전세 재계약 후 만료기간 전 이사 시 어떻게 되나요?

Question

임차인 입장이고 첫 계약 2년 후 전세 재계약을 앞두고 있습니다. 전세가 조금 인상해주기로 하고 2년 연장인데 제가 계약만료 전 이사 가야 할 상황이 될 수 있는 상황이라 질문합니다. 3개월 전 통보하면 임대인이 보증금 돌려줘야하는게 맞는건가요? 묵시적갱신에는 그렇게 적용되는거라고 봤는데 갱신청구권도 마찬가지인 것인지요? 그렇다면, 미리 특약을 넣을 필요는 없는거겠죠? (상황이 유동적이라)

계약서에는 갱신청구권을 썼다는게 꼭 명시되어야 하는지도 궁금합니다.

미리 답변 감사합니다!

Answer 1

안녕하세요. 박어상 공인중개사입니다.

묵시적 갱신으로 재계약이 진행될경우에는, 임차인은 임대인에게 언제든지 계약해지를 통보할 수 있고, 통보일로부터 3개월이 지나면 해지효력이 발생합니다.

갱신청구권 행사 후 재계약시는 기간이 2년으로 전임대차와 동일한 조건과 효력을 유지합니다.

이때에도 역시 임차인은 언제든지 계약을 해지할 수 있는 데, 해지의사가 임대인에게 도달한지 3개월이 지나면 해지 효력이 발생합니다.

이때 3개월 후의 해지시의 새로운 세입자 중개의 복비는 임대인의 부담이 기준입니다.

물론 그 이전에 임차인이 이사를 서둘러 가셔야만 한다면, 세입자를 구해주고 복비도 임차인이 물어야만 중도해지가 유리할 것입니다.

그런데, 갱신청구권행사시 임차인이 중도에 해지를 할 수 있다는 특약을 요구할 수 있나라고 물으셨는데, 이 경우, 임대인은 이에 동의하지 않을 수도 있으나, 협의에 의해서는 얼마든지 가능합니다.

그리고, 갱신계약서를 작성할 때,

임대인의 입장에서는 갱신청구권 사용여부의 문구를 표기할 필요가 있겠지만, 임차인은 별 상관이 없습니다.

이상으로 답변이 맘에드셨다면 좋아요 추천 감사합니다

Answer 2

임대인 입장에서는 계약서에 갱신청구권사용 표기를 원할듯 합니다. 표기가 안되면 사용 여부에대해 추후 논쟁여지가 있습니다.

또한 갱신청구권 사용시 기존계약처럼 연장 되기에 3개월전 통보가 아닌 계약종료 6~2개월전 통보 후 일정 협의가 가능합니다. 그 기간이 아니면 임대인이 다른 요청을 할 수 있습니다.

Answer 3

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.

계약 갱신요구권에 의한 계약 후 중도퇴실 시 임차인은 언제든지 갱신된 임대차계약을 해지할 수 있고, 임차인이 임대차계약을 해지하는 경우에는 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생합니다.

그래서 새임차인이 안 구해진다면, 임대인은 3개월 뒤에 보증금을 반환할 수 있고 임차인은 3개월 동안 월세를 지불해야됩니다. 그리고 임대인이 3개월 의무적으로 보증금을 반환해야된다가 아니기때문에 3개월이 지나도 임대인은 보증금을 반환할 의무가없어서 새임차인이 안구해지면 새임차인이 나타날때까지 월세를 지불해야됩니다.

이는 묵시적갱신과 똑같습니다.

특약사항에 계약갱신요구권에 의한 계약이라는 문구를 꼭안넣으셔도 됩니다.

Answer 4

안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.

갱신청구권을 사용하여 재계약시에는 반드시 연장 계약서에 명시 하시기 바랍니다.

또한 갱신청구권을 사용하여 재계약시에는 묵시적 갱신과 마찬가지로 통보 후 3개월 뒤에 나가실 수 있습니다.

하지만 이를 아는 임대인은 거의 없습니다.

법이 그렇다고 설명을 해줘도 정상적으로 재계약을 했는데 만기까지 있어야지라고 임대인이 대부분입니다.

재계약시에 미리 슬쩍 떠보시고 주지를 시켜 주시면 좋을 듯 합니다.

답변이 도움이 되셨으면 추천 부탁드립니다^^

Answer 5

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

질문하신 내용을 기준으로 말씀드리면, 일단 재계약 여부의 통보는 계약만료 1개월전까지만 하시면 됩니다.

즉, 통보가 오거나 받을 경우 묵시적 갱신은 되지 않습니다.

만약 이 기간내 서로 아무말없이 갱신된 경우는 묵시적 갱신으로 임차인은 언제든 해제통보를 할수있고 임대인이 통보받은 3개월 후 계약해지 효력이 발생되므로 보증금도 그때 받게 됩니다.

그리고 계약갱신청구권을 통한 재계약의 경우는 특약사항에 반드시 표기해서 작성됩니다. 이건 임대인에게는 필수 사항이기죠.

계약갱신청구권 사용으로 인한 갱신 후 이사하신다면 이건 계약기간중 해제하므로 임대인에게 보증금을 바로 돌려달라고 할수 없습니다. 일반적으로 후속임차임+중개수수료등을 주고 돌려받죠.

Answer 6

안녕하세요. 이조윤 공인중개사입니다.

갱신청구권은 임차인에게 부여된 권리이므로 2년동안 별 문제가 없었다면 임대인은 허락 해야 합니다 그러므로 갱신계약 만료가 다되어 가면 그쯤에서 의사를 밝혀도 됩니다 다만 관례적으로 만료일 전후 1~2개월은 만기로 보기때문에 약간의 유동성은 있습니다 갱신계약이라고 기록을 남기는것은 임대인 입장에서 남기려고 할겁니다