월세를 5% 초과로 올리면 계약갱신청구권을 안 쓴게 되나요??

Question

저는 세입자이고, 2023.02.25에 계약만료인 주택입니다.

12월 말에 계약갱신 청구권을 얘기했고

2년 연장하는 걸로 주인과 협의가 되었습니다.

대신 보증금 변동 없이 월세만 110에서 120으로 약 10% 인상 하기로 했는데,

①이 경우 계약갱신청구권의 5%가 넘으니까 갱신청구권이 사용되지 않은 걸로 보는 걸까요??

②이번에 갱신청구권이 안 쓰인 거면, 연장한 2년 만기가 될 때 청구권을 쓸 수 있는 건가요??

Answer 1

안녕하세요. 박어상 공인중개사입니다.

주택임대차보호법상 계약기간은 2년간 기준입니다. 임차인은 계약만기 2개월전까지 1회에 한하여 갱신청구권을 행사하여 2년간 재계약 연장할 수 있습니다. 이때 임대인은 이를 거절 할 수가 없고 다만 임대인은 전임대차의 차임의 5%이내에서 차임의 증액을 요청할 수 있습니다.

그런데 질문처럼 임차인이 10%인상에 동의하면 5%한도를 초과하여 증액 재계약이 가능하다 할 것이며, 또 다음 만기시에 갱신청구권을 행사하기로 약정한다면 그러한 쌍방의 특약은 유효합니다. 임차인이 동의해서 재계약서에 특약으로 명기하고, 다음에 갱신청구권을 사용하기로 하시면 되겠습니다

Answer 2

안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.

보증금과 월세를 각각 5%씩 올릴 수 있기 때문에 월세만으로 판단하기는 어렵습니다.

다만, 보증금까지 계산했을때도 5%를 초과한것이라면 계약갱신청구권을 사용하지 않은 계약이라고 볼 수 있고 그렇게 갱신계약서에 명시를 하시기 바랍니다.

그런 경우라면 연장한 2년 만기때 갱신청구권 사용 가능합니다.

답변이 도움이 되셨다면 추천 부탁드립니다!

Answer 3

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.

계약만료 2개월 전에 임대인과 계약갱신에 대한 이야기가 되었기때문에 계약갱신이 되었습니다.

계약갱신시 임대료의 5%를 초과하여 인상할 수 없고 그 초과분을 돌려받을 수 있습니다.

Answer 4

안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.

계약갱신청구권은 임차인의 요구, 임대인의 승인, 임대료 5% 내 합의 등 절차가 있습니다.

위 절차와 내용을 진행하였으나

임대인과 임차인간 임대료 5% 내 인상에 대한 합의 여부가 쟁점입니다.

추후 임차인은 5% 이상 인상으로 계약갱신청구권 미사용, 합의 연장으로 주장이 가능할 것으로 보여지며

임대인이 인정하지않을 시 소송 등 진행이 필요한 부분이며 임차인에게 유리한 상황입니다.

계약갱신요구권 미사용으로 인정되면 2년 후 사용 가능합니다.

감사합니다.