전세계약서 특약 문구좀 봐주세요. 감사합니다

Question

보통은 전세 특약에 임대인은 잔금일까지 또는 계약기간안에 권리설정을 하지 않고 이를 어길 시 계약파기 및 손해배상 청구 이야기가 적히잖아요?

근데, 이번에 계약한 계약서에는

‘임대인은 임차인 거주기간에 선순위근저당이 없는 임차인1순위 계약이며 이를 보증금 반환시 까지 유지해주어야한다. ’ 로 적혀 있는데 이게 같은말 같은데 살짝 의미가 다른거 같아서 걱정이 되요. 이미 계약을 했는데 문구를 변경해야 할까요? 아니면 추가를 해야 할까요? 아니면 이대로도 괜찮을까요?? 집주인이 잔금일전에 혹시라도 대출을 받을까바 걱정이 되서요 ㅠ

Answer 1

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.

1. 현재 문구의 문제점

지금 문장에는 “1순위를 유지해야 한다”는 임대인의 의무만 있을 뿐, 그 약속을 어겼을 때 어떤 불이익이 있는지(즉, 페널티에 대한 규정)가 없습니다. 만약 임대인이 몰래 대출을 받아 근저당을 잡았다 해도, 임차인은 계약을 바로 해지하거나 손해배상을 요구하기 쉽지 않을 수 있죠.

2. 반드시 넣어야 할 내용

이미 계약을 하셨더라도 특약 사항을 수정하거나 별도의 합의서를 추가해 아래 두 가지를 꼭 넣으세요.

- 계약 해지권: “임대인이 이를 위반해 선순위 근저당 등을 설정하면, 임차인은 즉시 계약을 해제할 수 있다.”

- 손해배상액 명시: “이 경우 임대인은 임차인에게 보증금 반환은 물론, 계약금의 두 배를 손해배상금으로 지급한다.”

3. 실무적인 조언

질문 속 문구인 “거주 기간 내내 1순위 유지”는 범위도 잘 잡혀 있습니다. 다만, 실제로 법적 효력까지 생각한다면 “위반 시 계약 해제 및 손해배상”이라는 조건이 반드시 함께 포함되어야 합니다.

Answer 2

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.

특약 내용 자체에는 약간 어폐가 있습니다

계약 당시에 선순위였다면 계약 후에도 선수인은 유지되는 것입니다

임차인이 확정일자와 전입을 하고 점유를 하고 있는 것만 계속 유지된다면 추후로 저당권이 생기든 후순위 다른 무엇이 들어오든 관계없이 본인의 선순위는 말 그대로 먼저 한 순위로서 계속 유지되게 됩니다

이런 점을 이해하시면 될 것 같습니다 다

임차인을 선순위로 계약하고 계약기간중에도 후순위 저당권 설정 등 없이 계약 당시와 동일하게 등기부 권리 사항을 유지한다

이런 취지의 내용을 넣을 수는 있겠습니다.

일단 선순위로서 계약이 되었다면 1차 안전을 확보한 셈이고 추가적으로 불안 하시다면 보증보험에 가입하시는 걸 권장합니다

이사 잘 하세요

Answer 3

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

실제 계약한 문구는 거주기간 동안 임차인이 1순위 이고 나머지 권리가 들어 올 수 있는 후순위가 들어 올 수도 있는 상황으로 보여 집니다. 물론 임차권이 1순위라 크게 상관은 없지만 후순위는 허용이 되는 문구이고 위의 특약은 거주기간안에 어떠한 권리설정도 허용을 하지 않는 좀 더 강한 특약으로 보여 집니다. 통상 계약하고 잔금일 사이 권리가 들어올 경우 계약파기 및 손해배상을 많이 사용하긴 합니다.

감사합니다.

Answer 4

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

같은 말입니다. 의미 역시도 크게 다르지 않습니다만 앞선 내용에서는 계약해지 및 손해배상에 대한 부분을 더 기재한 것이고 후자의 경우는 이러한 부분이 기재되지 않았으나, 이를 어길수 계약해지 사유가 될수 있다는 점에서 두 내용의 차이는 사실상 없다고 보시면 됩니다.

Answer 5

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.

걱정하지 않으셔도 되며 지금 문구도 매우 강력한 임차인 보호 문구입니다. 보통 잔금일까지만 제한하는데 이 문구는 보증금 반환시까지 대출을 금지하므로 보호 기간이 오히려 더 깁니다. 임차인 1순위라는 표현 자체가 잔금일 전 대출을 받지 않겠다는 뜻을 이미 포함하고 있습니다. 문구를 수정하기 보다 잔금 당일 아침에 등기부등본을 꼭 떼어 변동이 없는지 확인하고 즉시 전입신고와 확정일자를 받는 것이 가장 확실한 방법입니다.

Answer 6

안녕하세요. 공인중개사입니다.

해당 특약은 임차인을 1순위로 유지하겠다는 의미이나 잔금 전 근저당 설정 금지 문구가 명확하지 않습니다. 안전을 위해 잔금일 이전 신규 담보권 설정 금지 조항을 추가하는 것이 바람직합니다.

Answer 7

안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.

크게 걱정할 필요는 없으나 선순위를 유지하기 위해서는 전새권설정을 해 놓아아야 벌률적으로 선순위 대상이되는 것입니다

특약사항에 선순위 1위를 보장한다고 선순위자는 아닙니다법류적으로 등기설정의 법적조치를 해놓아야 자동적으로 선순위 자격이 인정됩니다

따라서 전세등기의 비용이

부담되더라도 의심적이면 전세금 등기설정을 임대인의 동의를 얻어 잔금지급과 과동시에 등기소에 가서 설정하시기 바랍니다

참고 바랍니다

Answer 8

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

보통 쓰는 문구는 이런 내용이 추가됩니다

잔금일 전까지 새로운 권리 설정 금지와 위반 시 계약 해제 및 손해배상,계약금 배액 반환 이런 문구로 작성하는데 지금 계약서 문구는 위반 시 어떻게 되는지가 안 써 있습니다

잔금일 이전에 대한 명확한 표현이 없습니다

그래서 법적 해석은 가능하지만,

보통 쓰는 특약보다 조금 약한 문구입니다

이미 계약했어도 특약 추가 합의는 가능합니다

서로 서명만 하면 됩니다

부동산에 협의를 해보시기 바랍니다

Answer 9

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

임차인에게 유리한 특약입니다.

위 특약 문구대로 진행하셔도 무방하고 "임대인은 잔금 지급일 전까지 해당 주택에 근저당권 등 담보권 설정 하지 않음"을 추가하여 좀 더 안정성을 확보하실 수도 있습니다.

감사합니다.