전세 계약 후 잔금 전 집주인이 추가 근저당을 잡았는데 계약 위반 아닌가요?

Question

전세 계약을 했는데 계약 이후 잔금 전 기존 근저당 외 추가 근저당을 잡았습니다. 계약 위반에 해당되는 내용이 아닌지 궁금합니다.

임대인은 개인임대사업자입니다.

집 주인이 빌라 전체 소유주이며 그 중 1개 호실을 전세로 들어갈 예정입니다. 전세금 전체 전세보증보험이 들어있습니다.

기존 건물 전체 건물+토지 공시지가의 25%를 공동담보를 가지고 있는 것을 알고 있는 채 계약을 진행했습니다. 계약일 이후 확정일자는 바로 받았습니다.

그런데 계약일 이후 전세대출이 거절되어 등기부등본을 떼보니 추가 근저당이 잡혀있었습니다.

건물 + 토지 공시지가의 50%의 금액입니다.

이 때

1. 추가 근저당이 계약 위반에 해당하는지

2. 전세 계약금을 포기하고 계약을 파기할지

전문가분들의 의견을 여쭙고 싶습니다. 객관적이고 신랄한 답변 부탁드립니다.

Answer 1

안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.

계약 당사자의 이익을 해하는 행위라는 점에서 위반 소지가 있고 전세보증보험에도 해당 사실 알리고 조치에 대해서 논의해보셔야 합니다.

위 사유로 해지 시 계약금 반환을 주장하는 것도 가능할 것으로 보입니다.

Answer 2

안녕하세요. 김성훈 변호사입니다.

1. 계약위반이 되려면 추가 근저당을 설정하지 않겠다는 내용의 기재가 있어야 합니다.

2. 현재 상황으로는 부동산의 가치가 하락했기 때문에 계약파기를 권해드립니다.

Answer 3

안녕하세요. 김진우 변호사입니다.

임대차계약 체결 후 잔금지급 전에 새로운 담보물권을 설정하는 행위는 선순위 담보로서 보증금반환 여부에 중대한 변화를 가하는 행위입니다. 계약위반 사유로 봄이 상당하기 때문에 추가 근저당 설정을 이유로 계약을 파기하고 계약금의 반환을 요구하는 것도 가능하다고 판단됩니다.