부모님명의로 아파트 계약금만냈는데 동생이 명의 이전 시 문의

Question

아버지명의로 아파트 계약을 했는데 아직 아파트가 올라가지 않은 상태 입니다. 그 아파트를 남동생이 명의 이전하여 중도금을 내려고 합니다. 후에 반월세 집을 내려고 하는데 증여세를 내야되는 건가요? 그리고 계약하면 꼭 동생이 집에 실거주를 2년동안 의무적으로 해야되는건가요? 2년동안 실거주를 하지 않고 반월세를 주면 어떤 문제가 생기나요?? 중간에 해외에 거주 할 가능성이 있어서 문의 드립니다.

Answer 1

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

아버지 명의로 계약한 분양권을 동생에게 이전하는 경우, 일반적으로는 증여로 간주될 수 있습니다.

분양권 자체는 재산적 가치가 있는 권리이므로, 이를 무상 또는 시가보다 낮은 가격으로 이전하는 경우 증여세 과세 대상입니다

특히 계약금만 납부된 상태에서 동생이 중도금부터 납부하고 소유권까지 승계한다면, 국세청에서는 통상적으로 증여로 판단할 가능성이 높습니다

예외사항:

만약 동생이 계약금을 포함한 전체 금액을 실제로 아버지에게 상환하고, 정당한 대가를 지불한 것이 명확한 경우, 매매로 인정받을 여지는 있습니다

하지만, 계약서·자금 흐름 증빙 등이 필요합니다.

동생이 아파트를 취득 후 2년 이상 실거주해야 하는것은 향후 아파트를 매도하면서 양도소득세 비과세 혜택을 받기 위한 요건입니다

특히 분양권을 통해 취득한 신축 아파트의 경우,

1주택자로서 비과세를 받으려면 입주 후 2년 실거주 요건을 반드시 충족해야 합니다

하지만 실거주 의무는 세법상 비과세 혜택을 위한 조건일 뿐, 실거주를 하지 않아도 아파트 보유 자체가 불가능한 것은 아닙니다

실거주를 하지 않고 바로 반월세(임대)를 줄 경우:

세입자를 받을 수는 있습니다. (법적으로 임대 금지는 아님)

하지만 향후 매도 시 양도세 비과세 혜택을 받을 수 없습니다

즉, 양도 차익에 대해 고율의 양도소득세가 부과될 수 있습니다

특히 수도권이나 조정대상지역에 있는 아파트라면 세율이 더 높아질 수 있습니다

Answer 2

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

명의이전의 경우 결국은 증여 또는 매매를 통해 진행하셔야 하는데, 건설중인 아파트의 경우라면 시행사가 일정시점에 명의변경 기간을 정해 신청을 받기 떄문에 해당시점에 하시거나 별도 시행사를 통해 가능여부를 체크하셔야 합니다. 질문의경우처럼 현재 분양권인 상태에서 전매를 할지 증여를 할지는 해당 분양건의 제한사항을 확인한뒤에 가능여부를 판단하셔야 할 부분이고, 실거주의무 역시도 지역과 분양건별 제한이 다르기 떄문에 시행사 또는 조합을 통해 확인 해보셔야 합니다,

증여든 매매든 이전시점의 거래대금 또는 가액이 증여금액이 되는 것이고, 어떤 명의이전 방법이 , 어떠한 시점에 하는 게 유리할지는지 세금에대해 비교를 해보시고 결정하시면 됩니다.

Answer 3

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

아버지 명의 아파트로 계약 후 자녀명의로 전환하게되면 증여세가 과세될 수 있는데, 성인자녀인 경우에는 5000만원까지 공제될 수 있습니다. 아파트에 따라 실거주의무가 있는 경우에는 2년동안 실거주를 해야 하는데 2024년 2월 29일자로 분양가상한제가 적용된 실거주의무 이행을 3년간 유예하는 법안이 통과되었으므로, 이후에 구입한 아파트의 경우에는 일단 월세를 주었다가 3년내에만 입주하여 실거주의무를 이행하면 됩니다.

Answer 4

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

실거주 의무가 없는 단지라면 실거주를 하지 않아도 됩니다. 입주자모집공고문을 보시면 실거주 의무가 있는지 확인가능할 것입니다.

현재 아버지 명의이므로 남동생에게 명의 이전하면 증여세가 당연히 부과됩니다.

분양권은 자산이므로 명의를 변경하면 무상으로 재산을 이전한 것으로 간주되어 증여세 과세 대상입니다.

감사합니다.