혼인신고에 따른 생애최초 보금자리론 환수 가능성 질문

Question

내년 결혼 예정인 예랑입니다. 혼인신고는 아직입니다.

혼인신고로 인한 보금자리론 변동에 대한 질문이 있습니다.

예랑 : 현재 2년 미만 보유중인 주택이 하나 있는 상태(내년 하반기 팔 예정)

예신 : 생애최초 보금자리론으로 매매한 상태

질문1. 현시점 혼인 신고를 하게 될 경우 1가구 2주택이 되게 되는데, 이때 보금자리론이 환수 조치가 이뤄지게 되나요?

질문2. 예랑이 보유한 아파트를 판 이후 혼인신고했을 때 소득합산 변동으로 인해 금액이 초과되면 보금자리론 환수가 이뤄지나요?

질문3. 합가 특례법이란게 혼인으로 1가구 2주택이 되었을때 먼저 파는 주택의 양도세를 비과세 처리하는 것으로 아는데, 2년 보유 미만이어도 양도세 비과세 처리를 해주나요?

Answer 1

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.

질문 1 : 혼인 신고 후에는 한개 주택을 처분하셔야 하는데, 3년이내 처분이 규정이므로, 내년에 판매한다고 하셨으니, 문제될 것이 없어보입니다.

질문 2 : 매매차익으로 인한 소득이 증가되어 보금자리론 자격을 상실하실까 걱정하시는 군요. 하지만, 양도소득은 일시적인 자본이등으로서 보금자리론의 소득합산기준에서 제외입니다.

질문 3 : 네, 혼인으로 인해 1가구 2주택이 된 지금의 상황에서는 5년이내에 먼저파는 주택에 대해 비과세를 적용하는데요. 하지만 조건이 있어요. 1세대 1주택 비과세요건을 충족해야 합니다. 2년 보유하거나 조정지역일 때는 2년거주 요건까지 들어갑니다. 따라서 2년보유하지 않으셨다면, 비과세 처리가 되지 않습니다.

질문에 대한 답이 되었길 바랍니다. 감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

생애최초 보금자리론은 대출 승인 시점으로 관리되므로 이용중에 유주택자와 결혼 하더라도 환수조치가 이루어지지는 않습니다. 또한 혼인후 소득이 합산되더라도 이미 대출 받은 사항에 대해 영향을 미치지는 않습니다. 그러나 다시 대출을 알아볼때는 영향을 미치게 됩니다. 혼인 합가를 통해 2주택자가 되었을 때는 10년이내에 먼저 매도하는 주택에 대해 비과세 특례가 적용됩니다. 하지만 기본적으로 2년 이상 보유 후 매도해야 비과세를 받을 수 있습니다.

Answer 3

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

질문1. 현시점 혼인 신고를 하게 될 경우 1가구 2주택이 되게 되는데, 이때 보금자리론이 환수 조치가 이뤄지게 되나요?

-> 생애최초 보금자리론 이용중 혼인신고로 인해 부부합산 2주택이 되는 경우, 기존 대출조건이 소급적용되지는 않기에 기대출건에 대해서는 취소와 환수가 진행되는 않습니다 . 다만 혼인신고 이후에 신청하는 대출이나 세금등에서는 2주택자로써 볼수 있기에 각 부분별 예외조건에 해당되지 않는다면 2주택자로 볼수 있습니다.

질문2. 예랑이 보유한 아파트를 판 이후 혼인신고했을 때 소득합산 변동으로 인해 금액이 초과되면 보금자리론 환수가 이뤄지나요?

-> 1처럼 대출조건이 소급적용되지는 않기에 혼인으로인해 합산소득이 올라간다고 해서 대출유지 위반으로 보지않습니다.

질문3. 합가 특례법이란게 혼인으로 1가구 2주택이 되었을때 먼저 파는 주택의 양도세를 비과세 처리하는 것으로 아는데, 2년 보유 미만이어도 양도세 비과세 처리를 해주나요?

-> 기본적으로 1세대1주택 양도비과세 요건에는 충족이 되셔야 합니다. 즉, 2년 이상보유(규제지역 2년실거주), 주택가액 12억이하의 요건에는 무조건 해당이 되어야 혼인특례에 따른 양도비과세가 가능합니다.

Answer 4

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

,보통은 환수되지 않습니다

생애최초 보금자리론 자격 요건은 대출 실행 시점의 본인(=예신) 기준입니다

즉, 대출 당시 예신이 무주택자였고 생애 최초로 주택을 매입한 것이며, 소득 등 요건도 충족했다면 혼인신고로 인해 나중에 1가구 2주택이 되더라도 과거 대출 자격이 박탈되지는 않습니다

단 허위로 무주택을 주장한 경우(예: 사실혼인데 숨기고 신청 등)라면 문제가 될 수 있습니다

보금자리론은 주택금융공사(HF) 정책 상품이므로, 향후 정책 변경이 있는 경우엔 상황이 달라질 수 있습니다

,소득 초과로 인한 환수는 없습니다

생애최초 보금자리론은 대출 실행 시점 기준으로 소득 등을 평가합니다

이후 혼인을 하여 소득이 합산되거나 초과하더라도 기존 대출은 유지됩니다

단, 추후 추가 대출 신청 시(예: 추가 보금자리론 등)에는 소득 합산 기준이 적용될 수 있습니다

,합가 특례는 2주택 중 하나는 처분하라는 취지의 양도세 비과세 기회를 주는 것이지,

보유기간 요건을 면제해주는 것은 아닙니다

예랑의 주택이 2년 미만 보유이고, 조정대상지역 내 주택이라면 비과세는 어렵습니다

Answer 5

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

우선 혼인으로 인한 1가구 2주택이 될 경우 혼인신고 후 10년 이내 주택을 하나 매도를 하게 되면 양도소득세 비과세를 받을 수 있는데 최소 2년의 기한 지나야 됩니다. 또한 디딤돌 대출의 경우 혼인으로 인한 주택이 추가 될 경우 3년 이내 처분을 해야 됩니다. 감사합니다.

Answer 6

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

1. 혼인 신고 시 1가구 2주택이 될 경우 보금자리론 환수 여부

   • 혼인하면 두 사람은 1가구로 간주되어 1가구 2주택자가 됩니다. 보금자리론의 경우 부부가 각각 보금자리론을 보유하고 있다면 그대로 유지 가능하며 의무적으로 환수되지 않습니다.

2. 예랑이 주택을 판 이후 혼인신고 시 소득 합산으로 인한 보금자리론 환수 여부

   • 일반적으로 대출 실적 유지 중이라면 환수조치가 발생하지 않습니다.

3. 합가 특례법과 2년 미만 보유 주택 양도세 비과세 여부

   • 혼인 등으로 일시적 2주택자가 된 경우 5년 이내에 먼저 양도하는 주택은 보유 기간 요건이 충족되지 않아도 비과세 처리될 수 있습니다.

감사합니다.

Answer 7

안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.

일반적으로 대출 당시에 요건이 충족이 되신 상황이라면 결혼 후 주택 수 증가에 따른 환수 조치는 원칙적으로 없습니다.
두번째 질문주신 예랑이 보유한 주택을 매도 후 혼인신고하여 부부 합산 소득이 증가하는 경우에도 대출 당시 요건 충족을 전제로 환수 대상이 아닙니다.
마지막으로 양도 당시 2년 미만 보유라도 해당 주택이 합가한 날로부터 2년 이내에 양도하는 경우 비과세 대상에 해당이 되니 참고하시기 바랍니다