우리동네 신축아파트가 지어졌습니다 그런데 반정도는 미분양인거 같아요

Question

미분양 아파트가 많은데도 불구하고 아파트 가격이 안떨어 지는 이유가 무엇인가요? 기존 가구들이 버티고 있어서 그런건가요? 서울아파트도 아니고 수도권이긴 하지만 3억에서 5억정도 하는데 미분양이 많습니다 건설사도 대형건설사도 아니고 중형건설사가 지은 아파트이고 세대는 1200세대정도 되는데 미분양되서 아마 절반도 안될거 같아요 미분양이 심각한데 다들 쉬쉬하고 있고 공인중개사 가봐도 집값은 신규분양 당시 그가격 그대로 되있습니다 물론 비싸게 주고 들어온 사람도 있지만 미분양보다는 오히려 좀 싸게 내놔서 분양 시키는게 더 좋은거 아닌가요? 1200세대가 관리비 내는거하고 600세대가 관리비 내는거하고 차이가 나지 않나요?

Answer 1

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

아파트 처럼 대단위의 주택을 건설하는 것은 시간도 많이 걸리고 돈도 많이 소요되는데, 지금 시행하고 있는 공사들은 예전에 이미 브릿지론 등을 동원하여 토지를 구매하고 건설계획이 되어 있던 곳들이므로 건설 착수는 안했어도 이미 토지매입, 인허가, 설계 등 많은 단계를 진행하여 지출이 많이 된 상태로 어쩔 수 없이 진행하는 곳이 많습니다. 그렇다고 가격을 임의로 내리기도 힘든것이 기존 계약 입주자들의 반발이 있고 또한 원가와 이자 등 소요 비용이 많기 때문입니다. 관리비가 문제가 아니라 대금 회수가 되지 않으면 대출한 원금 상환을 못하는 것이 큰 문제인데 이런 문제로 인해 파산하는 경우도 많이 있습니다. 그러나 지역별로 다르긴 하지만 최근에는 고금리 와 원가상승 등으로 건설사들이 돈되는 곳만 선별 수주하는 상황이기에 신규 인허가 물량이 많이 축소되어 향후에는 아파트 부족이 예상되는 상황입니다.

Answer 2

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

미분양이 되더라도 시공사는 최대한 많은 금액을 받고 싶어합니다. 그래야 이익이 남기 때문에 최후의 수단으로 할인분양이 들어가긴 하겠지만 최대한 제 값 받고 팔고 싶어할 겁니다.

600세대보다 1200세대 완판 시 관리비 부담도 적어지는 것은 사실이기에 완판까지는 아니더라도 최대한 분양이 되도록 옵션을 무상 추가해 주는지 해서 분양할 것 같습니다.

감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

기존 분양자들은 이미 높은 가격에 구매했기 때문에 할인 분양을 통해서 가격을 떨어뜨리기보다는, 시세가 회복되거나 상승할 때까지 기다리는 경우가 많습니다. 이는 특히 수도권 지역에서 빈번하게 나타나는 현상입니다.

아파트 가격이 분양가보다 낮아지면 기존 입주자들이 손해를 보게 되므로, 입주자들이나 건설사는 가격 인하에 민감하게 반응합니다. 가격이 떨어지면 아파트의 이미지가 하락하고, 입주자들 역시 자산가치가 떨어진다고 느끼기 때문에 추가적인 가격 하락을 방지하고자 버티는 경향이 있습니다만 악성 미분양으로 가기전에 분양대행 업체를 통해서 여러 프로모션으로 일단 소진할려고 노력을 많이 할 것입니다.

감사합니다.

Answer 4

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

제3자입장에서는 충분히 가능한 생각이나, 건설사에도 할인분양을 진행하는것은 상당히 부담스러운 부분이긴 합니다. 이유는 수분양자들과의 마찰 및 법적소송등이 이어질수 있고, 할인분양자들 입장에서는 입주시 기존 입주민들과 마찰이 불가피해질수 있기 때문에 선듯 계약을 하기 어려운 조건일수 있습니다. 특히나 한번 낮은 가격에 실거래가격이 찍히면 그 자체로 가격하락이 현실화되는 것이기에 기존수분양자 입장에서는 관리비부담이 더 되더라도 주택가격하락은 막고자하여 단합하여 매물을 내놓지 않고 건설사가 할인분양을 고지하면 그에 따라 본인의 손실금에 대한 보상을 요구할 가능성이 높기에 결국 이러지도 저러지도 못하는 상황으로 지속되고 있는 것이라보시면 됩니다. 개인적판단으로는 현재 부동산 시장이 금리인하등의 호재가 진행되고 있고, 장애라고 볼수 있는 정부 대출규제가 어느정도 완회되는 시점에 다시 아파트 가격이 상승할 가능성이 있는 만큼 일단은 시장이 호전되기를 기다리면서 버티는게 아닐끼 싶습니다.

Answer 5

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

분양가격을 내려서라도 분양을 하면 좋을텐데 그게 생각과 같이 쉬운문제가 아닌가봅니다

이미분양 받은분들이 있는데 분양가를 내리면 그분들한테 불공평하고 결국에는 내려서라도 분양을 할거라봅니다

미분양이 많아서 건설사역시 힘든 상황이라고 합니다

Answer 6

안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.

지방은 미분양아파트가 많이 발생한지

오래됩니다

그리고 일부수도권도 미분양사태 지역이 발생하는데 수도권 지역은 주변 인프라라가 구비되지 못한 경우가 많으며 접근성과 개발 호재가 미미할 때 발생하기도 합니다

그리고 주변시세에 비교하여 분양시장가가 매력이 낮은데도 그 원인이된다고 봅니다

그러나 수도권은 부동산 시장의 활성화가 진행되면 미분양은 빠르게 소진되리라 생각됩니다

참고하여 주시기바랍니다

Answer 7

안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.

분양가 산정이 잘못되었을 수도 있고 계획했을 당시 분양가 그대로 분양을 해야 예정되었던 수익률 그대로 개발하여 분양하는 것입니다. 미분양이 날 경우 중도금 이자 지원이나 옵션 등을 무료로 해준다거나 혹은 마지막에 가서야 할인 분양을 할 수 있습니다.

할인 분양은 나중에 문제가 발생하게 되는 것 중에 하나는 기존에 높은 분양가에 분양 받으시는 분들이 이를 가만 두고 보지는 않을 듯 합니다. 뉴스에도 한참 할인 분양의 경우 플랜카드를 붙이고 못들어오게 막는 등으로 시위를 하기도 합니다.

Answer 8

안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.

일단 버텨보겠다는것 같습니다. 담합도 요즘 많은 추세이며 분양은됬는데 잔금을 못치고 있을수도 있구요.