공시지가 140%가 보증금보다 낮아도 전세권 설정하면 괜찮을까요..?

Question

전세권설정을 하면 안전할까요?

안녕하세요 이번에 전세 매물을 구하고있습니다.

한 매물이 정말 마음에 들어서 꼭 하고 싶은데 개별공시지가가 4천만원이고, 전세보증금이 1억입니다.

공시지가의 140%가 6천만원이 조금 안되길래, 보증보험 가입조건(보증금 한도초과) 다른 항목을 살펴봐도 단독주택이라 개별공시지가 외에는 별다른 자료가 없습니다.

집주인께서는 공시지가는 매매금액의 1/3가격 밖에 안되는데 불안해하지말라고, 혹시 전세권 설정을 해주면 괜찮겠냐고 얘기하시는데 어떻게 생각하시나요..?

그래도 포기하는게 맞을까요? 너무 고민됩니다..

Answer 1

전세권설정은 큰 의미없습니다.

예를들어 집이 1억인데 내가 보증금 2억으로 전세들어가면서 전세권설정을 한다고 해서 2억을 보장받는게 아닙니다.

그냥 그 집에 대한 권리만 전세권설정으로 인정받는것입니다.

전세권설정은 전입신고+확정일자와 효력이 같습니다.

중요한것은 집의 실제 시세이고 그 시세대비 내 보증금이 어느정도 수준인지가 중요한것입니다.

보증보험회사에서는 일일히 모든 주택들의 시세를 가늠해볼 수 없으니 공시가격의 140%*90% 해서 126% 라는 보증보험의 기준 조건을 마련해둔것입니다.

Answer 2

전세권설정을 하면 안전할까요?

안녕하세요 이번에 전세 매물을 구하고있습니다.

한 매물이 정말 마음에 들어서 꼭 하고 싶은데 개별공시지가가 4천만원이고, 전세보증금이 1억입니다.

공시지가의 140%가 6천만원이 조금 안되길래, 보증보험 가입조건(보증금 한도초과) 다른 항목을 살펴봐도 단독주택이라 개별공시지가 외에는 별다른 자료가 없습니다.

집주인께서는 공시지가는 매매금액의 1/3가격 밖에 안되는데 불안해하지말라고, 혹시 전세권 설정을 해주면 괜찮겠냐고 얘기하시는데 어떻게 생각하시나요..?

그래도 포기하는게 맞을까요? 너무 고민됩니다..

==> 우선적으로 주변 거래사례가 없는 경우 공시가격을 기준으로 126%까지 만 고려하여 판단해 보시고 이 범위를 초과하는 경우 가급적 다른 매물을 알아보시는 것이 적절해 보입니다. 이러한 매물에 전세권을 설정하여도 큰 효과가 없습니다.

Answer 3

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

아파트가 아닌 경우 경매로 가게되면 일반적인 거래금액보다 낮게 거래될 확률이 높으므로 전세권을 설정했더라도 전액 변제받지 못할 수도 있습니다. 보증보험 가입이 안되는 집은 가급적 피하시는 것이 좋습니다.

Answer 4

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

그집 공시지가에 126%을 곱하면 50,400,000만원이 전세가여야 보증보험에 가입이 됩니다

그지역이 어디인지 최우선변제금에 해당이 되는지를 확인해보시고 그지역 부동산에 가서 상담을 받아보시기 바랍니다

Answer 5

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

전세권 설정까지 해준다면 위험한 물건은 아닙니다. 단독주택이라 정보가 한정적이라 보증보험을 들지 못하더라도 매매가격의 3/1금액이라 최악의 경우 강제경매 신청하면 보증금을 전액 받으실 수 있으리라 생각이 듭니다.

경매 절차까지 가는 것이 스트레스겠지만 임대인 입장에서 전세권 설정까지 해준다는 의미는 안전하다고 판단이 되며 물건이 마음에 든다면 계약을 추천드립니다.

감사합니다.