2년뒤 재계약시 계약서관련 문의

Question

이번에 2년 계약이 만료가 됩니다그래서 집주인에게 이야기를 하고 연장가능하다고연락을 받았는데요기존계약의 보증금은 그대로현재 관리비가 10인데 여기에 월세로 10을 추가하는 조건이에요(현재 집주인은 변경된 분입니다2021년에 계약했던 당사자가 현재 집주인에게매매해서 집주인이 변경되었습니다)질문1. 보증금 변경이 되지않고 월세만 추가되었는데 재계약서를 하지 않아도 되나요? (집주인이 잘 모르시는 분인지 굳이 계약서 없이 가도 되지않느냐고 하시네요)질문2. (제생각으로는) 보증금이 변경되지않아도 이전계약서가 이전 집주인 계약서라 현재 집주인 계약서로 변경되어야 하지않나 싶은데 법적으로 문제 여지가 있을까요?질문3. 기존 계약을 재계약시 확정일자를 받는데2년전 계약시 2번째 계약일 이지만재계약시 12번째로 계약일이 밀리면 재계약 확정일자를 따르는 거죠? (개인적으로 궁금해서)질문4. 보통 직거래 계약을 하더라도 공증을 받아라고 하잖아요그래서 보통은 계약서를 부동산에 가서 계약후 일정수수료를 내고 공인중개사 공증날인을 받는데공증날인 받는 것과 그냥 집주인과 세입자 직접계약시 차이점이 뭘까요?읽어주셔서 감사드립니다

이정빈 공인중개사 · Accepted Answer

안녕하세요. 이정빈 공인중개사입니다.질문1. 보증금 변경이 되지않고월세만 추가되었는데 재계약서를 하지 않아도 되나요? 답변: 네 보증금이 중요해서 증액분 만큼 확정일자를 받기 위해 계약서를 작성하는 것인데보증금변동이 없다면 굳이 다시 작성할 필요는 없습니다. 기존 계약서 하단에 월세 10만원 인상됐다고 쓰셔도 됩니다.질문2. (제생각으로는) 보증금이 변경되지않아도이전계약서가 이전 집주인 계약서라현재 집주인 계약서로 변경되어야 하지않나 싶은데법적으로 문제 여지가 있을까요?답변: 집을 매매할 경우 새로운 집주인은 임대인의 의무를 승계합니다.따라서 기존 계약서의 효력이 그대로 미칩니다. 계약서 안 작성하셔도 현재 집주인은 질문자님에게 임차보증금을 반환해야 합니다.질문자님께서 동의를 하셨기에 이행인수가 면책적 채무인수가 되었고 뭐 이런 내용까지는 모르셔도 되지만 아무튼지금 집주인에게 보증금을 받으시면 됩니다.질문3. 기존 계약을 재계약시 확정일자를 받는데2년전 계약시 2번째 계약일 이지만재계약시 12번째로 계약일이 밀리면재계약 확정일자를 따르는 거죠?답변: 네 그래서 확정일자 새로 받으시면 순위가 밀립니다.질문4. 보통 직거래 계약을 하더라도공증을 받아라고 하잖아요그래서 보통은 계약서를 부동산에 가서계약후 일정수수료를 내고공인중개사 공증날인을 받는데공증날인 받는 것과그냥 집주인과 세입자 직접계약시 차이점이 뭘까요?답: 일단 공증은 이럴 때 사용하는 용어는 아니고, 공인중개사를 통해 재계약서를 작성하는 경우는 잘 몰라서 그냥 해달라는 것이고통상 5만원~10만원의 비용이 발생합니다. 당사자가 내용을 잘 안다면 그냥 작성하셔도 문제가 되지 않습니다.보증금의 증액이 있을 경우에는 증액분에 대해서만 확정일자를 추가로 받으시고 기존 계약서와 재계약서를 같이 보관하시면 됩니다.

박진혁 공인중개사 · Answer

안녕하세요. "부동산코칭 박샘" 박진혁 공인중개사입니다.집주인이 비뀐 상태에서 재계약시에 계약서를 다시 작성하는 경우는 보증금이 변동이 생기면 새주인과 다시 작성합니다. 보증금이 변동이 없고 월세만 변동이 생기면 다시 작성하지 않아도 됩니다. 기존 계약서를 잘 보관하면 됩니다.

곽대영 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.재계약서를 작성하고 안하고는 주인과 세입자분의 협의에 따라 달리집니다.보증금 증액이 없기 때문에 재계약서를 작성하지 않더라도 계약에 대한 세부내용을 문자메시지등으로 남겨 놓으시면 큰 문제는 없겠습니다.(보증금 증액이 있으면 확정일자 때문에라도 다시 작성하는 편이 좋습니다)다만, 주인이 바뀐점과 임대인이나 임차인 중 한쪽이 서류 작성을 원하면 그렇게 하는쪽이 좋습니다.직거래는 절차의 간소화와 중개보수 비용의 절약등을 위해 직거래를 하는데 그걸 공증까지 받을거면 그냥 부동산에서 하는 편이 더 나으실 겁니다.답변이 도움이 되셨다면 추천과 좋아요 부탁드립니다^^