재개발 구역 경매와 매매 어느것을 선택해야할지 고민입니다.

Question

동일 재개발 구역 내에 있는 물건입니다.

1. 경매 물건1

전용 약 14평, 토지지분 약 12평

공시가 7500만원, 입찰 예상가 1억5000만원 (84%), 감정평가 비율(건물10%, 토지90%)

2. 경매 물건2

전용 약 12평, 토지지분 약 8평

공시가 9400만원, 입찰 예상가 2억2000만원(87%), 감정평가 비율(건물 30%, 토지 70%)

3. 매매 물건1

전용 약 24평(18평 + 지하실 6평), 토지지분 약18평

공시가 1억 5000만원, 매매가 4억5000만원

어떤 물건 선택이 가장 현명한 것일까요?

현재 현금으로 1억 들고 있고, 셋 다 토허제 구역 내이며 실거주 가능합니다.

Answer 1

1. 경매 물건1

전용 약 14평, 토지지분 약 12평

공시가 7500만원, 입찰 예상가 1억5000만원 (84%), 감정평가 비율(건물10%, 토지90%)

2. 경매 물건2

전용 약 12평, 토지지분 약 8평

공시가 9400만원, 입찰 예상가 2억2000만원(87%), 감정평가 비율(건물 30%, 토지 70%)

3. 매매 물건1

전용 약 24평(18평 + 지하실 6평), 토지지분 약18평

공시가 1억 5000만원, 매매가 4억5000만원

어떤 물건 선택이 가장 현명한 것일까요?

===> 현재 상황을 고려할 때 경매물건 1이 가장 균형잡힌 선택으로 보입니다. 그 이유로 토지지분이 많고, 감정평가에서 토지 비중이 높아 재개발 수익이 기대가 높고, 입찰가도 상대적으로 낮아 자금 부담이 적기 때문입니다.

Answer 2

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

경매 물건 1을 추천드립니다.

상대적으로 가격 대비 토지와 면적이 무난한 경매 물건 1을 우선 검토해 보시길 바랍니다.

만약 입찰 실패 시 경매 물건 2를 추가로 추천드립니다.

감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

개인적인 의견이지만 재개발 물건으로 투자하기 가장 좋은 곳은 조합원 입주권이 나올 수 있는 매물을 취득을 하는 것이 또한 실투자금액이 적게 들어가는 것이 좋다고 사료됩니다. 즉 금리도 높고 무리하게 레버리지를 활용을 하기 보다 적은 금액으로 투자를 해서 조합원 입주권을 획득을 하는게 좋지 않을까 사료됩니다.

감사합니다.

Answer 4

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

경매물건은 실제 권리관계를 확인해봐야 하므로 주어진 자료만 가지고는 비교가 어렵습니다. 실제 부담해야할 금액을 파악하고 수리비, 명도비, 세금 등 여러사항을 종합적으로 고려하셔야합니다. 어느 경우이든지 본인이 부담가능한 선에서 제반조건 들을 잘 파악하여 현명한 판단을 내리시기 바랍니다.

Answer 5

안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.

현재상태로는 본인의 의 현금이 1억원을 보유한 실정에서 무리한 수익만 추구하다가는 현금 동원능력이 부족할 때 모든 것이 수포로 돌어가며 비용만 손실됩니다

따라서 가장 저렴하며 현금능력범위인 제1번 내용을 진행하여 우선 재건축 조합원으로 참여한 후 추후에 분양신청시 현금동원 및 대출 가능 금액 등을 분석하여 결정하시는 것이 안정할 것으로 보입니디

문제는 자신이 앞으로 투입할 자금동원 능력을 고려하여 판단하시기를 권장드립니다