신축 아파트 매수잔금 2개월 후 누수 발생시 책임

Question

약 2개월 전 신축~준신축아파트(2020년 준공)을 매수잔금을 치르고, 전세세입자(매도자와 동일)와의 임대차 계약을 맺었습니다.

약 3일 전, 화장실에서 누수가 발생하였고 원인은 욕조의 물빠짐 구멍이 헐거워져 그 틈 사이로 물이 샜고, 욕조 아래에 물이 고여있다가 흡수뒤어 아래층으로 흘러간 것으로 보입니다.

관련하여 수리기사님이 상태를 보신 바, 단기간(2개월) 내에 새로 생긴 누수가 아닌 수개월에 걸쳐 발생한 것이라는 의견도 받았습니다.

매매계약서 특약에 누수에 관한 특약을 특별히 기재하지는 않았으나, 특약 기재한 내용 이외로는 [기타사항은 민법상 계약에 관한 규정과 부동산 매매 일반 관례에 따른다.]라고 기재되어있습니다.

세입자나 아래층 피해자나 누수는 이번이 처음이라고 하네요.

아직 매수한 기간이 6개월이 지나지 않은 이 상황에서 아래층 피해자 및 누수관련 책임비용을 매수자인 제가 내야하나요? 물건의 하자로 인한 담보책임(하자담보책임)으로 매도인이 책임져야 하나요?

Answer 1

안녕하세요, 법률사무소 가양 대표변호사 부석준입니다.

잔금을 치른 지 불과 2개월 만에 누수가 발생하여 아랫집 피해까지 생겼다니, 매수인의 입장에서나 현재 임대인의 입장에서나 무척 당황스럽고 난처한 상황이실 것입니다. 특히 매도인이 세입자로 거주 중인 특수한 상황이라 책임 소재를 가리기가 더욱 모호하게 느껴지실 텐데, 법리적으로는 아랫집에 대한 1차적인 배상 책임은 소유자인 질문자님에게 있으나, 최종적인 비용 부담은 매도인에게 청구할 수 있는 사안으로 판단됩니다.

우선 아랫집 피해에 대해서는 민법상 공작물 소유자 책임에 따라 현재 등기부상 주인인 질문자님이 나서서 해결해주어야 합니다. 하지만 그 비용을 누가 부담하느냐는 별개의 문제입니다. 민법 제580조의 '매도인의 하자담보책임'은 계약 성립 당시 존재했던 하자에 대해 매수인이 이를 안 날로부터 6개월 이내에 매도인에게 손해배상을 청구할 수 있도록 규정하고 있습니다.

이번 사안에서 가장 핵심적인 증거는 '누수가 수개월에 걸쳐 발생한 것'이라는 수리 기사님의 소견입니다. 이는 해당 하자가 질문자님이 소유권을 취득하기 전, 즉 매매 계약 당시부터 이미 존재하고 있었던 '잠재적 하자'임을 입증하는 결정적인 근거가 됩니다. 비록 매도인(현 세입자)이 몰랐다고 하더라도, 하자담보책임은 매도인의 고의나 과실을 요하지 않는 무과실 책임이므로 매도인은 책임을 피할 수 없습니다. 더구나 매도인이 그 집에서 계속 거주하고 있었으므로, 관리상의 문제인지 시설의 노후화인지에 대한 다툼에서도 매도인이자 점유자인 상대방이 자유롭기 어렵습니다.

따라서 질문자님께서는 우선 아랫집 피해 보상과 누수 수리를 진행하여 손해 확대를 막으시되, 수리 기사님의 소견서(누수 진행 기간 명시), 현장 사진, 수리비 영수증 등 객관적인 자료를 철저히 확보하셔야 합니다. 이를 근거로 매도인에게 "이 누수는 매매 계약 이전부터 진행된 하자로 확인되었으므로 민법상 하자담보책임에 따라 수리비 및 아랫집 배상액 전액을 청구한다"는 내용을 내용증명으로 명확히 통지하여 비용을 회수하시기 바랍니다.

Answer 2

안녕하세요. 한병철 변호사입니다.

• 결론 및 핵심 판단
  잔금 후 단기간 내 발견된 누수이며 원인이 구조·설비의 노후나 은폐된 하자에 해당한다면 매도인의 하자담보책임 적용 가능성이 높습니다. 매수인이 직접 사용하지 않은 상태에서 누수가 발생했다는 점도 매도인 책임 판단에 유리합니다. 아래층 손해배상은 원칙적으로 현 점유자인 임대인인 매수인이 우선 대응하되, 이후 매도인에게 구상 청구가 가능합니다.

• 법리 검토
  하자담보책임은 계약 당시 존재하던 하자를 기준으로 판단하며, 발견 시점이 아니라 존재 여부가 핵심입니다. 수리기사의 “수개월 전부터 누수 발생” 의견은 계약 당시 이미 하자가 있었다는 근거가 될 수 있습니다. 특약이 없다면 민법상 매도인의 담보책임 규정이 그대로 적용됩니다.

• 수사 또는 재판 대응 전략
  누수 경위, 수리기사 의견서, 사진, 배관·욕조 구조 자료를 확보해 매도인의 사전 인지 가능성과 은폐 여부를 주장해야 합니다. 아래층 보수는 임대인으로서 우선 처리하되 비용 내역을 정리해 매도인에게 정식 청구하는 방식이 안전합니다. 분쟁 가능성이 있으면 내용증명을 통해 책임 범위를 명확히 해야 합니다.

• 추가 조치 또는 유의사항
  관리사무소 점검 기록, 이전 누수 민원 여부를 확인하면 계약 당시 하자 존재 입증에 도움됩니다. 매도인이 책임을 부인하면 손해배상청구나 매매대금 감액 청구도 검토할 수 있습니다. 누수는 시간이 지날수록 인과관계 다툼이 커지므로 초기 증거 확보가 중요합니다.