집주인의 월세 인상과 묵시적 갱신에 대해

Question

2019년 8월 27일에 계약하여 이후 6년 간 묵시적 갱신으로 연장하여 살아왔습니다.

오늘(7월 14일) 집주인이 5프로 인상과 재계약 의사를 문자로 밝혔는데, 25년 기준 만기 2달 전이 지났으니 이미 다시 2년의 계약 조건 변경 없이 묵시적 갱신이 시작된 것 아닌가요? 집주인의 인상 요구를 거절할 수 있는지 궁금합니다.

아니면 아직 25년 8월 27일 전이니 재계약을 해줘야하나요? 이 경우 2달전이 지났는데, 제가 계약 갱신 청구권을 행사할 수 있는지도 궁금합니다. 아직 이사 계획은 없지만, 이사 시 3개월전 중도 계약 해지 때문에요

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

최초 계약이 2년이였다면 21년도 묵시적갱신 ,23년도 묵시적 갱신, 그리고 25년도 만기 2개월전까지 아무런 의사통보를 하지 않았다면 이미 묵시적갱신은 성립되었다 볼수 있고 그에 따라 동일조건으로 계약은 연장되었다 판단이 됩니다. 그에 따라 위 임대인의 조건은 묵시적갱신의 성립을 이유로 임차이닝 거절하실수 있는 부분으로 보입니다.

갱신청구권 역시 만기 2개월전까지 사용의사를 통보하셔야 하는데 이미 기간이 초과된 만큼 사용하실수 없고, 만약 사용이 가능한 시점이였더라도 5%이내 인상이 가능할수 있는 부분으로 현재와 크게 다르지 않은 상황입니다. 즉, 묵시적갱신만을 이유로 인상을 거부하고 계속 거주하시면서 퇴거를 진행하시면 될듯 보입니다 .

Answer 2

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

임대인은 계약종료 6개월전에서 2개월전 사이에 계약조건 변경이나 해지 등을 통지할 수 있으며 이 기간이 지나도록 임대인과 임차인 모두 아무런 연락이 없이 지났다면 묵시적갱신이 이루어진 것이니 임대인의 요청을 거절하실 수 있습니다. 계약갱신청구권은 계약종료 6개월전에서 2개월전 사이에 통지해야하므로 사용 불가합니다.

Answer 3

안녕하세요. 공인중개사입니다.

묵시적 갱신은 2년 단위로 자동 연장되며 계약종료 통보는 다음 갱신 6개월~1개월 전 사이에 해야 유효합니다. 계약 갱신 후 2년이 지난 시점이면 임대인은 다시 계약해지나 인상 요구가 가능합니다.

단. 계약 종료 의사를 명확히 통보하지 않았다면 자동갱신이므로 임ㅊ차인 보호 기간 중일 수 있습니다.

Answer 4

2019년 8월 27일에 계약하여 이후 6년 간 묵시적 갱신으로 연장하여 살아왔습니다.

오늘(7월 14일) 집주인이 5프로 인상과 재계약 의사를 문자로 밝혔는데, 25년 기준 만기 2달 전이 지났으니 이미 다시 2년의 계약 조건 변경 없이 묵시적 갱신이 시작된 것 아닌가요? 집주인의 인상 요구를 거절할 수 있는지 궁금합니다.

==> 현재 요건을 고려할 때 묵시적인 계약갱신이 된 상태인 만큼 법적으로 임대인의 요구에 응할 의무가 없습니다.

아니면 아직 25년 8월 27일 전이니 재계약을 해줘야하나요? 이 경우 2달전이 지났는데, 제가 계약 갱신 청구권을 행사할 수 있는지도 궁금합니다. 아직 이사 계획은 없지만, 이사 시 3개월전 중도 계약 해지 때문에요

==> 서로 협의에 따라 계약갱신 청구권 행사도 가능하고 이러한 경우에도 임차인은 언제든지 계약해지 가능합니다.

Answer 5

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.

우선 질문자님의 첫번째 질문, 현재 이미 묵시적 갱신이 된 것 아닌가에 대해서는 아직 묵시적 갱신이 된 것은 아니라고 답변드리겠습니다. 묵시적 계약은 계약 만료일 기준으로 6-1개월 사이에 집주인과 세입자가 아무런 통지를 하지 않을 경우 자동으로 이루어지는 것입니다. 지금은 7월 14일이어서 묵시적 갱신이 되었다고는 볼 수 없습니다.

다음은 집주인의 5% 인상이 가능한 요구인가 하는 것인데요. 이것 또한 가능합니다. 위에 설명드렸듯, 지금은 협상 및 계약조건 변경이 가능한 시점이기 때문입니다.

마지막으로 계약갱신 요구권은 안타깝지만 사용하지 못하십니다.

계약갱신요구권은 최초 계약일 2019년 8월 27일 이므로 2020년 7월 31일 이전 체결 계약은 소급적용이 되지 않습니다. 더불어 지금 상황처럼 이미 여러차례 묵시적 갱신된 경우에는 갱신요구권은 사실상 소멸로 보는 것이 실무상 일반적이기도 합니다.

즉, 현재 계속 거주하고자 하시는 경우, 임대인의 요구사항을 받아들이고 재계약 하시는 방법 밖에 없어 보입니다.

감사합니다.

Answer 6

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

이미 묵시적 갱신이 성립된 상태입니다

따라서 임대인의 5% 인상 요구는 효력이 없습니다

현재 조건(임대료 등) 그대로 2년이 자동 연장된 상태입니다

협의가 된다면 인상이 되지만 묵시적계약을 주장할수 있습니다

계약갱신요구권은 이미 소진되어 사용이 불가하고 다만, 묵시적 갱신으로 인해 보호받고 있는 상태입니다

묵시적 계약은 임차인이 나가겠다고 통보하고 3개월후부터는 임대인이 보증금과 부동산 수수료를 내줘야 하는 의무가 생깁니다

Answer 7

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

임대인은 6개월 전 ~ 2개월 전까지 계약에 대한 의사표시를 해야 하고 임차인은 2개월 전까지 의사표시를 해야 합니다.

8월 27일 계약 만료인데 7월 14일에 계약에 대한 의사표시를 했으니 현재 묵시적 갱신이 된 것으로 판단됩니다.

임대인에게 묵시적 갱신이 되었다고 협의를 하시길 바랍니다.

감사합니다.

Answer 8

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

계약갱신청구권은 임대차계약완료 6~1개월 전까지 사용이 가능합니다. 단 문서 내용증명으로 하는 것이 좋고, 또한 향후 중도해지 시 3개월 후에 계약해지가 가능하고 1년 5% 인상의경우 협의사항이고 의무사항은 아닙니다. 즉 기존 조건 그대로 계약갱신청구권을 행사를 하시면 될 것으로 사료됩니다.

감사합니다.