경매물건중 유찰 횟수가많은건은 위험한가요?

Question

경매 물건들을 보다보면

감정가는 처음이 2억이었다가

유찰이 8회정도까지 되서

최저가가 2천만원대 까지 내려온건

문제가 있는 물건들일까요?

나홀로아파트식이고 작지만 위치도좋은데요

무슨문제일경우

최저가가 낮은데도 불구하고 낙찰이 안되는건가요?

Answer 1

안녕하세요. 박어상 공인중개사입니다.

경매가 개시되면 법원은 이해관계인에게 권리를 신고하게 하고 있습니다.

유찰이 계속된다는 말은 단순히 낙찰가격이 문제가 아니라, 그 경매에 이해관계인의 다른 권리가 걸림돌로 작용하고 있기 때문에, 낙찰자가 인수하기 곤란한 어떤 권리가 존재한다는 뜻이 되겠습니다.

예를 들면 말소기준권리보다 앞서는 선순위 대항력 있는 임차인이 경매주택에 존재한다든지 할때는 그것을 감안하여 낙찰을 받아야할 것입니다.

Answer 2

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

좋고 나쁨의 문제라기 보다 권리상 문제가 있기에 유찰될 가능성이 큽니다. 즉 경매를 통해 인수해야할 권리가 있어(임차인의 보증금 또는 유치권 행사중인경우) 실제 명도까지 비용지출이 큰 경우가 더 많습니다. 특히 유찰8회까지 진행되었다면 권리상 큰 문제가 있을 것으로 예상되어 집니다.

Answer 3

안녕하세요. 서주환 공인중개사입니다.

단순 낙찰금액만 보시면 안됩니다.

매각물건 명세서에 최선순위 설정일자보다 앞선 대항력이 있는 임차인이 있을수 있습니다.

보증금을 떠 안고 낙찰을 받기에 실질적으로 지불할 금액은 훨씬 많을수 있습니다.

여러번 유찰에는 분명 이유가 있기에 신중에 신중을 기해야 할듯 합니다.

Answer 4

안녕하세요. 주영민 공인중개사입니다.

저도 경매에 경험은 없지만, 주변 사람들통해 들은건

유찰이 반복된다는 것에는 대 이유가 있다고 합니다.

그렇기 때문에 다들 유찰된 매물을 오히려 잡지 않는다고 합니다.

우선 그런데 2~3회 정도 유찰되면 어느정도 괜찮은 가격일텐데

8회 유찰이면 ... 권리분석 잘하셔서 매수 쪽도 괜찮아 보입니다.

그런데 분명 뭔가 사연이 있을것 같습니다.

Answer 5

안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.

낙찰시 안아야할 대항력 있는 임차인이 있기 때문이 대부분입니다.

감정가 2억

대항력 있는 임차인의 보증금 1억 8천만원

보통 감정가 2억이면 낙찰가율 90% 잡아도 1억 8천인데 그 집에 임차인이 1억8천에 있으니 입찰을 할 이유가 없겠습니다.

내가 2천에 낙찰 받으면 2천 + 대항력있는 임차인 보증금 1억8천만원 해서 2억에 사는 꼴입니다.

답변이 도움이 되셨다면 추천 부탁드립니다!

Answer 6

안녕하세요. 박병윤 공인중개사입니다.

2억가치의 물건이 2천만원까지 내려왔다는건 문제가 있는 물건이라 보심이 타당해 보입니다.

해당물건에 합당한 이유로 유치권을 행사하고 있는 복잡한 상황이 전개될 수 있고, 여러가지 복잡한 상황들이 있을 것으로 보입니다.

감사합니다.

Answer 7

안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.

유찰이 계속된다는것은 그물건이 인기가 없거나 소멸하지않는 권리관계등 무슨문제가 있어서 그럴 확률이 높습니다.