오피스텔 임대사업자가 보유 아파트를 팔경우도 세금을 더 내는지요?

Question

오피스텔 임대사업자입니다. 이번에 4년 보유기간이 끝나고 새롭게 10년 주택 임대사업자 등록을 하려고 합니다.

2~3년 후에 지금 살고 있는 아파트를 팔고 다른곳으로 이사를 할 예정인데 이때 오피스텔을 가지고 있는것으로도 양도세나 취득세를 더 내게 되는지요?

탈퇴한 사용자 · Accepted Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 송용현 세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

오피스텔을 주거용으로 임대중이신 경우 주택수에 산입되어 기존주택 양도시에 양도소득세가 중과될 수 있습니다. 새로 주택을 취득하시는 경우에도 주택으로 임대중인 오피스텔이 주택수에 산입되어 취득세 또한 중과될 수 있습니다.

답변이 조금이나마 도움이 되셨길 바랍니다.

문용현 세무사 · Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 문용현세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

장기임대주택+10년이상 임대주택과 1채의 2년 이상 거주한 주택이 있을 경우, 2년이상 거주한 주택을 양도한다면 양도소득세 비과세를 받을 수 있습니다. 신규주택을 취득할 경우에는 임대주택도 주택취득세에 포함되기 때문에 2주택 취득에 해당합니다. 조정대상지역에서 2번째 주택을 취득할 경우 8%의 취득세율이 적용되며 비조정대상지역에서 2번째 주택을 취득할 경우 1~3%의 취득세율이 적용됩니다.

도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.

이민기 회계사 · Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 이민기 회계사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

오피스텔 보유 중 다른 주택 취득 시 주택 수 판정 기준
현재 취득세에서 주택 수에 따라 취득세율이 최고 12%까지 과세가 되므로 주택 수 산정이 매우 중요합니다. 특히, 오피스텔도 주택 수에 들어 갈 수 있다는 것을 간과해서는 안 됩니다.
1) 재산세가 업무용으로 과세하는 오피스텔은 주택 수에서 제외
2) 2020년 8월 11일 이전에 취득한 오피스텔은 주택 수에서 제외
3) 2020년 8월 12일 이후에 취득한 오피스텔 중 주택분 재산세 과세대상은 주택 수에 포함
4) 시가표준액 1억원 이하인 재산세 과세대상 오피스텔은 주택 수에 제외

Q. 현재 오피스텔이 있는 경우 새로운 주택을 조정지역에 취득하는 경우 중과인가요?
A. 2020년 8월 12일 이후 취득한 오피스텔 중 주택분 재산세 과세대상이면 새로운 주택을 취득하는 경우 중과입니다. (2020년 8월 11일 이전인 취득한 경우 제외)

3. 오피스텔 보유 중 다른 주택 양도 시 주택 수 판정 기준
납세자 중에 아직도 오피스텔을 무조건 주택이 아니라고 생각하시는 분들이 계십니다. 하지만 오피스텔을 실제 주거용으로 사용하는 경우, 다른 주택을 매도하는 경우, 주택 수에 포함이 됩니다. 조정지역 내 주거용 오피스텔을 가지고 있는 경우에도 매도 시 주택 수 산정에 포함되므로 꼼꼼히 따져야 합니다.
1) 주택이란, 허가 여부나 공부상의 용도 구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물

Q. 오피스텔을 주거용으로 임대하고 전입신고를 하지 않는 경우 주택 수에 제외되나요?
A. 실질 기준으로 판단하기 때문에 전입신고와 무관하게 판단합니다.

4. 오피스텔을 매도하는 경우 양도소득세
오피스텔을 매도하는 경우 실질 주거용으로 사용한 경우에는 주택과 같이 취급해 양도소득세를 부과하게 됩니다. 중과대상 주택이 될 수 있습니다. 만약 사업용으로 사용한 경우에는 일반 건물과 같이 취급하여 양도소득세 부과하게 됩니다.

Q. 오피스텔을 주거용으로 사용하는 경우 일세대 일주택 비과세를 받을 수가 있는가요?
A. 오피스텔을 실제 주거용으로 사용하는 경우 요건 충족 시 9억 원 이하 부분에 대해서 비과세 가능합니다.

전영혁 세무사 · Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 전영혁세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

주택의 양도소득세나 취득세는 양도가액, 취득가액, 보유기간, 주택 수, 각 주택의 공시가격, 각 주택의 조정대상지역 여부, 각 주택의 임대주택 등록 여부, 등록하셨다면 임대기간, 임대료 증액 여부, 증액 비율 등의 다양한 사실관계에 따라 계산방법과 세율, 세액, 공제액 등이 천차만별로 달라지므로 해당 사실관계 없이 계산이 불가능하며 가까운 세무사사무실에 방문하시어 컨설팅받아보시는 것을 권해드립니다.