근저당설정 채권최고액 질문입니다!
근저당설정으로 채권최고액이 4억8천이 잡혀있는데 은행에서 120%정도 더 잡는다고 생각하면 4억입니다.
혹시 건물이 경매에 나갔을 때 선순위인 채권최고액 4억8천을 은행에서 가져가나요? 아니면4억만 가지고가나요?
4억인데 4억8천을 잡는 이유는 혹시라도 이자나 다른 비용을 못낼까봐 120%을 잡아 두는 것입니다
대출상환을 할때는 4억만 하면 됩니다
근저당설정으로 채권최고액이 4억8천이 잡혀있는데 은행에서 120%정도 더 잡는다고 생각하면 4억입니다.
혹시 건물이 경매에 나갔을 때 선순위인 채권최고액 4억8천을 은행에서 가져가나요? 아니면4억만 가지고가나요?
==> 경매처분후 낙찰자가 결정되는 경우 은행에서는 당시 빌려준 "원금 + 이자"를 청구할 수 있지만 최대 48,000만원까지 가능합니다
안녕하세요 김영관공인중개사 입니다.
채권최고액을 120%정도 잡는이유는 원금 외에 문제발생시 경매비용이나 기타 부대비용등이 들어가기 때문에 높게 잡는것 입니다. 그러나 4억을 대출받고 원금상환이 얼마만큼 납부된상태에서 경매로 넘어가는지등 상세히 고려해봐야할 사항 입니다.
근저당에서 채권최고액에는 대출원금뿐아니라 연체 혹은 경매등이 발생한 경우 이자나 기타 비용을 고려햐여 원금보다 높게 설정하게 됩니다, 그리고 낙찰이 되었을 경우 근저당권자는 해당 채권 최고액 전부를 받는것은 아니며, 법원에 실제 받을 돈이 얼마인지를 계산하여 채권계산서를 제출하게 되고, 그에 따라 배당이 되게 됩니다, 물론 해당 채권계산서상 금액은 채권최고액내에서 보장이 됩니다.
얼마를 가져가는지 등기부 기록만으로는 알 수 없습니다.
채권최고액은 근저당권자(은행 등)가 경매에서 배당 받을 수 있는 최고 금액인데, 경매로 갔다는 것은 돈을 갚지 못해서 그랬다는 말이고 이자가 밀려 있을 확율이 높으니 이자에 경매비용까지 합쳐서 받기 위해 120% (모두가 120%는 아닙니다)정도의 금액을 설정해 놓는 것입니다. 근저당이 설정되면 설정 금액내에서는 빌렸다가 갚았다가를 반복 할 수 있으므로 정확한 금액은 알 수 없으나 최악의 경우에는 채권최고금액까지도 근저당권자가 가져갈 수 있는 것 입니다.
근저당이 설정되면 모두 갚은 경우에도 말소등기를 하지 않으면 등기부에 남아 있으므로 혹시 근저당이 있는 건물에 전세를 들어가는 경우에는 말소등기나 감액등기를 요청해서 부담을 최소화 해야 합니다.
근저당권의 채권최고액은 은행이 집주인에게 돈을 빌려줄 때, 그 돈을 갚지 못할 경우에 대비하여 집주인의 부동산을 담보로 잡아두는 것으로, 미래에 발생할 수 있는 불특정한 채권을 담보하기 위한 것이기 때문에 실제 대출받은 금액보다 20∼30% 정도 많은 금액을 채권최고액으로 설정하게 됩니다. 예를 들어, 1억을 대출 받았다면 등기부등본에는 1억이 아닌 1억 2천만원까지 설정하여 지연이자까지 보장 받으려는 장치입니다. 따라서, 건물이 경매에 나갔을 때 은행은 채권최고액인 4억 8천을 한도로 하여 우선변제 받을 수 있습니다.