전세계약을 와이프에게 양도하려고합니다
제가 작년 12월에 잔금 확정일자 다 치루고 전입한 상태로 홀로 살고 있는 와중에
얼마전에 혼인신고 하고 전입으로 아내가 들어와 살게 된 상황입니다
사정이 생겨 이 전셋집을 아내에게 주려고 합니다
저는 계약 중도 해지를 하려 하고
계약기간 (25년12월까지)은 그대로해서
아내가 신규계약을 하려고 하는데요
임대인과 중개인의 협조와 허락은 구해놓은 상태입니다
명의 이전의 개념이 아닌 신규계약을 하려고 합니다!
그리고 부부간의 증여도 5~6억까지는 증여세가 없다고 하더라구요. 전세보증금은 2억대입니다.
이 과정에서 중개인이 말한 방법은,
기존에 받아놓은 10% 계약금 영수증은 아내이름으로 다시 쓰고,
잔금계약서 또한 아내 이름으로 새로 쓰기만 하면 괜찮다.
라고 합니다.
다만 제가 걱정되는 부분은
직접 계좌이체를 통해 2억대의 전세 보증금이 오고 가는 기록을 남겨야 하는게 아닌가 싶어서 그게 걸립니다.
원래는 제가 집주인에게 2억을 받고->제가 아내에게 2억을 입금한뒤->2억을 집주인에게 잔금계약서를 씀과 동시에 줘야하는게 안전한 방법인 듯 해서요.
제가 중도해지를 했는데 어쨋든 중도해지를 한 거에 대한 금액을 구경하지 못하는 거니깐요.
만기가 되서 집을 나가야 할때, 아내 명의의 통장으로 전세보증금에 해당하는 2억의 현금을 무사히 받아야 하는데
아내가 직접 집주인에게 계좌이체한 내역이 없는 것에 대해 꼬투리를 잡고 근거를 따지면 어떡하나 싶어서 그게 걸리네요.
집주인과 협의하여 아내 이름으로 계약하는 가계약 10% 영수증과 신규계약서를 써준다고 하는데, 그것 자체만으로도 별도로 돈을 주고받지 않아도 효력이 있을지, 제 이름으로 입금된 집주인 통장 기록에서 어떻게 만기에 아내 이름으로 받을 수 있을지가 걱정입니다. 사람이란게 돈 앞에서 돌변할 수도 있으니까요 ㅠㅠ 하고나서 확정일자는 또 받긴 해야하구요.
개인사정으로 부탁하는 입장이고 임대인은 변제의무로 다 변제한 상태라 현금을 주고받는 정석 루트는 그만한 여유가 없을것같아 힘들 듯 합니다.
보아하니 전세보증금채권? 이런 개념도 있던데
저같이 특수한 케이스는 몇 없는지 검색해도 소송에 관한 얘기만 나오더라구요.
채권화 할 수 있는지, 한다면 어떻게 해야 법적 효력이 있는지에 대해 채권화 하면 현금으로 안주고받아도
채권같은게 제가 잘못 알아본거라면, 잔금계약서에서 특약으로 넣을 수 있는?? "남편은 아내에게 전세계약금 2억을 양도한다." 로 넣으면 법적인 효력이 있고 혹시 트러블 있을때 법적인 보호 근거로 사용할 수 있을지...
중개인은 승계의 개념이라고 설명해주시는데 승계의 개념이 정확히 어떤것이고 법적인 효력이 있는것인지...
완전히 다른 신규 계약이어야 하거든요.
어떤 해결책과 보호수단이 있을지 여쭙니다.
1.전세권 설정등기
전세권 설정등기를 하면 전세보증금을 아내가 직접 받을 수 있습니다.
전세권 설정등기는 임대인의 동의가 필요하며, 비용이 발생합니다.
2.채권양도양수계약서 작성
남편과 아내가 채권양도양수계약서를 작성하고, 임대인에게 통지해야 합니다.
채권양도양수계약서에는 전세보증금반환채권을 아내에게 양도한다는 내용이 포함되어야 합니다.
임대인이 채권양도양수계약서를 수령하고 동의하면, 아내가 전세보증금을 직접 받을 수 있습니다.
3.신규 계약 체결
남편과 아내가 신규 계약을 체결하고, 아내가 전세보증금을 지불해야 합니다.
신규 계약 체결 시에는 기존 계약의 내용을 승계하는 것으로 계약서를 작성해야 합니다.
위의 방법 중에서 가장 간편한 방법은 채권양도양수계약서를 작성하는 것입니다.
잔금계약서에서 특약으로 "남편은 아내에게 전세계약금 2억을 양도한다."는 내용을 넣어도 법적인 효력이 있습니다.
하지만, 가장 안전한 방법은 직접 계좌이체를 통해 전세보증금이 오고 가는 기록을 남기는 것입니다.
만약, 임대인이 전세보증금을 반환하지 않을 경우에는 법적인 조치를 취하면 됩니다.
전세보증금반환청구소송을 제기하여 승소 판결을 받으면, 임대인의 재산을 압류하여 전세보증금을 반환받을 수 있습니다.
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