안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.
분양권 입주권 차이를 헷갈리는 경우가 많습니 다. 둘 다 새 아파트에 입주할 수 있는 권리라는 점에서 는 비슷한 것처럼 보이나 두 자격에 따라 등기 여부와 초기 투자 비용, 과세 기준 등이 달라지므로 정확히 구 별해야 합니다. 분양권은 일반 수요자가 주택 청약에 당 첨되었을 때 건설사와 분양계약을 하여 취득하는 권리 를 말합니다. 반면, 입주권은 재개발·재건축 사업으로 주택이 철거되었을 때 해당 구역의 조합원이 그 보상으 로 얻게 되는 자격입니다. 즉, 관리처분 인가 이후 기 존 건물의 소유권이 새로 지어질 아파트로 바뀌는 것입니다.
구체적인 차이를 살펴보면 다음과 같습니다. 분양권은 청 약 당첨자가 주택이 지어지기 전에 얻는 것으로 땅과 집이 없는 상태에서 새 아파트에 입주할 수 있는 단순한 권리만을 말합니다. 그러므로 완공 전에는 시공사가 토지 소유권을 가지고 있고 건축시공이 마무리된 후에 해당 택지와 건물의 이전등기를 한꺼번에 하게 됩니 다. 입주권은 살던 곳을 허물고 새로 지어질 주택에 입주 할 자격이므로 철거 후에도 조합원의 토지 소유권은 유 지됩니다. 즉, 권리자는 기존 거주지를 없앤 후 새 아파 트를 짓기 전까지는 땅에 대한 권리만 가지고 있고 완 공 후에 새집에 대한 것을 얻게 됩니다. 다시 말해 재개 발·재건축 사업이 완료되어 시공이 마무리되면 건물의 이전등기만 하게 됩니다.
가격 면에서도 차이점을 확인해 볼 수 있습니다. 분양권은 청약 당첨 후 분양가의 10% 정도에 해당하는 계약 금만 지급하면 되기 때문에 초기에 투자하는 비용이 적 게 듭니다. 그리고 중도금과 잔금을 분할하여 납부할 수 있고 시공이 마무리될 때까지 2~3년의 여유가 있 어 한 번에 목돈을 마련해야 한다는 부담감이 적다는 장점도 있습니다. 반면에 입주권은 상대적으로 많은 초 기 투자금이 필요합니다. 더불어 건축비 증가나 공사 기간 연장 등으로 예상치 못한 분담금 상승 등의 리스 크가 존재합니다. 물론, 추가로 들어갈 수 있는 비용을 감안하더라도 일반 분양가에 비해 낮은 가격대로 아파 트를 공급받을 수 있습니다.
마지막 분양권 입주권 차이는 세금입니다. 매매할 경우 분양권은 새집에 들어갈 때 토지와 건조물의 소유권 에 대한 취득세를 한 번만 내면 되며, 청약이 당첨된 날 부터 중도금과 잔금의 지급일까지 채권으로 간주하므 로 재산세 및 종부세를 내야 합니다.입주권은 매수 당시 에 땅에 대해 입주 시 주택에 대해 두 번 납부해야 하 며, 관리처분계획 인가일부터 완공일까지 건물로 취급 하여 보유세에 대한 납부 의무가 있습니다.
그리고 양도소득세는 둘 다 과세 대상이지만 보유기간에 따라 세율이 다르게 적용됩니다.
