부모자식간의 주택매매 가능여부
부모가 자식에게 통장거래로 5억원을 사업자금으로 대여하였습니다
자식이 가지고 있는 주택을 대여금으로 주택 매매 계약 체결을 할수 있나요?
가능하다면 매매계약 체결시 구체적인 조건이 있나요?
안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 손승현 세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.이론적으로는 가능합니다. 그런데 먼저 사업자금으로 차용한것이 실제 차용이었는지, 증여였는지를 확인해야합니다.
차용증작성여부. 금융자료. 원리금상환등 사실관계를 확인하여 금전소비대차(차용)로 인정받아야합니다.
일단은 차용으로 인정되었다고 하더라도 주택가격을 어떻게 할것인가 문제는 여전히 있습니다.
특수관계자와의 거래는 시가와 거래가액의 차액이 5% 벗어나지 않아야 증여세나 양도세에서 문제가 발생하지 않습니다.
여러가지를 검토하셔서 신중하게 결정하시기 바랍니다.
답변이 도움이 되셨기를 바랍니다.
안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 전영혁세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.부모자녀 간에 금전소비대차계약을 하고 원리금을 갚기로 하는 경우 세법에서는 특수관계자 사이에 이자율 4.6%를 적용하여 이자를 지급하여야 합니다. 만약 이자를 지급하는 경우 이자소득세 27.5%(지방세 포함)를 원천징수를 해야 합니다. 하지만 2억1천7백39만1,304원 미만으로 금전을 차입하는 경우 연간 이자가 1천만원 미만이 되기 때문에 차입하셔도 무방합니다. 즉 1년간 이자 1천만원이하의 경우 증여세 과세 대상이 되지 않습니다. (217,391,304원 * 4.6% = 1천만원)
또한 실제 상환내역, 이자지급내역 등이 이체내역 등으로 증명되지 않아 사실관계를 증명할 수 없는 경우에는 세무서에서 증여로 보아 증여세를 과세할 수도 있으니 유의하셔야 하며 그 기준은 세무서의 재량과 실질에 따라 판단하는 것이기 때문에 명확하게 말씀드릴 순 없습니다.
부동산을 가족 간에 매매할 경우 세무서에서 양도가액 대신 시가평가액을 양도가액으로 간주할 수 있으며, 거래가액과 시가의 차이액 전체금액으로 하되 그 차이액이 3억원 이상이거나 시가의 5%이상인 경우에 한하여 적용합니다. 또한 가족 간 부동산 매매거래 가격이 시가의 30% 또는 3억원의 범위를 벗어나면, 거래를 통해 이득을 취한 자에게 증여세가 과세됩니다.
안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 문용현세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.당사자간 계약에 따라 대여금 중 일부를 상환받지 않는 조건으로 주택을 취득할 수 있는 것입니다.자녀는 부동산을 유상으로 이전한 것이므로 양도세 신고 대상입니다.
주택은 반드시 시가로 거래해야 합니다. 시가와 거래가액의 차액이 시가의 5% 이상 혹은 3억원 이상 차이가 날 경우 부당행위계산부인에 해당합니다. 부당행위계산부인에 해당할 경우, 과세관청은 기존 거래가격을 무시하고 시가로 거래한 것으로 보아 양도세를 고지합니다.
또한, 저가매입을 할 경우 취득자 입장에서도 시가와 거래가격의 차이가 30% 혹은 3억 이상일 경우 저가양수로 인한 증여세가 과세됩니다.
도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.