갱신청구권(묵시적갱신)과 임대차계약서상 "특약사항"에 대한 질문
[상황]
2019.12월 2년 전세 계약 후, 2021년 12월에 2년 연장 계약하였습니다. (다중주택)
갱신시 계약서상에 갱신청구권을 사용한다는 내용은 없습니다만 임대차 3법에 따라 "묵시적 갱신"에 해당된다고 알고 있습니다.
[질문]
2023년 12월이 만기인 상태에서, 6월이 된 지금 시점에 3개월 후인 9월초에 나가겠다고 통보하면,
1) 새로운 임차인이 구해질 경우, 중개수수료는 누가 지불해야하나요?
통보 후 3개월 뒤에는 정상 계약해지가 되는걸로 간주되서 현재 임차인을 낼 필요가 없다. 라는말이 있던데 맞을까요?
2) 임대차계약서상 "특약사항"에 중도퇴실시 임차인이 중개수수료를 부담해야한다고 명시해놓았는데
1번 문항에 법적으로 임차인이 낼 필요가 없는 경우라고하면 임대차계약서와 법령 중에 어떤게 우선 적용되나요?
정리해서,, 특약사항에 적어놓은상태에서 법이바뀌면 법을 따라가는게 맞나요 아니면 임대차계약서 따라가는게 맞나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.
묵시적갱신 중 계약해지와 계약갱신 중 계약해지 시 임차인은 언제든지 계약해지 의사통보를 할 수 있고 임대인이 의사통보를 받은 날부터 3개월 뒤에 법적으로 계약해지 효력이 발생합니다. 법적으로 계약종료되는 것이기때문에 임차인이 새임차인을 구하지 않아도 되고 중개보수도 부담하지 않아도 됩니다.
계약서 특약사항에 계약기간 중 계약해지에 대한 내용이 있더라도 효력이 없습니다.
안녕하세요. 홍성택 공인중개사입니다.
주택임대차보호법 상 기본 전제는 "임차인에게 일방적으로 불리한 약정은 효과가 없지만 일방적으로 유리한 약정은 유효하다."입니다.
임차인에게 불리한 특약을 하였자면 효력은 없지만 모든 특약에 적용 되는 것은 아닙니다.
몇가지 입차인에게 불리하더라도 효력이 있는 특약이 있습니다.
모든 수선의무를 임차인이 부담한다, 임차인 외에 인원이 추가될 경우 추가금액을 지불한다, 애완동물을 키울 시 중도퇴거 요청할 수 있다, 계약 만기일 전 퇴거 시 중개보수를 현 임차인이 부담한다. 등이 있습니다.
원칙적으로는 임차인은 중개보수를 부담할 의무가 없지만 이경우는 서로 합의한 것으로 보며 그 효력이 인정됩니다.
도움 되셨다면 추천 부탁드립니다.
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
1. 연장된 계약이므로 묵시적갱신이나 계약갱신청구권을 사용하면 3개월뒤 효력이 발생하는것은 동일하고 중개수수료는 임대인이 부담합니다.
2. 특약사항의 계약중도해지는 최초계약일로부터 2년안에 이사할때 적용되는것 입니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
상황상 최초 계약 후 첫번째 재계약시 두 분이 합의하여 연장되었다면 묵시적 갱신은 성립되지 않습니다. 또한 계약갱신청구권을 사용을 명시하지 않았고 사용하겠다는 의사를 임대인에게 전달한 증거가 없다면 갱신청구권 사용한 계약으로 볼수 없습니다. 반대로 재계약시 서로 아무런 말없이 계약이 연장된 경우에만 묵시적 갱신이 인정됩니다. 질문상 질문자님의 재계약은 묵시적갱신, 계약갱신청구권 사용을 통한 재계약으로 볼수 없습니다.
해당조건이라면,
1) 중도해지의 책임은 임차인, 즉 임대인동의 없이는 해지 불가. 실무상 다음임차인 주선 및 중개보수 지급을 조건으로 동의를 받으셔야 할듯 보입니다.
2) 보통은 강행규정이 특약보다 우선 적용됩니다. 강행규정을 위반한 특약은 효력이 없습니다.
안녕하세요. 이철영 공인중개사입니다.묵시적 갱신후 다시 계약서를 작성하셨으며 그기간채우셔야합니다
계약서를 새로 안적으셨으면 글쓴 내용이 맞으나
묵시적 갱신 상화에서 계약서를 다시 쓰셨다면 기간을 확정하신거니 어쩔수 없습니다 중도 퇴거시 복비는 임차인 부담입니다