조심스럽게 조언드리자면, 아래의 절차를 순차적으로 밟으시는 것이 위험을 최소화하는 길입니다.
분리 세대 구성: 잔금일(이사일)에 질문자님만 신규 주택으로 전입신고를 하여 주담대 요건을 충족하십시오.
임차권등기명령 신청: 만기일 다음 날 바로 법원에 임차권등기명령을 신청하십시오. 신청부터 등기부 기재까지 보통 2~3주가 소요됩니다.
점유의 유지: 전입만 남겨두는 것이 아니라, 짐 일부를 남겨두거나 번호키를 변경하지 않는 등 실질적 점유 상태임을 보여주는 것이 좋습니다.
아내분의 최종 전입: 반드시 등기부등본을 열람하여 '임차권'이 기재된 것을 확인한 후 아내분의 전입을 옮기십시오.
3. 놓치기 쉬운 주의사항
최근 부동산 대책(6·27 등)에 따라 수도권 주담대 전입 규정이 강화되었습니다. 대출 실행 시 작성하는 '약정서'상의 전입 기한을 반드시 확인하시고, 은행 담당자에게 "기존 집 보증금 문제로 가족 중 나만 먼저 전입한다"는 사실을 미리 알리는 것이 추후 실거주 확인 절차에서 불필요한 오해를 막는 방법입니다.
작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다. 전세금 반환 지연으로 마음고생이 심하시겠지만, '가족 일부 전입 유지 + 임차권등기 완료 후 전출' 원칙만 지키시면 법적 권리는 안전하게 지키실 수 있습니다.
1명 평가안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
1.2 번 둘다 이상적인 방법으로 보여 집니다. 우선 기존 집에 가족이 전입을 유지하고 나머지 대출실행인은 새로운 매매한 집에 전입신고를 하면 둘다 대항력 유지가 가능하게 됩니다. 그 상태에서 임차권등기명령을 내리고 나머지 전입을 옮기는 방법이 좋습니다. 내용증명을 임대인에게 보내서 임차권등기명령을 한다고 하고 보증금 미납에 대한 이자 청구에 대한 내용도 같이 보내시면 좀 더 빨리 세입자를 구해서 보증금 반환에 적극성을 뛸 가능성이 크다고 사료됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
1.2번 모두 가능합니다.
공동명의라서 한 분 남겨 놓고 다른 분은 매매하는 집 전입신고를 하는게 제일 좋을 듯 합니다.
1번이 좋을 듯 합니다.
감사합니다.
1. 현재 제 아내와 공동명의로 전세집에 살고있는데 대출을 받는 제가 매매하는집에 전입신고를 먼저하고 아내는 전세집에 명의를 남겨놓는다. 이후 임차권등기가 완료되면 아내도 전입신고를 한다.
==> 가능합니다
2. 은행에 얘기해 전입신고유예(?)가 가능하다면 전입신고를 둘다 하지 않고 임차권등기가 완료되면 전입신고를 한다.
==> 가능합니다.
현재 상황에서 질문자님의 주소를 매입주택에 옮긴 후 기존 임차주택에 보증금을 회수한 후 주소를 옮기는 방법이 최선의 방법으로 보입니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
1. 1번방법도 대항력유지가 가능한 방법입니다. 사실상 해당 방법이 가장 적절할 것으로 보이며, 다만, 전세만기 및 임차권 등기완료까지의 기간이 주택담보대출시 6개월내 전입의무 기간보다 빠르게 때문에 크게 걱정하실 부분은 아니라 판단이 됩니다.
2. 네, 보증금미반환등에 따라서 대항력 유지목적으로 전입신고를 늦춰야 하는 경우 은행에서도 예외규정으로써 일정기간 연장이 가능하기에 1번방법과 더불어 진행할수 있는 방법입니다
안녕하세요. 공인중개사입니다.
주담대는 원칙적으로 전입신고를 요구합니다. 다만 전세금 문제로 대항력 유지가 필요하면 배우자만 잔류하는 방식이 실무상 활용됩니다. 은행 사전 협의가 반드시 필요하다고 보입니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
주담대는 전입신고가 무조건은 아닙니다
하지만 대부분의 은행은 실거주 확인 조건으로 전입신고를 요구합니다
지금 상황에서는 임차권등기 전까지 전입신고를 하지 않는 게 맞고,대신 은행과의 사전 조율이 관건인거 같습니다